조합원 부담금 1인당 수억원 달해…"도심 주택공급 확대 위해 손질 불가피"
부과기준 고쳐 부담금 줄이는 방안 유력…기부채납 등 부과방식 전면개편도 검토
반포 현대 등 부담금 부과 절차 중단…국회 통과 관건, 집값불안에 속도조절론도
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 대통령직인수위원회와 정부가 재건축 규제 합리화 방안의 일환으로 재건축 초과이익환수제(이하 재초환) 개편 작업에 착수했다.
가구당 수억원대 부담이 예고된 과도한 재초환 부담금을 완화해주는 방안과 함께 부담금 부과 방식을 원점에서 재검토하는 시나리오까지 다양한 방안이 논의되고 있다.
강남권 재초환 부담금 부과 1호 단지인 서초구 반포 현대를 비롯해 당장 재건축 부담금 통보를 앞둔 지방자치단체는 인수위의 재초환 손질 방침에 따라 부과 절차를 사실상 중단했다.
다만 재초환 손질은 법 개정 사항이어서 국회 통과 여부에 따라 확정액 통보가 상당 기간 지연될 수 있다는 전망이 나온다.
◇ 16년 만에 재초환 손질 추진…부담금 완화 방안 논의
5일 인수위와 정부, 국회, 업계 등에 따르면 인수위와 정부는 재건축 안전진단 기준 완화와 함께 재건축 초과이익환수제 부담 완화 방안을 마련 중이다.
인수위 관계자는 "도심 주택공급 활성화를 위해 재건축 규제를 합리화할 필요가 있다"며 "재건축 사업의 걸림돌로 지적돼온 과도한 재초환 부담금을 현실에 맞게 보완할 것"이라고 말했다.
재건축 초과이익환수제는 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3천만원을 넘을 경우 10∼50%까지 세금으로 환수하는 것이다.
노무현 정부 시절인 2006년 제도가 도입됐으나 부동산 침체기 등을 거치며 시행이 유예됐다가 현 정부 들어 부활돼 2018년부터 대상 단지들에 부담금 예정액 통지가 시작했다.
현재까지 재건축 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3천800가구에 이른다.
그런데 조합원 1인당 부담금이 강남은 물론 경기도와 지방까지 수억원에 달하는 단지가 속출하면서 조합들은 "이 금액을 내고는 도저히 재건축 사업을 할 수 없다"며 반발하고 있다.
인수위와 정부는 우선 윤석열 대통령 당선인의 공약에 맞춰 재초환 부과 방식을 수정해 부담금을 줄여주는 방안을 검토하고 있다.
현행 3천만원 이하인 면제 기준을 상향 조정해 면제 대상을 확대하는 동시에 3천만원 초과부터 초과이익 구간별로 10%부터 최대 50%인 부과율을 낮추는 방안이 유력하다.
현재 조합원 1인당 평균 이익이 3천만원 초과∼5천만원 이하는 부과율이 10%, 5천만원 초과∼7천만원 이하는 20%, 7천만원 초과∼9천만원 이하는 30%, 9천만원 초과∼1억1천만원 이하는 40%, 1억1천만원 초과는 50%에 달하는데 구간과 부과율을 손질해 부담금을 줄이는 것이다.
또 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회에서 조합설립인가 시점으로 바꿔 부담금 부과 기준의 사업기간을 단축하거나 초과이익에서 제외되는 공사비 등 비용인정 항목을 확대하는 방안 등도 함께 논의 중인 것으로 전해졌다.
윤 당선인의 공약인 1주택 장기보유자 재건축 부담금 감면, 부담금 납부 이연 등도 검토되고 있다.
다만 재건축 부담금 제도 손질은 시행령이 아닌 재건축초과이익환수법 개정 사항이어서 다수당인 더불어민주당 설득과 국회 통과가 관건이다. 민주당은 지난 대선 기간 용적률 등 재건축 규제 완화를 공약했지만 재건축 부담금 완화에 대해선 부정적인 입장이었던 것으로 전해졌다.
전문가들은 재건축 규제 완화에 따른 집값 상승 우려와 개발이익환수가 필요하다는 사회적 인식, 국회 통과 가능성 등을 고려해 제도를 무력화하는 수준까지 낮추기보다는 조합이 부담 가능한 적정 수준으로 부담금을 낮추는 방안이 나올 것으로 보고 있다.
정부는 이와 함께 현행 재건축 부담금이 준공 때까지 예측 불가하고, 미실현 이익에 부과하는 세금인데다 집값 변동에 따라 차이가 큰 문제 등을 고려해 부과 방식을 전면 손질하는 방안도 함께 검토 중인 것으로 알려졌다.
지금처럼 입주 후에 부담금 형태로 부과하는 것이 아니라 사업 초기부터 용적률 상향에 대한 대가로 임대주택 등 공공주택을 짓게 하거나 공공시설 부지로 토지를 기부채납받도록 하는 것 등이 대안으로 거론된다.
윤 당선인도 앞서 재초환에 대해 "100채가 있다가 200채가 들어옴으로 인해서 교통 유발, 환경부담이 생기면 정부가 재정투입을 해야 하니 그에 대해 수익자로서 부담하는 차원에서 합리적으로 공공환수를 하는 게 맞다"고 밝힌 바 있다.
다만 이미 부담금이 부과된 단지들이 있고, 현재 입주했거나 사업이 진행 중인 단지는 이 방식을 적용하기 어렵기 때문에 앞으로 정비계획을 수립하는 등의 사업 초기 단지부터 적용하거나 중장기 개선 과제로 추진될 가능성도 있다.
