자동말소 후에도 '반값 임대' 계약은 지속되는데 등록임대 혜택은 사라져
민주당 복기왕 의원 "임대차 기간까지 임대사업자로 봐야" 법 개정 추진
양도세 중과 배제 혜택 폐기에 "유예기간 짧으면 양도세 부담 커져" 우려도
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 임대의무기간이 종료된 등록임대사업자 아파트의 매도를 유도하기 위해 양도소득세 합산 배제 혜택을 축소하겠다고 밝힌 가운데, 임대주택등록 자동 말소 후 임대사업자 지위와 관련한 논란이 지속되고 있다.
임대주택 등록이 자동말소되면 그 즉시 종합부동산세 중과 배제 등 세제혜택이 박탈되며 임대사업자의 세 부담이 커지는데, '반값' 수준에 맺은 기존 임대차 계약의 지속 의무는 계속 유지돼 형평에 문제가 있다는 주장이다.
임대사업자들은 정부의 양도세 합산배제 폐기 전 유예기간이 1∼2년으로 짧을 경우 동일연도 양도소득 합산 과세로 인해 양도세가 누진될 수 있다는 점도 우려하고 있다.
◇ 與 의원 "등록임대 지위 임대차 기간까지 연장해야" 법 개정 추진
지난 7일 국회 국토교통위원회 여당 간사인 더불어민주당 복기왕 의원은 국회 의원회관에서 민간임대주택 공급 확대와 주거안정을 주제로 토론회를 개최했다.
이날 주제발표에 나선 주택산업연구원 김덕례 주택연구실장은 "2010년 7·10대책으로 8년 임대 기간 종료 후 자동 말소되는 아파트의 등록임대주택 지위를 임대차 기간 종료까지 연장해야 한다"고 주장했다.
아파트 매입임대사업자 제도 폐지로 임대등록 후 8년이 지나면 등록임대주택이 자동 말소되며 종부세 합산 배제, 임대소득세 감면 등 세제혜택도 사라지는데 기존 임차인과 임대사업자로 맺은 낮은 임대료 계약은 임대기간 종료까지 계속 유지돼야 하기 때문이다.
주택임대사업자들은 그동안 등록임대주택이 자동 말소되기 직전에 임차인과 임대사업자 의무 규정에 따라 5% 이내 인상 조건으로 재계약을 맺은 경우 최장 2년, 여기에 임차인이 계약갱신청구권 행사를 요구하면 4년간 '반값 임대'를 유지해야 하는데 등록임대주택 말소와 동시에 종부세 등 세부담이 급증하게 된다며 제도 개선을 요구해왔다.
김덕례 실장은 "민간임대주택법 6조5항에는 장기, 단기 민간매입임대주택을 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다고 규정하고 있는데, 동법의 6항에는 등록말소된 주택의 기체결된 임대차 기간이 종료될 때까지 민간임대특별법상의 임대사업자로 본다는 모순된 기준을 적용하고 있다"고 지적했다.
그러면서 "등록임대주택 자동말소와 동시에 종부세 합산 배제, 임대소득세 감면 등 세제특례는 사라지는데 남은 임대차 계약기간 동안 임대사업자로서의 의무는 계속해서 부여되는 이해충돌이 있다"며 "최소한 임대사업자로 맺었던 임대차 계약기간이 유지되는 동안은 등록임대주택의 지위를 유지해야 한다"고 말했다.
지난 2024년 12월 비아파트를 대상으로 신설한 6년 단기임대주택과의 형평성 문제도 제기됐다.
앞서 정부는 아파트와 비아파트를 통틀어 4년 단기 임대를 폐지하고 자진 말소를 하거나 임대 의무기간 종료 후 자동 말소되도록 했는데 새로운 6년 단기 임대는 자동 말소 규정이 없이 등록 말소 여부를 임대사업자가 선택할 수 있어 임대사업자 간 형평성 문제도 발생한다는 것이다.
이와 관련해 민주당 복기왕 의원은 지난해 8월 자동 말소된 임대주택도 임대차 계약 기간까지 임대사업자 지위를 유지하도록 하는 민간임대주택 특별법 개정안을 발의했다. 복 의원은 해당 법안을 하반기 국회에서 논의해 통과시키겠다는 입장이다.
이에 대해 국토교통부는 곤혹스러운 입장이다.
지난 2월 이재명 대통령이 SNS(X)를 통해 임대사업자 주택의 영구적 양도세 중과 배제 혜택을 문제 삼은 뒤 정부가 혜택을 축소하겠다고 밝힌 것과 상충하는 부분이 있어서다.
기존 임대차 계약까지 매도를 유보할 경우 최장 2년, 임차인의 계약갱신청구권까지 인정하면 4년 동안 매도가 어렵기 때문이다.
국토부 관계자는 이에 대해 "중간에 절충점이 나올 수 있는지 검토해볼 것"이라고 말했다.
