당·정·청 협의 진행중…이르면 금주 발표
(서울=연합뉴스) 서미숙 윤종석 기자 = 정부가 이르면 금주 중으로 집값 안정 대책을 발표한다.
서울 집값 상승세가 수도권으로 확산하는 등 상황이 급박하게 돌아가고 이사철이 본격화하기 전에 시장에 메시지를 전달하기 위해 당초 예상보다 서둘러 대책을 공개한다.
이번 집값 안정 대책은 최근 당정청을 통해 언급되고 있는 서울 인근 지역의 주택 공급 확대와 대출·세금 규제 등이 망라될 전망이다.
다만 세금과 대출 규제를 이르면 금주, 늦어도 내주 안에 우선 발표하고 수도권 미니신도시 등 구체적인 후보지는 추석 전에 공개할 것으로 보인다.
◇ 투기수요 차단…대출·세금 옥죈다
5일 정부와 여당 관계자 등에 따르면 정부는 우선 주택시장의 투기적 수요를 차단하기 위해 세금·대출 규제를 강화하기로 했다.
최근 강남지역을 중심으로 유행한 임대사업자 대출은 주택담보대출비율(LTV) 규제가 신규로 적용되고, 임대업이자상환비율(RTI: Rent To Interest ratio) 규제가 강화된다.
임대사업자 대출의 경우 LTV 적용을 받지 않고 집값의 70∼80%까지 대출이 가능해 대출 규제가 강력한 강남 등 투기지역에서 주택을 매입하는 수단으로 악용되고 있다는 지적이 있다.
이에 따라 정부는 임대사업자 대출에 LTV를 적용해 대출 한도를 집값의 40% 선으로 축소하고 RTI를 까다롭게 적용해 임대소득이 높지 않은 곳은 대출을 제한할 방침이다.
임대사업자에 대한 세제혜택도 축소된다. 앞으로 투기지역 내 신규 주택을 매입해 임대사업자 등록을 할 경우 양도소득세나 종합부동산세 혜택을 축소하는 방안이 유력하다.
또 일부 전세대출을 받아 주택구입에 이용하는 사례도 있다고 보고 다주택자에게는 대출보증을 제공하지 않는 등 자격 제한을 둘 방침이다.
다주택자와 고가주택 보유자의 종합부동산세율을 높이고, 1주택자의 양도소득세 비과세 요건도 강화될 전망이다.
종부세는 지난달 발표한 보유세 개편안에서 내년부터 6억원(1가구 1주택자는 9억원) 초과 고가주택 보유자에게 부과되는 종부세율을 과세표준(과표) 6억원을 초과하는 구간별로 0.1∼0.5%포인트 올리고, 최고세율은 2.0%에서 2.5%로 높이기로 했다.
과표 6억∼12억원 구간은 세율을 현행 0.75%에서 0.85%로 상향하고 과세표준 6억원을 초과하는 3주택 이상 보유자에 대해서는 0.3%포인트를 추가 과세한다.
그러나 이번 개선안이 3주택 이상 보유자와 초고가주택 보유자 등 지나치게 일부 계층에만 영향을 미치고 상승폭도 높지 않다는 지적이 있어 고가주택의 구간을 세분화하고 세율도 이보다 높아질 전망이다.
현재 종부세 대상의 경우 80%를 적용하고 있는 공정시장가액비율은 세법개정안에서 5%씩 2년에 걸쳐 90%로 올리기로 했으나 내년에 90%로 올리는 등 인상 시기가 앞당겨질 것으로 보인다. 90%인 상한이 100%까지 확대될 가능성도 있다.
1주택자의 양도소득세 비과세 요건 등도 강화된다.
전국 43곳 청약조정지역 내 1주택자의 양도세 비과세 요건의 실거주 기간을 2년에서 3년으로 확대한다. '똘똘한 한 채' 선호로 특정지역에 투자수요가 몰리는 만큼 가수요를 차단하겠다는 것이다.
일시적 2주택자의 양도세 비과세 기간을 3년에서 2년으로 단축하는 방안도 논의되고 있다.
일시적 2주택자가 집을 팔 수 있는 기간이 길어 '주택 쇼핑'에 이용된다는 지적에 따른 것이다.
단기 양도세를 강화하는 방안도 검토 중이다.
현재 1주택자의 경우 양도세는 보유 기간이 1년 미만인 경우 양도차익의 40%, 1년 이상인 경우 6∼42%의 일반과세가 적용되는데, 1∼2년 미만인 경우 양도차익의 40∼50%로 강화하는 방안이다.