◇ 지자체, 부담금 부과 잠정 중단…전문가 "근본적인 손질 필요", 일각선 속도조절론도
인수위가 재초환 손질에 착수하면서 당장 3∼4월 중 부담금 부과가 예정됐던 서울 은평구 연희빌라(서해그랑블)와 '강남권 부담금 1호 단지'인 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움) 등의 부담금 부과 절차가 잠정 중단됐다.
은평구 연희빌라는 지난해 5월, 서초구 반포 현대는 지난해 7월 말 완공돼 3개월 뒤부터 부담금 부과가 가능했지만 준공시점 적정 공시가격 산정 문제, 대선 변수 등으로 부과가 계속 지연됐다.
이런 상황에서 인수위와 정부가 재초환 개선에 나서면서 부담금 부과가 법 개정까지 미뤄지게 될 전망이다. 특히 민주당의 반대로 법 개정이 늦어지면 부과가 상당 기간 지연될 수도 있다.
서초구 관계자는 "제도 개선이 추진 중인 상황에서 구청이 부담금을 단독으로 결정할 사안이 아니다"라며 "국토교통부, 서울시와 같이 협의할 예정"이라고 말했다.
서초구 반포 현대는 80가구 1동짜리 '나홀로' 단지를 108가구로 재건축해 조합의 수익원인 일반분양분이 12가구에 불과했지만, 집값 급등으로 인해 가구당 부담금이 2억∼3억원에 달할 것으로 예상됐다.
이는 사업시행인가 시점인 2018년에 통보된 최초 예정가(가구당 1억3천569만원)보다 최대 2배 이상 많은 것이다.
반포 현대 조합 측은 "재건축 후 평수가 되레 줄었고(전용 84→82㎡), 조합원이 각각 3억원의 분담금을 내고 진행한 재건축인데 3억원의 초과이익 부담금까지 추가될 것으로 예상되자 조합원들이 '당장 6억원의 현금을 어디서 마련하냐'며 패닉에 빠졌다"며 "집값이 오른 것은 정부의 부동산 정책 실패 때문인데 조합원들에게 막대한 세금을 부담 지우는 것은 부당하다"고 반발하고 있다.
인수위가 재건축 부담금 손질에 들어간 것도 이 때문이다. 업계는 현재 정부가 추진 중인 용적률 500% 상향, 안전진단 기준 완화 등 규제 완화에도 불구하고, 궁극적으로 재초환이 재건축 사업의 발목을 잡을 것이라고 지적한다.
전국 재건축단지 72개 조합이 참여한 '전국재건축정비사업 조합연대'에 따르면 서울 성동구 성수동 장미아파트는 비강남권의 소규모 재건축 단지인데도 사업시행인가 시점에 통보된 가구당 부담금 예정액이 무려 5억원에 달했다.
또 경기 수원시 영통2구역 재건축 단지는 부담금 예정액이 가구당 2억9천500만원, 대전 용문동 재건축 단지는 2억7천600만원에 달하는 등 서울 이외 수도권과 지방에도 예정가 통보액이 가구당 3억원에 육박하는 곳들이 등장해 정부를 놀라게 했다.
추후 집값이 계속 오르면 입주 시점에 실제 부과될 금액은 이보다 더 높을 수밖에 없어 일각에서는 부담금을 내기 위해 집을 팔아야 하는 '신(新) 젠트리피케이션'이 초래될 것이라는 지적도 나오고 있다.
정비업계는 잠실 주공5단지나 반포 일대 등 강남 노른자위 단지들은 앞으로 집값 상승에 따라 10억원대의 부담금도 나올 수 있다고 전망한다.
전문가들은 "현행 재건축 부담금은 용적률 증가, 종상향 등 인센티브 자체보다는 사업기간내 집값 상승 변동에 크게 좌우되는 기형적인 제도"라며 보다 근본적인 제도 개선이 필요하다고 말한다.
무엇보다 재초환은 미실현 이익에 부과되는 세금인데다 조합이 사전에 부담금 규모를 예측할 수 없고, 같은 지역에서 똑같은 용적률 혜택을 받고도 입주 때까지 집값 상승률에 따라 부담금을 더 낼 수도, 덜 낼 수도 있는 '복불복' 형태의 세금이라는 점이 문제로 지적되고 있다.
부담금이 없는 재개발 사업, 일반분양자들과의 형평성 문제도 제기된다.
경기대 도시교통공학과 김진유 교수는 "국토계획법상 용적률 상향에 따른 대가를 받겠다는 의미로 재건축 부담금을 유지한다면 예측 불가한 현행 부과방식 대신 일정 규모 이상의 정비사업은 일부 공공기여를 의무화하는 등 사업 초기에 초과이익을 환수하는 방안을 마련해야 한다"며 "재건축 정비계획 수립 단계부터 늘어나는 용적률의 일정 부분을 땅이나 공공주택으로 기부채납하게 하거나 현금 납부 방식까지 다양한 선택지를 둘 필요가 있다"고 말했다.
물론 일각에서는 재건축 등 부동산 규제 완화와 관련해 '속도조절'이 필요하다는 지적도 나오고 있다. 대선 이후 규제 완화에 대한 기대감으로 일부 지역의 호가가 오르는 등 불안 조짐을 보인다는 이유에서다.
정부는 이에 따라 현재 규회에 계류중인 재건축 지위양도 금지 시점을 현재 조합설립인가에서 안전진단 통과 이후로 앞당기는 방안을 비롯해 토지거래허가구역 확대 등 추가 규제안도 함께 마련중이다.
한 부동산 전문가는 "재초환 손질은 일단 다수당인 민주당이 반대하면 법 개정이 어렵고, 또 집값이 너무 불안해져도 규제 완화가 쉽지 않은 것이 딜레마"라며 "당장 급한 것부터 시행하는 등 차근차근 속도조절에 나설 필요가 있다"고 말했다.
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