매입땐 9억원 안 넘었는데 나중에 9억원 넘더라도 회수 안돼
(서울=연합뉴스) 박용주 성서호 기자 = 오는 20일부터 한국주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 보증으로 전세대출을 받은 뒤 9억원을 넘는 고가 주택을 사거나 여러 채의 주택을 보유하면 곧바로 전세대출이 회수된다.
금융위원회는 이런 내용 등을 담은 전세대출 관련 조치를 20일부터 시행한다고 16일 발표했다. 12·16 주택시장 안정화 방안 중 전세대출과 관련한 세부사항을 규정한 것이다.
전세대출 회수 적용 대상은 이달 20일 이후 대출을 신청한 차주로 정해졌다.
20일부터는 전세대출 약정시 '고가 주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수됩니다'라는 내용의 추가 약정서를 써야 한다.
늦어도 3개월에 한 번씩은 은행이 국토교통부 보유 주택 수 확인 시스템(HOMS)을 통해 규제 준수 여부를 확인한다.
HOMS에서는 보유 주택 수와 주소지, 취득일 등을 확인할 수 있어 규제 준수 여부를 판명할 수 있다.
규제 위반이 확인되면 은행은 대출 회수(기한이익 상실)된다는 내용을 통지한다. 규제 위반 확인 이후 2주가량이 지난 시점에 기한이익이 상실된다. 이 경우 상환을 하더라도 불이익은 따른다.
시행일 전에 이미 전세대출 보증을 받은 차주가 시행일 이후 고가 주택을 사들이거나 다주택자가 되면 그 즉시 대출을 회수당하지 않고 만기까진 대출을 쓸 수 있다. 만기 연장은 안 된다.
다만 9억원 넘는 고가주택을 상속받거나 주택 상속으로 다주택자가 되는 경우에는 해당 전세대출의 만기까지 회수되지 않는다. 상속은 차주의 의사나 행위와 상관없이 취득된다는 점을 고려한 것으로, 유일한 예외 조치다.
그렇더라도 상속을 통한 고가 주택이나 다주택 보유자의 경우에도 대출 만기 시점에 연장은 되지 않는다.
금융위 관계자는 "부모님 중 살아계신 한 분이 해당 주택에 계속 사셔야 한다고 하면 봉양 등의 실수요를 입증할 경우 대출을 연장할 수 있다"고 말했다.
또 매입 당시 주택이 9억원을 넘지 않았다면 시간이 지나 시가가 뛰어 9억원을 넘더라도 회수 대상은 아니다. 주택 가격을 판단하는 기준 시점이 '취득일'이기 때문이다. 이 경우에도 대출 만기 시점에는 연장은 안 된다.
반면 증여를 통해 고가 주택이나 다주택 보유자가 될 경우에는 대출 회수 대상이 된다.
또한 무주택 전세대출자가 직장 이동, 자녀 교육 같은 실수요 때문에 다른 지역의 고가 주택을 사더라도 회수 대상으로 분류된다. 반드시 고가 주택을 사야 할 이유는 없다고 본 것이다.
금융위 관계자는 "실거주 수요는 전세 거주나 고가가 아닌 주택을 사는 방식으로 충분히 충족할 수 있을 것"이라고 설명했다.
아울러 무주택 전세대출자가 만기 시점에 본인이 거주할 목적으로 고가 주택을 사도 대출이 회수된다. 전세 기간이 끝나기 전까지는 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 있기 때문이다.
금융위는 금융감독원과 각 보증기관과 합동점검반을 구성해 20일부터 주요 은행지점을 방문해 규제 적용 상황을 점검할 예정이다.
금융당국은 전세대출 보증 제한 규제를 회피한 행위를 단속한다는 방침이다.
무보증부 전세대출 취급 현황을 금융회사 단위로 감시해 규제 시행 이후 대출이 늘지 않도록 지도·감독하고, 필요하면 규제 대상자 대상 대출 현황, 규제 회피 방법 홍보 등 세부 내역을 분석해 해당 금융회사에 대한 공적 보증공급 제한 등 추가 조치를 시행할 계획이다.
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