◇ "2년간 4만3천호 자동 말소, 동일 연도 양도세 합산 부담" 우려도
앞으로 임대사업자 주택의 양도세 중과 배제 축소 시 유예 기간을 얼마나 줄지도 쟁점이 될 전망이다.
이재명 대통령은 지난 2월 등록임대주택 양도세 중과 배제 혜택의 문제점을 언급하면서 "즉시 폐기 시 부담이 너무 크므로 일정 기간(예를 들어 1년)이 지난 후 없애거나 점차적으로 폐지(1∼2년은 특혜 절반 폐지, 2년 지나면 특혜 전부 폐지 등)하는 방안이 있다"고 제시했다.
지난달엔 임광현 국세청장이 SNS를 통해 "양도세 중과배제와 장특공제 혜택이 유지되면 서울 아파트 시장에 이미 등록말소된 2만5천호와 2028년까지 자동 말소될 4만3천호를 합해 6만8천호가 매물 잠김 상황이 반복될 것"이라고 밝히며 혜택 축소를 기정사실로 했다.
이에 따라 시장에서는 양도세 중과 배제 폐지 유예 기간을 1∼2년 내에서 혜택을 차등 적용하는 게 아니냐는 관측이 나온다.
그러나 유예기간이 짧을 경우 등록임대주택을 많이 보유한 임대사업자는 단기간에 보유주택을 매도해야 해 동일 연도 양도세 합산 과세 원칙에 따라 세 부담이 커질 수 있다고 우려한다.
양도세 동일 연도 합산 과세는 1년 동안 2건 이상의 과세 대상 자산을 양도할 경우 전체 소득을 합산해 최종 세액이 확정되는 구조다.
양도세는 소득이 많을수록 높은 세율이 적용되는 누진세율(6∼45%) 체계를 따르기 때문에 1년 내 여러 주택의 양도소득을 합산하면 1년에 1주택만 매도했을 때보다 양도세 부담이 커진다.
예를 들어 임대사업자 A씨가 8년 전 7억원에 매수한 아파트 3가구를 임대사업자 주택으로 등록하고, 8년 임대 후 자동말소와 동시에 각각 15억원에 매도한다고 가정해보자.
우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에 따르면 이런 조건의 주택을 1년에 1가구씩만 매도한다고 가정하면 1년에 양도세로 각각 1억4천636만원씩 내며 된다.
3가구를 순차적으로 매도하면 3개년에 걸쳐 총 4억3천909만원의 양도세가 부과되는 것이다.
그러나 1년에 3가구를 한꺼번에 매도한다면 양도가액이 45억원(15억원×3가구), 양도차익은 24억원(7억원×3가구)이 적용되면서 양도세율도 높아져 양도세 부담이 5억2천23만원으로 증가한다.
3가구를 1년씩 분산해서 매도했을 때보다 8천100만원 이상 세부담이 커지는 것이다.
같은 조건의 임대주택 2가구를 1년 이내에 팔아야 한다면 양도세가 3억2천891만원이 부과돼 2가구를 각각 다른 해에 매도했을 때의 양도세(2억9천273만원)보다 3천618만원가량 더 내야 한다.
국토부에 따르면 현재 매입임대사업자가 보유한 등록임대주택 수는 2024년 말 기준 평균 3가구다. 사업자별로 적게는 1가구부터 많게는 수십 채 이상 보유하고 있다.
임대사업자들은 임대주택이 자동 말소되면 종부세 부담이 급증해 결국에는 매도나 증여를 선택할 수밖에 없는데 원래 있던 양도세 중과 배제 혜택을 없애면서 시한까지 단기로 규정하는 것은 과도하다고 주장한다.
특히 정부가 토지거래허가구역을 서울 전역과 수도권 15곳으로 확대한 가운데 실거주 의무로 인해 단기에 매도가 어렵다는 점도 문제로 지적하고 있다.
토허구역내 아파트 매수자의 기존 임차인 계약기간까지 실입주 유예는 올해 말까지 한시적인데, 내년 이후 자동 말소되는 임대사업자 주택에 대해 동일 혜택을 유지해줄 것인지도 관건이다.
등록임대주택이 정비사업이 추진되며 조합설립인가를 받은 경우는 조합원 지위양도 금지 조항에 걸려 팔지도 못한다.
양천구 목동, 노원구 상계동 등지의 아파트는 8년 전에는 정비사업 추진 움직임이 없었지만 최근 속도전에 들어가며 조합인가를 받은 단지들이 줄을 잇고 있다.
대한주택임대인협회 성창엽 회장은 "양도세 중과 배제와 장특공제 적용은 8년간 시세의 50∼60% 수준에 세를 놓고 임대 의무를 다한 대가로 주어지는 혜택인데 앞으로 2년간 자동 말소 주택이 쏟아져 나오는 시점에 갑자기 혜택을 없애고, 유예기간까지 단기로 하면 임대주택이 많을수록 세부담 때문에 팔기가 어려워진다"며 "혜택을 없앨 경우 충분히 매도할 수 있는 유예기간을 줘야 한다"고 주장했다.
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