아파트는 부동산 경매시장에서 가장 인기 있는 물건이다. 환금성이 좋고 시세를 파악하기도 쉬운 데다 권리분석이 간단한 편이어서 초보자들이 아파트를 시작으로 경매에 뛰어드는 경우가 많다.아파트 입찰에 나서기 전에 시세, 건축연도, 단지 규모 등을 우선 확인해야 한다. 인기 지역이나 역세권에 자리잡은 유명 브랜드의 대단지 아파트는 규모가 작은 ‘나홀로’ 아파트보다 높은 낙찰가를 기록한다.
경매를 통해 아파트를 사려면 입찰 전 응찰자 본인이 직접 현장조사를 하는 것이 최선이다. 경매는 법원에 의해 강제로 매각되는 것이기 때문에 원래 소유자의 협조를 기대하기 어렵다.
무엇보다 낙찰받으려는 부동산 물건의 상태와 주변 환경부터 살펴봐야 한다. 경매로 나온 아파트는 대부분 관리가 소홀해 낙찰 후 개·보수에 많은 비용이 소요될 수 있기 때문이다. 주변에 혐오시설이나 편의시설은 없는지, 대중교통 수단과 학군, 소음 정도 등은 어떤지 현장답사를 통해 확인해야 한다.
집에 사람이 살고 있는지 점유 현황도 체크해야 한다. 거주자가 있다면 채무자와 그 가족인지, 임차인인지 확인해야 한다. 낙찰가격이 달라질 수 있고 낙찰 후 살던 사람들을 내보내는 명도의 난이도도 달라지기 때문이다.
시세 조사는 필수적인 요소다. 토지 등 다른 부동산과 달리 아파트는 인터넷을 통해 시세를 조사하기 편리하다. 그러나 한편으로는 시세 범위가 워낙 제한적이어서 자칫 시세보다 비싸게 낙찰받으면 투자수익률 면에서 만회하기 어렵기도 하다. 아파트 층수뿐 아니라 해당 동, 방향, 조망권, 호수 등에 따라 가격 차이가 나기 때문에 인근 중개업소를 통해 세심하게 시세를 확인해야 한다. 이때 매매가, 대기하는 매도 물량과 매물의 희소성, 급매물 가격, 전세시세, 지역 주택시장 분위기를 고루 알아내는 것이 관건이다. 시세조사를 할 때는 적어도 세 군데 이상 중개업소를 방문하는 것이 좋다.
기존 소유자 및 전 세입자가 미납한 관리비(공유부분에 대한 관리비)도 낙찰자의 부담이므로 입찰 전 관리사무소에서 관리비 체납 여부와 미납액을 확인해야 한다. 전입세대도 빠짐없이 살펴야 한다. 경매 물건이라는 것을 증명할 수 있는 자료와 신분증을 가지고 주민센터를 방문하면 임차인의 대항력에 대해 알아볼 수 있다. 임차인의 대항력은 전입신고일이 말소기준등기(등기부상 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 빠른 것)보다 앞서면 생긴다. 이 경우 낙찰자는 임차인의 임차기간을 보장하고 보증금도 반환해야 한다.
결국 경매의 핵심은 이런 모든 요소를 고려해 적정한 가격을 써내는 것이다. 해당 물건의 유효 경쟁률을 따져봐야 한다. 경매정보업체의 물건 조회수나 현장 답사시 사람들이 얼마나 다녀갔는지를 파악하면 대충 경쟁 상황을 예측할 수 있다.
아파트 수선비나 낙찰 후 납부할 취득세, 점유자를 내보내는 명도 비용, 미납된 관리비 등 낙찰금 이외에 더 들어갈 금액이 있는지 조목조목 따진 후 낙찰가를 산정해야 한다.
마지막으로 과거에 낙찰됐던 유사 매물 사례를 살펴보거나 최근 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율) 통계를 참고해 가격을 적어 내는 것도 좋은 방법이다.
하유정 <지지옥션 선임연구위원>
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