재건축 '급급매' 팔린 후 거래 급감…추석 이후 매물 나올 가능성
(서울=연합뉴스) 김연정 기자 = 참여정부 이후 가장 강력한 부동산 규제로 평가받는 '8·2 대책'이 발표된 이후 서울 아파트 시장은 충격에서 헤어나지 못하고 있다.
매도자들은 집을 팔아야 할지 말아야 할지 고민하고, 매수자들은 추가 가격 하락을 기대해 관망세로 돌아서면서 주택 시장에는 매매가 이뤄지지 않는 이른바 '거래 절벽'이 나타나고 있다.
투기과열지구 지정으로 조합원 지위 양도 금지 등 직격탄을 맞은 강남권 재건축 아파트는 수억원씩 빠진 '급급매'가 등장했는가 했다.
서울이라는 이유로 강남과 비슷한 규제를 받게 된 노원구 등 비(非) 강남권에서는 정부 정책에 대한 불만의 목소리도 터져 나오고 있다.
일단 8·2 대책을 비켜간 수도권의 비 규제지역은 일부 호가가 오른 곳도 있지만, 아직 이렇다 할 '풍선효과'가 뚜렷하게 나타나지는 않고 있다.
◇ 강남 재건축 중심 서울 집값 하락세…"매수자 관망세 뚜렷"
8·2 대책의 직접적 영향권에 들어간 서울 아파트는 약세로 돌아섰다.
30일 한국감정원에 따르면 지난 21일 기준 서울 주간 아파트값은 전주 대비 0.04% 하락했다. 정부 대책 발표 이후 3주 연속 하락세다.
민간 시세 조사업체인 부동산114의 통계로는 8월 이후 서울 아파트값이 하락하진 않았지만 상승세는 눈에 띄게 둔화했다.
5월 0.71%, 6월 1.58%, 7월 1.50%로 상승 폭이 커졌다가 대책이 발표된 8월 이후 0.53%로 오름세가 확 꺾였다.
강남권 재건축 단지는 대책 발표 직후 고점 대비 1억~2억원씩 떨어진 '급급매'가 나오는 등 요동쳤다.
11일 조사에서 서울 재건축 아파트값은 전주 대비 -0.25%를 기록, 7개월 만에 처음 하락했다.
투기과열지구 지정으로 조합원 지위 양도가 금지된 강남구 개포 주공1단지나 서초구 반포 주공1단지 등은 거래가 사실상 중단돼 중개업소들이 '개점 휴업' 상태다.
정부가 조합원 지위 양도와 관련해 예외조항을 소급적용하지 않기로 하면서 착공 전까지는 거래가 가능해진 강동구 둔촌 주공아파트는 고점 대비 3천만~1억원 가량 가격이 내린 가운데 매수자들은 가격이 더 떨어질 것을 기대하고 있다.
강북 재개발 시장도 충격파가 크다.
용산구 한남뉴타운 일대는 양도소득세 중과를 우려한 다주택자들이 1억~2억원 내린 매물을 내놓고 있지만 매수자가 없고, 동작구 흑석뉴타운도 매수자를 찾기 힘들다.
한남뉴타운 소재 공인중개소 대표는 "빌라 기준으로 33㎡짜리가 2억원 내린 7억5천만원에 나와 있지만 거래가 안된다"며 "매수자들이 가격이 더 내려갈 것으로 보고 관망하고 있기 때문"이라고 말했다.
분양권 시장도 영향을 받고 있다. 1회에 한해 거래가 가능한 '기존 분양권'에 해당하는 강동구 고덕동 고덕그라시움, 강남구 개포동 디에이치아너힐즈는 8·2 대책 이후 가격이 수백만원 떨어졌고, 매수자도 거의 없다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
동작구 흑석동 아크로리버하임, 서초구 반포동 반포래미안아이파크, 개포동 래미안블레스티지 등은 분양권 가격이 '현상 유지'를 하는 수준이다.
강북권의 일반 아파트들은 지역마다 온도 차가 있다.
투기과열지구·투기지역이 중복 지정된 곳 중에서도 노원구 일대 아파트는 매수세가 급감해 거래가 끊기다시피 하면서 아파트값이 하락했다.
