[부동산 대책] 정부 발표 일문일답 들어 보니…

정부는 1일 주택담보대출과 전세대출 부담으로 고통받는 서민들의 대출 상환부담을 낮추고자 박근혜 대통령의 대선 공약인  하우스푸어(내집빈곤층)·렌트푸어 구제책을 시행한다고 밝혔다. 기획재정부·국토교통부·금융위원회·안전행정부·법무부는 1일 이같은 내용을 담은 관계 기관 합동 '서민 주거안정을 위한 부동산종합대책'을 발표했다.

정부는 생애 최초 주택구입자에게 연말까지 총부채상환비율(DTI)을 은행 자율로 적용하고 부채 인정비율(LTV)도 70%로 완화해주기로 했다. 하지만 금융규제를 일부 완화하더라도 "금융시스템 안정과 금융권 건전성에 영향을 미치지 않을 것"이라고 강조했다.
 
다음은 일문일답.

- 신규주택의 범위는.

▲ (고광효 기재부 재산세제과장) 올해 연말까지 주택법 38조에 따라 주택 공급사업 주체가 공급하는 주택, 개인이 사용승인·사용검사를 받은 주택을 매매하는 경우다. 다만 실거래가 9억 원 이하만 해당하며 재건축주택은 제외된다.

- 이번 부동산대책의 기대 효과는.

▲ (박선호 국토부 주택정책관) 거래 활성화 효과가 가장 클 것으로 기대한다. 공공 부문의 주택공급을 조절하고 민간의 공급도 탄력적으로 유도하는 장치를 뒀다. 이를 통해 수급불균형에 따른 시장 침체와 주택 구매심리가 냉각된 부분을 완화할 것으로 본다.

생애 최초 주택구입자에 대한 취득세를 연말까지 면제하고 국민주택기금의 장기 저리 자금을 2조5000억 원에서 5조 원까지 확대한다. 주택 시장에 처음 진입하는 청년층·직장인 세대의 주택 구매능력이 향상돼 거래 활성화에 도움을 줄 것이다.

- 부동산 정상화 대책 시행으로 가계부채 문제가 악화하는 것 아닌가.

▲ (박선호 국토부 주택정책관) 생애 최초 주택구입자 혜택, 목돈 안 드는 전세제도에서만 한시적으로 LTV와 DTI가 포함돼 금융시스템 안정에는 염려가 없다.

- 세수에 미치는 효과는.

▲ (김광용 안행부 지방세정책과장) 취득세는 2400억 원 감소할 것으로 본다. 추가경정예산 편성에 반영할 것이다.
  
(고광효 기재부 재산세제과장) 5년간 주택가가 얼마나 오르느냐에 따라 다르다. 우리나라의 1년 주택 양도소득세가 1조2000억원이다. 이번 대책은 9억 원 이하·85㎡ 이하 주택만 해당한다. 특정 연도에 양도소득세가 세수에 미치는 효과는 크지 않다.

- 임대주택리츠와 보유주택 지분매입 제도의 재원은 어떻게 조달하나.

▲ (국토부 박선호 주택정책관) 임대주택리츠는 국민주택 기금, 연기금, 민간재원으로 설립한다. 일차적으로 약 500가구 주택을 사들여 첫 펀드를 출범한다.
   
(이세훈 금융위 산업금융과장) 캠코(자산관리공사)도 우선 100억 원 한도 내에서 보유주택 지분매입제도를 시범 시행한다. 사업 평가를 봐서 추가 조정한다.

- 공공분양주택 공급이 7만 호에서 2만 호로 줄어든다. 공공주택이 그간 민간 주택의 가격 상승을 제어하는 역할을 했는데.
   
▲ (박선호 국토부 주택정책관) 현 시장 상황에서 신규 구매 수요보다 임차 수요가 더 많다. 공공주택의 분양 물량은 상대적으로 축소하고 임대주택 늘리는 것이다. 총량(2만 호)은 지키되 지역 여건에 따라 물량을 탄력적으로 조정하겠다.
 
