조합 혼선 최소화…일부 전문가 "신축 등 쏠림 가능성 완화" 기대도
일반·리모델링 사업장은 "상한제 피할 길 없다" 형평성 논란
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 정부가 관리처분인가 단계의 재건축·재개발 단지에 분양가 상한제 적용 유예기간을 둔 것은 그간 과도한 재산권 침해라는 불만과 함께 소급논란에 거셌기 때문이다.
실제 국토부가 주택법 시행령 입법예고 기간에 접수한 4천949건의 의견 가운데 관리처분인가 단지의 소급적용을 제외해달라는 정비사업 조합원들의 요구가 상당수에 달했다.
최근 상한제 시행 이후 신축 아파트 등을 중심으로 집값이 급등하는 등 공급부족 우려가 커진 것도 유예의 배경으로 꼽힌다.
강남권 재건축 단지들은 일단 상한제를 피하게 된 것에 대해 안도하면서 내년 4월까지 최대한 분양일정을 서두를 것으로 보인다.
◇ 관리처분인가단지 61개 단지 '안도'…분양 서두를 듯
1일 국토교통부에 따르면 이번 조치로 서울에서 관리처분계획인가를 받았음에도 분양단계에 이르지 못한 정비사업 단지는 61개 단지 6만8천가구에 이르다.
5천여가구에 달하는 서울 강동구 둔촌 주공을 비롯해 강남구 개포 주공1단지, 서초구 반포동 신반포3차·경남 아파트(원베일리), 동작구 흑석동 흑석3구역 등이 대표적이다.
강남구 삼성동 상아2차나 서초구 반포 우성 등은 후분양을 추진하다 상한제에 막혀 최근 분양승인을 받고 일반분양에 착수했다.
아직 일반분양 전인 단지들은 이달 말 주택법 시행령이 통과 후 6개월 뒤인 내년 4월까지 분양을 마치면 상한제를 피할 수 있는 만큼 최대한 분양 일정을 서두를 계획이다.
일단 올해 말∼내년 초 분양 예정인 강남구 개포 주공1단지는 상한제를 피해갈 것으로 예상된다.
최근 주택도시보증공사(HUG)와의 분양가 문제로 일반분양이 중단됐던 세운3구역 등 세운재정비촉진지구도 내년 4월까지 분양을 마치면 상한제 대상에서는 제외될 전망이다.
일반분양 물량이 4천가구가 넘는 강동구 둔촌 주공은 아직 철거가 진행되고 있고 설계변경 등의 내부 문제로 연내 분양이 어려운 상황이어서 분양 일정을 조율 중이다.
시공사 관계자는 "분양이 내년으로 넘어가는데 내년 4월까지 유예기간이 생겼지만 시일이 촉박하다"며 "상한제를 피하는 선에서 최대한 서둘러 분양을 준비할 것"이라고 말했다.
당초 내년 3∼4월께 일반분양을 준비하던 서초구 반포동 '원베일리'도 상한제를 피해갈 길이 열린 만큼 분양을 서두를 것으로 보인다.
그러나 서초구 반포 주공1단지 등 일부 단지는 내년 4월내 사실상 일반분양이 어려워 상한제 적용이 불가피할 전망이다.
반포 주공1단지는 현재 조합원간 소송이 걸려 있고, 이에 따라 당초 이달부터 시행하려던 조합원 이주도 중단된 상태다. 조합간 소송을 마무리하고 당장 이주를 시작하더라도 내년 4월 분양이 쉽지 않다.
이 때문에 "유예기간 6개월로는 충분하지 않다"는 지적도 나온다.
물론 관리처분인가 단지들이 분양가 상한제를 피하더라도 분양이 모두 원활하게 진행될 지는 미지수다. HUG의 고분양가 관리 지침에 따른 분양가 통제는 여전히 받기 때문이다.
둔촌 주공의 경우 HUG의 분양가 관리 기준을 적용하면 일반분양가가 3.3㎡당 평균 2천600만원대에 책정될 것으로 예상돼 당초 조합이 예상한 수준의 설계나 마감재 등은 적용이 어려울 것으로 보인다.
동작구 흑석 3구역도 조합에서는 3.3㎡당 3천만원 이상의 분양가를 요구하지만 HUG 기준 분양가는 3.3㎡당 2천200만원대로 알려져 조율이 필요하다.
