강남 초고가 아파트 고공행진에 토허제 해제 단지도 "5년 억눌렸던 가격 올려야"
2월 계약 신고 건수 3천603건, 1월 거래량 뛰어넘어…외곽도 급매 소진
정부 시장 단속 나서…집값 더 뛰면 대출 규제 강화할 듯, 규제지역 재지정 가능성도
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 현재 강남에선 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리의 한강변 전용면적 84㎡가 70억원에 매매가 됐느냐, 아니냐를 놓고 중개업계가 시끌시끌하다.
이 계약이 성사됐다면 지난해 8월 초 60억원에 팔린 뒤 불과 7개월 만에 약 10억원이 오른 것이기 때문이다. 3.3㎡당 가격이 2억원이 넘는 역대 최고가다.
현재 포털사이트에 올라온 원베일리 한강변 84㎡ 매물의 최고 시세는 72억원에 달한다.
반포동의 한 중개업소 대표는 "아직 실거래가 신고가 되지 않아 실제 계약 여부는 확인할 수 없지만 70억원에 팔렸다는 말도 있고 1억원 낮은 69억원에 거래됐다는 설도 있다"며 "진짜 팔렸다면 한강 조망 아파트의 희소가치를 높게 본 것 같다"고 말했다.
◇ 규제 비웃는 하이엔드급 아파트…없어서 못파는 '그들만의 리그'
최근 강남 '하이엔드급' 아파트 가격의 상승세가 거침없다.
살 사람은 있는데 매물이 없어서 못팔고, 가격이 아무리 높아도 희소가치가 있으면 거래되는 시장이다.
반포의 대장주 아크로리버파크(아리팍)의 바통을 이어받은 래미안 원베일리는 최근 한강변 대단지를 무기로 최고가 기록을 갈아치우고 있다.
전체 2천990가구 가운데 한강 조망이 가능한 단지는 극히 일부에 불과한데 한강변 전용 84㎡ 시세는 60억∼70억원으로 40억∼50억원대인 비 한강변 단지보다 10억∼20억원 이상 높다.
특히 한강 일대가 훤히 보이는 '파노라마 뷰' 동호수는 부르는 게 값이다. 70억원 거래설이 도는 동호수도 이 중 하나다.
지난달에는 같은 면적이 68억원에 팔렸다는 소문이 돌았으나 아직 실거래 신고는 되지 않았다.
그렇다 보니 반포동의 한 공인중개사는 "가계약만으로 금액을 부풀려 거래된 것처럼 홍보한 뒤 이보다 싼 매물을 손쉽게 팔려고 장난을 치는 것인지 확인해볼 필요가 있다"고 말했다.
최근 하이엔드 아파트를 주저없이 구매하는 매수자 중에는 30∼40대 젊은 층이 많다.
주로 의사·변호사 등 전문직 종사자나 코인이나 주식·유튜브 등을 통해 큰돈을 번 젊은 층, 벤처 사업가나 자영업자 등이 주를 이룬다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
반포동의 한 공인중개사는 "일반 근로소득자에 비해 쉽게 돈을 모아 대출에 크게 연연하지 않거나 탄탄한 직업을 담보로 일반인들보다 많은 대출을 끌어다 쓸 수 있는 사람들"이라며 "집도 제대로 안 보고 현금다발을 싸 들고 와서 계약하는 사람도 적지 않다"고 말했다.
마치 부자들이 명품 쇼핑하듯 집도 쉽게 구매한다는 것이다.
강남구 청담동 PH129, 용산구 한남동의 나인원 한남, 성동구 성수동 아크로포레스트 등 지역 초고가 주택에 연예인이나 유튜버, 인플루언서, 일타강사들이 몰리는 것도 비슷한 맥락이다.
재건축을 눈앞에 둔 압구정 현대아파트의 매수자 가운데는 의사가 특히 많다는 게 중개업계의 전언이다.
압구정동의 한 중개업소 대표는 "최근 압구정 현대 매수자의 80∼90%가 의사들이라는 말이 나올 정도로 의료인들의 매입이 많긴 하다"며 "자금 여유가 있는 사람들이 재건축 후 서울 최고의 주거지에서 살겠다는 의지가 강해 보인다"고 말했다.
