후속 세입자 없어도·집주인 자가거주 시에도 규제 완화 적용
가계부채 심화 우려엔 "불필요한 대출 수요 차단할 것"
(서울=연합뉴스) 오지은 기자 = 정부가 26일 발표한 역전세 반환 대출 규제 완화는 역전세로 인한 '전세금 차액'(기존 전세금-신규 전세금)에 대해 적용된다.
집주인이 전세금 반환 용도에 한해 은행에서 대출받을 경우 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 1년간 완화된다는 것이다.
후속 세입자를 당장 구하지 못한 경우에도, 집주인이 직접 자가 거주로 입주하는 경우에도 규제 완화 대상에 포함하기로 했다.
역전세 반환 대출 규제 완화 자격요건, 전세 계약 등과 관련한 내용을 일문일답 형태로 정리했다.
-- 이번 조치가 역전세 문제 해결에 충분한 수준인가.
▲ 역전세로 인한 '전세금 차액'에 대해 지원하는 것인 만큼, 대부분은 이번 대책 범위 내에서 해소될 것으로 본다. 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7천만원 내외인데, 개인 다주택자(대출금리 4.0%, 대출만기 30년, 연 소득 5천만원 가정 시) 대출 한도는 약 1억7천500만원, 개인임대사업자(대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%, 주택보유수 5채 가정 시)는 3억7천500만원 증가한다.
-- 전세계약을 연장하는 경우도 지원 대상에 포함되나.
▲ 기존 세입자와 '세입자 보호조치 특약'이 기재된 전세계약서를 작성할 경우 대출규제 완화 혜택을 받을 수 있다.
-- 후속 세입자가 전액 월세인 경우에도 지원이 되나.
▲ 완화된 대출규제 한도 범위 내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원받을 수 있다. 후속 세입자가 전액 월세인 경우 전세보증금이 없어 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다.
-- 후속 세입자가 없어 전세보증금만큼 대출을 받았다. 1년 내 후속 세입자를 구하지 못하면 어떻게 되나.
▲ 기한 내 후속 세입자를 구하지 못하면 본인이 입주하거나 대출금 전액을 상환해야 한다.
-- 집주인 자가 거주로 전환하는 경우 지원받을 수 있나.
▲ 대출실행 후 1년 이내 은행에 자가거주 전환에 대한 의사를 밝힐 경우 가능하다. 후속 세입자를 들이기로 한 대출약정을 위반했기 때문에 약정 위반 수수료를 지불해야 한다.
-- 자가 거주로 신청했다가 후속 세입자와 계약하는 경우 지원 대상에 포함되나.
▲ 가능하다. 다만 후속 세입자와 계약한다는 사실을 집주인 퇴거 이전에 은행에 밝혀야 하고 실거주 대출 약정을 위반해 수수료를 지불해야 한다.
-- 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약을 어떻게 체결하나.
▲ 공인중개업소를 방문해 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차계약서를 작성하면 된다.
-- 특례 반환보증 상품은 어디서 가입하나.
▲ 역전세 반환 대출을 받은 집주인은 세입자 보호조치를 위해 한국주택금융공사(주금공·HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증보험 등 보증 3사에서 특례 반환보증보험 상품에 가입해야 한다. 세입자가 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는 상품은 27일부터 가입할 수 있고 집주인이 직접 가입하는 상품은 내달 출시 예정이다.
-- 갭투자자 사후 구제라는 비판에 대한 입장은.
▲ 이번 대책은 역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 보호하기 위한 것이다. 전세금 반환에 꼭 필요한 만큼만 대출을 지원하고 신규주택 구입 등 타 용도로 악용되지 않도록 제도적 장치를 마련했다.
-- 가계부채 증가세가 심화하는 것 아닌가.
▲ 이번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적이라고 본다. 기본적으로 '전세금 차액'에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이고 불필요한 반환 대출 수요도 여러 제도적 장치로 차단된다. 대출금은 세입자 계좌로 직접 입금되고, 집주인의 자력 상환이 불가능한 상태인지 등을 심사하게 된다.
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