다만, 마포·용산·성동구의 경우는 예상보다 가격 하락이 크지 않은 편이다.
대책 발표 전 가격 상승 폭이 크지 않았던 도봉, 동대문, 구로, 성북구 등은 실수요자가 움직이며 아파트값이 일부 오르기도 했다.
◇ 판교·분당·평촌 등 가격 '꿈틀'…'풍선효과'는 미미
8·2 대책을 피해간 수도권 비 규제지역에서는 풍선효과가 기대됐지만 아직은 반사이익이 크지 않다.
투기과열지구에서 벗어난 판교, 분당, 평촌 등 서울 인근의 신도시들은 집주인들이 호가를 올리고 있지만 거래는 별로 없다.
판교 백현동 판교푸르지오그랑블 전용면적 139㎡는 대책 발표 전 16억원보다 7천만원 오른 16억7천만원에 매물이 나왔다.
평촌 평촌동 향촌마을 현대5차 105㎡는 6억~6억2천만원으로 대책 발표 이후 호가가 소폭 상승했다.
평촌동 W공인 대표는 "최근 매물이 별로 없고 있더라도 호가가 비싸 거래가 안 된다"고 말했다.
분당 역시 호가가 대책 이전 수준을 유지하거나 일부는 오르기도 했으나 마찬가지로 거래가 뜸하다.
앞서 정부는 8·2 대책을 발표하면서 수도권 지역에 '풍선효과'가 나타나면 규제 지역으로 추가 선정할 수 있음을 예고했다.
이 때문에 투자 수요가 신중한 움직임을 보이고 있다는 분석이다.
신도시에서도 입주가 많은 화성 동탄, 광교 등은 약세를 보이고 있다.
◇ 전세 시장 아직 안정세…'입주물량·전·월세 대책' 등 변수
8·2 대책으로 주택 매매 시장이 얼어붙으면서 올해 들어 안정세를 이어오던 전세시장이 다시 불안해질 것이라는 전망이 나온다.
그러나 아직 서울 전세 가격은 안정세를 보이고 있다.
부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 전세 변동률은 지난 5월 0.34%, 6월 0.50%, 7월 0.46% 상승했으나 8월에는 0.21%로 오름폭이 둔화했다.
이번 달 서울 아파트 전셋값 주간 변동률도 0.12%→0.09%→0.06%→0.04%→0.02%로 안정적인 모습이다.
그러나 최근 서울 집값 하락 전망이 우세해지면서, 앞으로 실수요자들이 매매 대신 전세를 택하는 경우 전셋값이 다시 오를 가능성이 있다.
더욱이 전세자금 대출은 주택대출한도 축소 규제에 해당하지 않는다.
서울 강남의 경우 강동구 둔촌주공, 개포동 주공1단지 등 대규모 재건축 단지의 이주가 임박해 인근 지역의 전셋값 상승을 자극할 수 있다.
전문가들은 올해 연말 이후 내년까지 수도권의 입주 물량이 급증하면서 전세 불안 요인을 일부 상쇄할 수 있을 것으로 보고 있다.
서울의 경우 재건축 이주 등으로 일부 국지적 상승세를 보일 수 있지만 예년과 같은 심각한 전세난은 당분간 없을 것이라는 전망이다.
박원갑 KB국민은행 MW스타자문단 수석전문위원은 "단기적으로 집값이 하락할 것으로 예상되면 집을 사는 대신 전세로 눌러앉으려는 사람이 많아질 것"이라며 "다만 수도권의 입주물량 압박으로 가격은 대체로 안정세를 유지할 것으로 예상된다"고 말했다.
중개업소들은 9월에 있을 가계부채 대책과 주거복지로드맵 등 정부의 추가 대책 발표가 끝난 후 본격적으로 시장 움직임이 있을 것으로 보고 있다.
양도세 중과가 유예된 내년 3월 말까지 다주택자들이 집을 팔기 위해선 10월부터 12월까지는 매물을 내놔야 한다.
강북권 중개업소 대표는 "매도, 수요자들이 모두 9월에 추가 대책이 발표되면 생각해보겠다고 하며 결정을 미루고 있다"며 "10월 초 추석 연휴는 지나봐야 집값이 어떻게 될지 방향성이 잡히지 않겠느냐"고 말했다.
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