압구정동은 현재 토지거래허가구역으로 묶여 있는데도 매물이 별로 없고 가격도 연일 신고가를 찍고 있다.
전용 84㎡는 한강이 보이지 않는 동호수도 현재 호가가 50억원이 넘는다.
한 부동산 전문가는 "재건축 초과이익 부담금은 제외하더라도 압구정 현대의 재건축 후 동일 주택형 추가분담금만 최소 4억∼5억원이라 지금 55억원에 매수하면 원가만 60억원이 드는 것"이라며 "압구정 현대 매수자들은 반포 원베일리가 60억원이라면 이곳은 70억원까지 오를 거라면서 가격에 크게 연연하지 않는다"고 말했다.
압구정 정비구역은 현재 토지거래허가구역에 묶여 있어 매수 즉시 2년간 실거주를 해야 하고, 1년 내 기존 보유주택을 모두 팔아야 하는 등 매수가 쉽지 않다. 그런데도 다주택자들이 구매를 한다.
압구정동의 한 중개업소 대표는 "지방의 한 의사 부부는 압구정 현대 매수 후 원래 보유 중이던 10채가 넘는 주택을 순차적으로 매도하고 있다"고 귀띔했다.
압구정 현대는 다른 토허제 지역과 달리 지방 부자들의 원정 매입이 많아 현재 2년 실거주 요건을 채우기 위한 편법도 기승을 부리는 것으로 전해졌다.
주소만 이전해놓고 집을 비워두거나 주말에만 잠시 다녀가는 식이다. 일부는 단기 임대를 놓는 경우도 있는 것으로 알려졌다.
◇ 토허제 풀리자 "5년간 가격 억눌렸다"며 호가 올려…비강남권도 급매 소화
이런 하이엔드급 아파트 거래는 돈 많은 계층의 '그들만의 리그'다.
문제는 우리나라 아파트 문화 특성상 이 가격이 주변 아파트 가격 형성에 영향을 미친다는 점이다.
부동산 커뮤니티에는 최근 토지거래허가구역에서 해제된 송파구 잠실 엘스·리센츠의 전용 84㎡ 적정 시세를 놓고 연일 갑론을박이 벌어지고 있다.
"원베일리 전용 84㎡가 60억원을 찍었으니 잠실은 토허제 지정 5년간 시세가 억눌려있던 것을 감안해 최소 40억원 이상은 받아야 마땅하다"는 것이 논쟁의 요지다.
잠실 아파트 3대장인 '엘리트'(엘스·리센츠·트리지움)는 2007∼2008년에 입주해 17∼18년이 된 구축 아파트인데도 현재 32억∼35억원 선인 강남구 개포동의 신축 아파트보다 높은 금액을 희망한다.
잠실 엘스 전용 84㎡는 지난달 토허제 해제 영향에 31억원의 최고가에 팔린 뒤 현재 호가가 32억원으로 오르면서 매수세가 주춤해졌다.
잠실동의 한 공인중개사는 "갭투자가 가능해지면서 전화 문화는 빗발치는데 싼 매물이 다 팔리고 호가가 오르니 매수세가 따라붙지 못하고 있다"며 "얼마간 매수·매도자 간 줄다리기가 이어지겠지만 가격이 쉽게 내려가진 않을 것 같다"고 말했다.
강남 3구의 아파트값 상승세는 통상 인근 강동구와 '마용성'(마포·용산·성동구) 등 인기 지역에 먼저 영향을 미치고, 양천·동작·영등포·광진·서대문구 인기 단지를 거쳐 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등지로 번진다.
한국부동산원이 조사한 이번 주 서울 아파트값은 0.14% 상승해 지난주(0.11%)보다 상승폭이 확대됐다.
토허제에 풀린 송파구(0.68%)와 강남구(0.52%)의 아파트값이 나란히 상승률 1, 2위를 차지했고 마포(0.11%), 용산·강동(0.10%), 양천(0.08%), 동작(0.07%), 광진구(0.11%) 등도 지난주보다 오름폭이 확대됐다.
소형 아파트 단지가 밀집한 노원구 상계동은 통계상 하락이지만 지난달 시세보다 싸게 나와 있던 급매물이 대거 팔린 뒤 현재 호가가 2천만∼3천만원 오른 상태다.
