작년 주택 관련 투자는 미국 국내총생산(GDP) 성장에 0.3%포인트 기여했다. 평균 주택가격은 약 4% 상승했다. 미국 주택경기의 회복은 일시적이기보다 장기적인 추세로 판단된다. 따라서 향후에도 미국 주택시장은 경기 회복을 이끌면서 세계 증시의 버팀목이 될 것이다.
미국 주택시장이 회복된 이유는 크게 세 가지다. 첫째, 지난 5년간 조정을 거치면서 악성 매물과 재고가 많이 소진됐다. 그동안 주택가격의 하락 압력으로 작용하던 주택 가압류 숫자가 2010년 정점 대비 40% 이상 줄었다. 둘째, 주택 구매력이 역사상 최고 수준으로 호전됐다. 지난 5년의 조정기간 동안 주택가격이 30~40% 하락했다. 금리 인하의 영향으로 담보대출 금리가 역사상 가장 낮은 수준이다. 이는 미국 내 많은 지역에서 주택담보대출을 받아 집을 사는 것이 임차하는 것보다 비용이 덜 들 수 있는 구조를 만들었다. 이런 구조는 주택 매입에 대한 수요를 확산시키는 데 일조했다.
마지막으로 미국 가구 수가 늘고 있다. 금융위기 이후 수년간 미국의 연간 가구 수 증가율은 현저히 하락했다. 실업률 상승에 따라 떨어져 살던 가족들이 한 집으로 합치는 경우가 많았다. 그러나 미국 노동시장 경기가 지속적으로 회복됨에 따라 2011년 이후 미국의 가구 수 증가도 회복세다. 향후에도 미국 주택경기는 지속적으로 개선될 것으로 전망된다. 그 이유는 네 가지 정도다. 첫째, 주택시장에 대한 심리가 개선되면서 주택가격에 대한 불안감을 낮추고 있다.
둘째, 2007년 주택시장 급락 후 강화된 담보대출 조건이 향후에는 완화될 전망이다. 주택가격 상승이 가구와 은행들의 재정건전성을 향상시킴에 따라 담보대출 조건이 완화될 것으로 보인다. 이는 역시 주택수요 측면에서 긍정적이다. 셋째, 현재 최고 수준의 주택 구매력이 중장기적으로 유지될 것이다. 마지막으로 미국의 가구 수 증가가 양호하게 유지될 것이다. 양적완화에 따른 실업률 하락과 경기 호전에 따라 가구 수 증가세가 예상된다.
지난 몇 년간 미미했던 신규주택 공급과 재고 하락에 따라 착공 주택물량이 급증하고 있다. 많은 전문가들이 올해 미국 주택 착공이 작년 대비 50% 이상 증가할 것으로 보고 있다. 살아나는 주택시장은 실업률 하락에 도움이 될 것이다. 주택가격 상승에 의한 긍정적효과도 기대된다. 주택가격은 상승은 자산을 키우고 이는 소비 증가로 이어진다. 또한 GDP 상승과 실업률 하락으로 연결된다. 또 은행들의 재정건전성에 긍정적인 영향을 줘 여신 증가로 이어질 것이다. 이는 다시 주택수요 증가와 소비 증가를 초래하는 선순환 구조를 만들 수 있다.
이재영 국민은행 PB사업부 차장
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