반포 아크로리버파크 84㎡ 보유세 1천883만원…작년보다 5% 늘지만 41% 감세효과
종부세 대상 1주택자 부담 40∼50% 인하 효과…다주택자는 세부담 급증
중저가 2주택자 "100억 주택도 감세 대상" 불만…보유세·공시가격 손질 불가피
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 올해 공시가격이 지난해에 이어 2년 연속 두 자릿수로 상승했지만, 정부가 실수요자의 보유세 완화 방안을 마련하면서 1가구 1주택자의 세부담은 대부분 작년 수준으로 줄어들게 됐다.
6억원 이하 재산세 대상은 지난해부터 3년간 한시적으로 시행중인 재산세 특례세율까지 적용하면 올해 재산세가 2020년보다도 낮아질 전망이다.
그러나 지난해 보유세 자체가 만만찮아 고가주택 보유자들은 2년 연속 높은 보유세 부담이 불가피할 전망이다.
특히 보유세 완화 혜택이 없는 2주택 이상 다주택자들은 올해 공시가격 상승에 따른 세부담이 크게 급증하면서 오른 보유세를 임대료에 전가하는 등의 부작용이 우려된다.
◇ 1주택자 보유세 작년 수준…종부세 대상자 작년보다 세부담 40∼50% 인하 효과
23일 연합뉴스가 신한은행 WM컨설팅센터 우병탁 부동산팀장에 의뢰해 주요 단지의 보유세를 산출한 결과 1주택자(종합부동산세 세액공제 비대상) 중 공시가격 11억원 이하의 재산세 대상은 보유세가 작년 수준으로 줄어드는 반면, 종부세 대상은 소폭 상승할 것으로 예상됐다.
정부가 보유세 산정의 기준이 되는 공시가격은 재산세와 종부세 모두 작년 수준으로 동결했지만, 종부세 공정시장가액비율은 작년 95%가 아닌 올해 100%를 그대로 적용하기로 한 까닭이다.
정부는 당초 초고가 주택을 세부담 완화 대상에서 제외하는 방안도 논의했으나 크게 1주택자는 실수요자로 보고 완화 대상에 모두 포함하되, 종부세 공정시장가액비율은 올해 기준을 적용함으로써 재산세 대상과 완화 방식을 차별화했다.
국토교통부에 따르면 서초구 반포 아크로리버파크 전용 84㎡는 올해 공시가격이 26억6천700만원으로 작년(23억4천만원)보다 13.97% 상승했다.
그러나 올해 보유세는 작년 공시가격이 그대로 적용돼 재산세와 종부세를 합쳐 총 1천883만원만 부과된다. 이는 작년 보유세(1천792만원)보다 5.06% 증가한 것이다. 종부세의 공정시장가액비율이 작년 95%에서 올해 100%로 올라가는 정도의 상승률이다.
만약 보유세 완화 없이 올해 공시가격을 그대로 적용했다면 이 아파트의 올해 보유세는 2천538만원에 달한다. 1주택자 세부담 완화 조치로 작년보다 세금이 41.6%나 감소한 것이다.
서초 반포 자이 전용 84㎡도 공시가격이 작년 22억4천500만원에서 올해 26억500만원으로 16.04% 오르지만, 보유세는 작년 공시가격이 적용돼 1천719만원이 부과될 전망이다. 이는 작년 보유세(1천653만원)보다 3.99% 늘어나는 정도다.
올해 공시가격을 그대로 적용했다면 보유세를 2천414만원 정도 내야 하는데 세부담 완화 조치로 작년 대비 46.5%의 감세 효과를 얻었다.
재산세 대상인 서울 광진구 광장현대 전용 84㎡는 올해 공시가격이 12억100만원으로 작년(10억3천800만원)보다 15.7% 올라 종부세 대상에 포함됐다.
그러나 올해 보유세는 작년 공시가격을 사용하므로, 종부세 없이 재산세만 310만원가량 내게 된다.
올해 감면이 없었다면 종부세까지 포함해 총 415만원을 내야 하는데 100만원 이상(35.6%)의 덕을 본 셈이다.
마포구 아현동 래미안푸르지오 전용 84㎡는 공시가격이 작년 12억6천300만원에서 올해 13억9천200만원으로 9.42% 상승하는데 올해 보유세 완화 조치로 보유세는 작년(437만원)보다 6.3%가량 증가한 465만원이 부과된다.
재산세 대상 단지는 작년 수준으로 세부담이 낮아진다. 정부는 지난해부터 3년간 공시가격 9억원 이하 재산세 대상에 대해 특례세율을 적용해 1주택자의 재산세를 가격 구간별로 0.05%포인트 감면해주고 있다.
기획재정부가 모의 분석한 사례에 따르면 지난해 공시가격 3억원인 주택이 올해 3억6천500만원으로 공시가격이 상승해도 올해 재산세는 작년 공시가격 적용과 특례세율까지 더해져 작년과 같은 38만1천원이 부과된다.
다만 동대문구 전농동 래미안크레시티 전용 84㎡는 작년 공시가격(9억4천500만원)을 적용해도 전년도 세부담 상한에 걸려 미납된 금액 때문에 올해 재산세가 226만원으로 작년보다 29.5%나 늘어날 것으로 예상됐다.