- 양도세 감면 대상은.
  
▲ (고광효 기재부 재산세제과장) 기존 주택을 보유한 사람 중 1가구 1주택자가 파는 주택을 다주택자가 사는 경우다. 다주택자가 1가구 1주택자로부터 새로 산 주택은, 다주택자로 5년간 양도소득이 있어도 세금을 내지 않아도 된다.

예컨대 이번에 1가구 주택자로부터 사들인 주택을 10년 후에 판다면 5년 동안 감면 부분을 제외하고 나머지만 과세한다는 것이다.  다주택자는 어차피 돈이 많아서 세금 감면이 추가 수요를 불러올 수 있다. 1세대 1주택자는 주택을 팔지 못해 어려움 있다. 즉 이 사람들은 더 쉽게 팔 수 있고 다주택자는 세금 부담 없이 주택을 사들일 수 있게 한 것이다.
  
- 생애 최초 주택자금 금리 인하가 기존 대출분까지 적용되나.
 
▲ (국토부 박선호 주택정책관) 금리 인하 시행 시점은 4월 중순으로 예상한다. 기존 대출자 금리도 함께 내린다. 다만, 신규 대출은 연 3.8%의 단일금리에서  주택규모·가액에 따라 3.3%, 3.5%로 차등 인하하고 기존 대출자는 규모 등에 상관없이 3.5%로 내린다.
   
- 리모델링 수직증축은 안정성·자원낭비 문제로 그간 불허했다. 바뀐 이유는.

▲ (박선호 국토부 주택정책관) 현 시장 상황에선 재건축해도 시세차익이 발생하지 않는다. 15년 이상 된 주택을 잘 고쳐 기능을 개선하고 수명 늘리는 것이 바람직하다고 판단해 적극 검토했다. 2개월 내에 전문가 그룹 구성해 안전상 문제가 없는 증축 허용범위를 정한다. 또 개별 사업 단위별 구조안정성 검토를 의무화해 염려 없도록 하겠다.
 
리모델링 기본 계획을 지자체가 수립도록 의무화하고 이를 중앙도시계획위원회 심의, 국토부 장관 승인을 얻어 확정토록 해 계획이 몰리지 않게 유도한다.

- 생애최초주택구입의 DTI를 은행권 자율로 정한다는 의미는.

▲ (이세훈 금융위 산업금융과장) 현재 금융감독 당국이 DTI 권고기준을 일률 적용한다. 이제 금융회사들이 각 건별로 따져 자율적으로 대출할 수 있도록 하겠다.

(박선호 국토부 주택정책관) 올해부터 생애 최초 주택구입 자금을 금융기관 자체자금으로 하되 정부가 금리차이를 보전해주다 보니 LTV와 DTI 규제가 적용돼 올해 집행 실적이 저조했다. 이에 따라 올해 말까지 LTV, DTI를 일부 완화한다.
 
- 목돈 안드는 전세에서 집주인에게 주는 인센티브가 충분한가.

▲ (박선호 국토부 주택정책관) 전세보증금 대출분에 소득세를 감면해 주고 세입자가 내는 이자에 대해선 집주인이 40%까지 소득공제 받는다. 대출 규모에 비례해 집주인의 종부세·재산세도 감면한다. 집주인이 담보대출 시 연말까지 DTI를 금융회사 자율로 하고 LTV도 70%까지 완화해주면 집주인을 유인할 수 있을 것으로 생각한다.

또 임차보증금 반환청구권을 금융기관에 담보로 양도한 경우 금융기관에 우선 변제권을 인정하는 방안도 있다. 이렇게 하면 금융기관이 담보대출과 유사한 4% 대의 금리를 줄 수 있다. 일반적인 신용대출(6∼7%)보다 2%포인트 금리 인하 효과가 있다.

한경닷컴 산업경제팀 open@hankyung.com



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