1주택자가 주택을 10년 이상 보유한 경우 최대 80%까지 부여하는 장기보유특별공제(장특공제) 혜택을 60%로 낮추거나 80% 적용 기간을 15년으로 늘리는 것도 논의되고 있다.
장기보유특별공제가 고가주택의 양도세를 과도하게 낮춰준다는 지적에 따른 것이다.
국토부는 앞서 집값 급등지역의 공시가격 시세반영률(현실화율)을 높이겠다고 밝힌 가운데, 공시가격 현실화율을 높이는 세부 계획을 이번에 함께 발표할 가능성도 있다.
◇ 수도권에 '30만+α' 공급…과천에 미니 신도시, 도심 소규모재건축 활성화
서울 인근에 주택공급도 확대한다. 정부는 수도권 주택 공급을 늘리기 위해 도심에서는 제도 개선을 통해 주택공급 수를 최대한 늘리고 외곽에서는 미니 신도시 등 신규 택지를 확보하는 '투트랙' 전략을 벌이고 있다.
국토부는 이미 2022년까지 수도권에 44곳 이상의 신규 공공택지를 확보해 주택은 36만2천호를 공급한다는 방침을 밝힌 바 있으나 목표량이 높아질 수 있다는 관측에 무게가 실린다.
국토부는 성남 금토와 군포 대야미 등 경기도 12곳과 인천 가정2 등 수도권에 총 13곳(755만6천㎡)의 주택지구 입지를 정하고서 언론을 통해 발표한 바 있다.
한국토지주택공사(LH)가 현재 경기도 지역에서 지구지정을 위해 지방자치단체 협의 등 절차를 밟고 있는 곳이 8곳이다.
그중 특히 서울 강남권과 붙어 있는 과천 후보지(115만6천㎡)는 미니 신도시급으로 주택 7천100호가 공급된다.
과천 후보지는 당정이 수도권에 5만호 가량을 공급할 수 있는 신도시급 신규택지 2곳을 확보한다는 방침이 나오기 전부터 지구 지정이 추진됐다.
하지만 신도시 개발에 대한 공감대가 확산한 만큼 과천 후보지의 면적을 넓히는 식으로 택지 규모를 신도시급으로 넓히는 것이 가능하다.
서울에서는 개발제한구역(그린벨트)를 해제하거나 유휴부지를 찾아 신규 택지 후보지를 적극적으로 발굴한다는 방침이다.
현재 그린벨트 해제 후보지로는 강남구 세곡동과 서초구 내곡동, 은평구 불광동, 강서구 일대 등지가 거론된다.
정부는 다만 지구지정과 관련해선 지자체 협의 등이 필요한 만큼 이번에 일단 목표 가구를 공개하고, 구체적인 입지는 추석 전에 별도로 발표할 것으로 전해진다.
이와 함께 국토부는 소규모 재건축이나 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등 소규모 정비사업의 규제를 일부 완화하는 방안도 검토 중이다.
자율주택정비사업에 대해서는 이미 규제를 완화한 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 개정안이 발의된 상태다.
이 법은 자율주택사업의 임대주택 공급과 연계된 용적률 인센티브 혜택을 더 누리게 해 주는 내용이 골자다.
현재 전체 연면적의 20% 이상 공적 임대주택을 건설하는 경우 용적률을 법적 상한까지 채워주지만 늘어난 용적률만큼 임대를 지어야 하는 부담 때문에 사업자가 용적률을 상한까지 누리지 못하는데, 개정안은 연면적뿐만 아니라 세대수의 20% 이상 범위에서 임대를 공급해도 용적률을 상한까지 부여함으로써 사업자에 숨통을 틔워준다.
자율주택정비사업 대상에 연립주택이 포함된 것도 사업에 활기를 줄 전망이다.
이 외에 가로주택정비사업이나 소규모 재건축 등 다른 형태의 소규모 정비사업의 용적률 인센티브를 높이는 등 사업성을 개선하는 방향으로 규제를 완화하는 방안 등이 검토되고 있다.
이와 함께 상업지역 등 도심에 주택 공급을 확대하는 방안도 추진된다.
국토부는 서울시에 상업지역이나 준주거지역 등에 공급되는 주상복합 등의 주거 면적을 높이는 방안을 검토해달라고 요청했다.
현재 법으로는 상업·준주거지역에서 주상복합을 지으면 연면적 중 주거용의 비율 상한을 90%까지 정하고 세부 내용은 지자체 조례로 정하게 돼 있다.
서울의 경우 이 주거용 비율이 70% 정도 되는데, 이 비율을 높이는 방안을 검토해 달라는 주문이다.
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