국회서 '공공분양 개선방향' 토론회
(서울=연합뉴스) 임기창 기자 = 정부가 추진하는 공공분양 확대 정책이 성공하려면 주택 공공성을 추구하는 공급자와 저렴한 주택을 구입해 자본이득을 얻으려는 수요자 간 인식차를 어느 지점까지 줄일지에 대한 정책적 판단이 필요하다는 주장이 나왔다.
이후빈 강원대 부동산학과 교수는 3일 서울 영등포구 국회의원회관에서 더불어민주당 복기왕·이연희 의원 주최로 열린 '공공분양이 나아가야 할 방향' 토론회에서 '공공분양의 문제점과 개선 방향 모색'을 주제로 발표하면서 이런 의견을 내놨다.
이 교수는 공공분양주택 공급자가 주택을 저렴하게 공급하는 대신 자본이득을 환수해 '공공임대주택에 가까운 공공분양주택'을 공급하는 데 초점을 맞추는 반면, 수요자는 시세보다 낮은 분양가로 주거 안정을 누리고 향후 매각으로 자본이득도 얻을 수 있는 '민간분양주택에 가까운 공공분양주택'을 기대해 인식 차이가 존재한다고 지적했다.
따라서 시세와 비교해 주택 가격을 얼마나 낮출지, 가격 인하에 대한 공적 규제를 어떻게 구성할지, 낮아진 주택 가격을 어떻게 계속 유지할지가 공공분양이 풀어야 할 과제라고 이 교수는 짚었다.
이 교수는 소득과 자산이 공공임대주택에 거주하기에는 높지만 민간주택을 구매하기에는 버거운 '경계 계층'을 위한 '중간적 점유 형태'도 존재한다며 해외 사례를 소개했다.
미국에는 주택 소유권 등기에 재판매 가격 제한, 구매 및 거주가격 제한, 기간 제한 등 특정한 조건을 부과해 해당 주택이 지속적으로 낮은 가격을 유지하도록 설계된 '소유권 제한 주택'이 있다.
영국 정부가 지원하는 생애최초 주택 구입자용 할인 주택 '퍼스트 홈'은 시세 대비 최소 20% 이상 할인된 가격으로 신축 주택을 판매하는 제도인데, 향후 주택 가격이 애초 분양가격 대비 오르더라도 다른 이에게 재판매할 때 동일한 할인율을 적용해 공급가격 상승을 상쇄한다.
현재 국내 공공분양주택은 최초 분양자가 시세 대비 낮은 가격에 주택을 공급받지만 이후 시장 가격으로 매도해 큰 시세차익을 거둘 수 있는 반면 다음 매수자들은 최초 분양가보다 높은 시장 가격을 그대로 지불해야 하는 구조다.
이 교수는 최초에 저렴하게 공급하고 가격을 계속 낮게 유지하면서 자본이득을 환수해 공공성을 띠고, 정책 수요자인 중·저소득층 가구가 분양에 적극 참여할 수 있는 방향으로 공공분양이 개선돼야 한다면서 채권입찰제, 시세차익 가산, 토지임대부, 재판매 가격 제한 등 4개 방향을 소개했다.
채권입찰제는 분양가와 현 시세 간 차이 금액만큼을 소비자가 주택 채권으로 매입하고 매입액이 높은 순서대로 입주자를 선정하는 방식이다. 채권 매입액은 주택도시기금 재정으로 쓴다.
시세차익 가산은 분양가와 시세 차이값을 분양가상한제 가격 가산비 항목으로 신설해 현재 시세보다는 낮지만 기존 분양가격보다는 높은 가격에 분양하는 제도다. 국내에도 시범 도입됐던 토지임대부 분양주택은 주택을 구입할 때 토지는 공공이 소유하며 임대하고, 건물을 시세 대비 낮은 가격으로 분양하는 방식이다.
미국의 '소유권 제한 주택'이나 영국 '퍼스트 홈'과 유사하게 시세보다 낮은 수준으로 주택을 공급하되 분양 이후에도 매매가격을 계속 제한하고 매수자를 무주택자로 한정하는 재판매 가격 제한도 주택 가격의 지속가능성과 수요자의 수익성 등을 고려한 대안 중 하나로 제시됐다.
이 교수는 "주택시장에서 민간분양주택에 밀려 외면당하지 않는 공공분양주택을 설계하려면 주택을 소유하고 싶지만 소득과 자산 조합으로 주택 소유 진입장벽을 넘지 못해 민간임대에 남아 있고 끊임없이 청약 기회를 찾아보는 시장 '경계 계층'에 대한 조사가 필요하다"고 말했다.
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