정부는 이런 경우 별도의 예외 규정을 마련해 재산세가 작년보다 늘어나지 않도록 할 계획이다.
정부는 일단 정부안으로 1주택자의 보유세를 작년 수준으로 동결할 방침이지만 여당인 더불어민주당이 2020년 수준으로 낮추는 방법을 추진하고 있어 국회 논의 과정에서 1주택자의 세부담이 더 낮아질 가능성도 남아 있다.
◇ 다주택자는 오른 공시가격 그대로 적용…세부담 커져
이에 비해 2주택자 이상 다주택자들은 세부담이 크게 급증한다.
위의 사례로 든 반포 자이 전용 84㎡와 광장 현대 전용 84㎡ 2가구를 보유한 2주택자라면 지난해 보유세가 8천814만원이었는데 올해 공시가격 상승으로 인해 1억1천668만원으로 세부담이 커진다. 작년 대비 보유세가 32.4%나 오르는 것이다.
두 아파트를 각각 1채씩 보유한 1주택자가 올해 납부할 보유세 합산액(2천30만원)보다 무려 5배 이상 많은 금액이다.
반포 자이와 광장 현대 외에 전용 82㎡ 규모의 잠실 주공5단지까지 3가구를 보유한 다주택자는 올해 납부할 보유세가 2억원이 넘는다.
잠실 주공5단지의 공시가격 역시 작년 18억5천600만원에서 올해 22억6천600만원으로 22.09% 상승하면서 올해 보유세는 총 2억869만원에 달하게 된다. 작년 보유세 1억6천613만원보다 25.6% 늘어나는 것이다.
공시가격이 낮은 중저가 주택도 2주택자 이상이라면 보유세 부담은 늘어난다.
공시가격이 지난해 4억6천600만원에서 올해 4억9천만원으로 오른 A주택과 공시가격이 작년 3억9천600만원에서 올해 4억6천만원으로 뛴 B주택 2채를 보유한 경우 보유세는 재산세와 종부세를 합해 지난해 총 480만원에서 올해 647만원으로 34.6%가량 증가한다.
이번 세부담 완화 조치로 공시가격이 낮은 중저가 주택을 여러 채 보유한 다주택자들은 세부담 완화 방안에 불만을 토로하고 있다.
공시가격 4억원짜리 주택 2가구만 보유해도 합산 공시가격이 8억원에 그치지만 이번 보유세 완화 대상에서 제외돼 올해 오른 공시가격에 따른 세부담 증가분을 그대로 떠안아야 하기 때문이다.
한 네티즌은 "본인 명의의 집이 1채뿐이라면 공시가격 50억원, 100억원짜리 초고가주택에도 보유세를 깎아주는데 직장 등의 이유로 불가피하게 지방과 수도권에 소형 주택 2채를 갖고 있는 사람은 다주택자로 취급해 오른 보유세를 그냥 내야 한다"며 "이것이 형평에 맞는지 의문"이라고 말했다.
◇ 보유세 개편, 공시가격 속도조절 요구 거셀 듯
전문가들은 앞으로 이런 형태의 감세가 계속 이어진다면 다주택자는 증여나 매도를 통해 주택수 감축을 시도할 수밖에 없고, '똘똘한 1채' 선호 현상은 더욱 두드러질 것으로 본다.
그러나 보유세율을 급격하게 올리면서 동시에 공시가격까지 급격하게 인상했다가 뒤늦게 세부담을 완화해주는 '땜질식 처방'에 대해 비판의 목소리도 커지고 있다. 올해는 선거 영향으로 보유세를 깎아주더라도 내년 이후에 감세 방안이 없다면 오른 공시가격만큼 세부담이 급증할 수밖에 없다.
이 때문에 전반적인 다주택자에 대한 보유세율 완화와 공시가격 현실화율 속도조절에 대한 목소리도 커질 전망이다.
윤석열 대통령 당선인은 공약을 통해 장기적으로 지방세인 재산세와 국세인 종부세를 통합하고, 1주택자의 종부세율은 문재인 정부 출범 이전 수준으로 낮추겠다고 약속했다.
또 현재 150∼300%인 종부세 세부담 상한을 50∼200%로 낮추고, 공시가격 현실화 추진계획도 재수립하겠다고 공약했다.
이 때문에 공시가격 로드맵을 손질해 현재 2030년 목표인 공시가격 현실화율의 목표년도를 늦추거나 현재 90%인 현실화율 제고율을 80%로 낮추는 등의 제도개선을 검토할 것으로 예상된다.
보유세는 모두 법 개정 사안이어서 국회 절대 다수의석을 확보한 민주당을 설득하는 것이 숙제다.
국토부 김수상 주택토지실장은 이에 대해 "공시가격 로드맵은 3년에 한 번씩 현실화 계획을 재점검하기로 한 만큼 새 정부와 협의해 수정 방안을 살펴보겠다"며 "보유세 개편 방안도 새 정부와 전반적인 논의가 있어야 할 것"이라고 말했다.
우병탁 부동산팀장은 "올해 보유세는 감면해준다고 해도 내년 이후부터는 오른 공시가격에 대한 세부담을 어떻게 할지에 대한 언급이 없다"며 "국민들이 담세 가능한 선에서 보유세를 조절하는 등의 근본적인 대책이 필요하다"고 말했다.
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