세운3구역 등 세운재정비촉진지구도 사업주가 희망하는 가격과 HUG 자체 책정가격과의 괴리가 크다.
한 재건축 조합 관계자는 "상한제는 피해도 HUG와의 분양가 협의에 따라 재건축·재개발의 사업성이 달라질 것"이라고 말했다.
정부는 관리처분인가를 신청한 단지 중에서 시행령 개정후 6개월(내년 4월)까지 입주자모집공고를 신청한 경우에도 상한제 적용을 제외할 방침이다.
다만 관리처분인가 신청 단지가 이주·철거를 거쳐 내년 4월까지 일반분양을 하기란 물리적으로 쉽지 않아 혜택을 볼 단지는 거의 없거나 극히 일부에 그칠 것으로 보인다.
◇ 전문가 "조합 혼선 최소화"…동 단위 '정밀타격' 효과는 의문
전문가들은 이번 조치에 대해 재건축 등 조합원들의 혼선은 최소화할 것으로 기대했다.
한 대형 건설사의 관계자는 "그간 상한제 적용 대상이 될 것인가, 아닌가를 놓고 시장의 불안이 컸다"며 "이번 조치로 시행 시기가 명확해지고 관리처분인가 단지는 상한제를 피해갈 길이 열리면서 조합 사업의 혼선도 줄어들 것"이라고 말했다.
국토부는 이번에 상한제 규정을 손질해 종전 '구' 단위에서 '동'단위 등으로 범위를 좁혀 핀셋 지정을 추진하기로 했다.
현재 투기과열지구가 아니더라도 특정 동의 집값이 급등하거나 분양가가 크게 오를 경우 투기과열지구로 지정해 상한제 지정도 가능하다는 얘기다.
국토부 관계자는 "구 단위로 지정하는 것과 동 단위로 지정할 때 시장관리 등에 미치는 효과는 차이가 있을 수 있다"며 "이런 부분을 면밀히 분석해 지정 대상을 결정할 방침"이라고 밝혔다.
이에 대해 국민은행 WM스타자문단 박원갑 부동산전문위원은 "광범위한 상한제보다는 '핀셋 상한제'에 해당되는 셈이어서 공급 부족에 대한 우려는 다소 완화될 가능성이 있다"며 "단기적으로 공급 부족 우려에 따른 신축 쏠림현상은 다소 둔화할 것"이라고 예상했다.
그러나 동 단위로 지정할 경우 같은 구 내에서 상한제 대상 지역으로 지정되지 않은 곳에 '풍선효과'가 나타날 가능성이 더 클 것이라는 우려가 나온다.
반포동의 한 중개업소 대표는 "어떤 방식으로 운영할지 지켜봐야겠지만 당장 일반분양이 없거나 집값 상승폭이 크지 않다고 해서 반포동은 상한제 대상 지역으로 선정하고, 방배동은 제외한다면 이들 지역의 재개발·재건축 사업으로 투자수요가 몰릴 가능성이 있다"고 전망했다.
1개의 아파트 단지가 행정구역상 2개 이상의 동에 걸친 경우 상한제 적용 여부를 놓고 문제가 발생할 수도 있어 정부 의도대로 '정밀타격'이 가능하겠느냐는 지적도 있다.
정비사업이 아닌 일반 사업장과 리모델링 조합은 종전대로 입주자모집공고 신청분부터 상한제가 적용됨에 따라 형평성 논란도 나온다.
리모델링 조합들은 재건축보다 일반분양분이 적어도 엄연히 조합사업인데 상한제 유예대상에서 제외하는 것은 이치에 맞지 않는다고 주장한다.
신영이 공급하는 영등포구 '브라이튼 여의도'처럼 일반사업은 이달 말까지 분양하지 않으면 여전히 상한제 대상에 포함될 수 있어 상한제 지역에 편입될 경우 분양가 책정에 난항이 예상된다.
한 개발회사 관계자는 "일반사업의 경우 알박기 등으로 토지 매입비가 많이 든 경우 상한제를 적용받으면 땅값에 투입한 원가도 인정받기 어렵다"며 "최소한 사업시행인가 단지에 대해서는 상한제 대상에서 제외해야 한다"고 주장했다.
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