거래량은 반년 만에 크게 늘고 있다.
3·1절 연휴를 지나 거래 신고 건수가 급증하면서 현재까지 신고된 2월 서울 아파트 계약 건수는 총 3천603으로 이미 1월 거래량(3천327건)을 뛰어넘었다.
이런 추이는 5천301건을 기록한 작년 5월 동 기간 신고 건을 웃도는 것으로 2월 거래량이 5천건을 넘어 6천건에 육박할 가능성이 커졌다.
◇ 현장 점검 나서는 정부…대출 규제 등 추가 카드 나올까
강남에서 촉발된 아파트값 상승세가 확대될 조짐을 보이자 정부도 비상이 걸렸다.
지난 5일 열린 정부 부동산 시장 점검 회의에서는 토지거래허가제 완화 이후 가격 상승을 보이는 강남4구와 마용성 지역에 대해 합동 점검을 실시하기로 했다.
높은 가격에 거래 신고 후 계약을 해제하는 등 집값 띄우기 목적의 허위 거래 신고와 자금조달계획서 허위제출 등 부정행위를 들여다보겠다는 것이다.
그런데도 집값이 안 잡힐 경우 다음 카드는 대출 규제가 될 가능성이 크다. 금융당국과 시중은행은 지난해 가계부채 관리 명목으로 8월부터 12월까지 1주택 이상 보유자에 대해 주택담보대출을 금지하고 임대인 소유권 이전 목적의 조건부 전세자금대출을 중단해 거래량이 급감했었다.
금융당국은 강남발 아파트값 상승세가 지속되면 다시 다주택자의 신규 주택 구입 목적의 주담대를 억제하고, 갭투자 방지를 위한 조건부 전세자금대출을 중단할 수 있다는 입장이다.
오는 7월 시행하는 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)도 서울(수도권)과 지방의 금리를 차등화할 가능성이 크다.
강남을 다시 허가구역으로 재지정하는 것은 쉽지 않은 카드다.
토허제를 푼 지 한 달도 안 돼 정책의 실패를 스스로 인정하는 꼴인 데다 사유재산 침해에 대한 주민들의 반감도 크다. 서초구나 마포·강동구 등 별도 개발 호재가 없는 곳은 허가구역으로 추가 지정할 명분도 마땅찮다.
한 대학교수는 "토허제는 시장 안정을 위해 꼭 필요한 곳으로 지정을 최소화해야 하는 반시장적 규제로, 개발 호재 지역도 아닌데 단순히 집값이 뛴다는 이유로 허가구역으로 지정하는 것은 과도한 재산권 침해가 될 수 있다"며 "차라리 대출 규제를 강화하는 것이 손쉬운 해법"이라고 말했다.
만약 아파트값 상승세가 서울 전역으로 확대되면 정부가 쓸 수 있는 최후의 보루는 규제지역 재지정이다.
정부는 2023년 1월 5일 자로 지방과 수도권에 묶여 있는 조정대상지역을 대거 해제하면서 전국적으로 남아 있는 규제지역은 현재 강남 3구와 용산구 등 4곳뿐이다.
이들 4곳 외에는 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 풀린 상태인데 조정대상지역으로 묶이면 이런 규제가 부활한다.
투기과열지구로 지정되면 신축 아파트에 분양가 상한제도 적용된다.
규제지역 재지정 여부는 향후 집값 상승세 확대 여부와 조기 대선, 차기 정부의 부동산 정책 방향에 달려 있다.
일단 부동산 전문가들은 현재 집값 상승세는 일시적인 현상으로, 정치·경제적 불확실성이 커 집값이 크게 오를 가능성은 크지 않다고 본다.
강남 등 집값 상승 지역에 대출 규제를 일부 강화할 수는 있어도 규제지역 지정 등 강력한 추가 규제는 나오지는 않을 것이라는 얘기다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "금융시장이 불안하고 저성장에 내수경기까지 침체해 있어 특정 아파트값만 계속 오르기는 힘들어 보인다"며 "조기 대선 가능성 등 정치적 변수도 커 집값 상승세가 전방위로 확산하진 않을 것"이라고 말했다.
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