盧정부 때 급등지역은 李정부서 폭락, 朴정부 들어선 다시 올라
유동성 몰리는 버블세븐, 변동성도 커…새 정부선 약세 가능성
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 내달 9일 조기 대선으로 새 정부 출범을 한 달 앞둔 가운데, 역대 정부와 아파트 가격 사이에는 어떤 상관관계가 있었을까.
연합뉴스가 부동산114 아파트 가격 통계를 분석한 결과 노무현 정부(참여정부) 때 크게 올랐던 서울과 수도권의 일명 '버블세븐' 지역의 아파트값이 이명박 정부 때는 큰 폭으로 가격이 급락했다가 박근혜 정부 4년간 다시 급등한 것으로 나타났다.
박근혜 정부가 4년 만에 조기 마감하면서 상승폭에는 차이가 있지만, 이명박 정부를 사이에 두고 노무현 정부와 박근혜 정부의 아파트 가격이 비슷하게 움직이는 이른바 '평행이론'이 성립하는 모양새다.
◇ 盧정부 때 급등지역, 朴정부 때도 크게 올라…'평행이론(?)'
9일 부동산114 통계를 보면 박근혜 정부 4년(2013년 3월∼2017년 2월)간 전국의 아파트값은 15.5%, 서울 아파트값은 16.96% 각각 상승했다.
노무현 정부 5년(2003년 3월∼2008년 2월)간 전국 아파트값이 59.52%, 서울 아파트값이 78.88% 오른 것에 비해 상승폭은 훨씬 낮지만, 이명박 정부 5년(2008년 3월∼2013년 2월) 동안 전국이 1.67%, 서울이 11.32% 각각 하락한 것을 감안하면 박근혜 정부 시기의 부동산 시장은 노무현 정부 시절의 시장 흐름과 궤를 같이한 것이다.
특히 노무현 정부에서 가격이 급등해 '버블세븐'으로 지목된 강남·서초·송파·목동(앙천)·분당·평촌·용인 등 7개 지역은 이명박 정부에서 급락을, 박근혜 정부에선 다시 급등하는 모습을 보여 눈길을 끈다.
노무현 정부에서 강남(105.15%), 용산(96.9%), 양천(95.76%), 송파(90.48), 서초구(83.82%)가 서울지역 25개 구 가운데 매매가 상승률 상위 1∼5위를 휩쓸었는데, 박근혜 정부 때도 강남(26.59%), 서초(25.41%), 송파(20.4%), 양천(20.15%), 강서구(18.98%)가 서울 매매가 상승률 1∼5위 자리를 차지했다.
용산·강서구를 제외하면 버블세븐으로 지목된 서울지역 4개 구가 노 정권에 이어 박 정권에서도 모두 선두에서 가격 상승세를 이끈 것이다.
반면 두 정권 사이에 있는 이명박 정부에선 정반대의 모습을 보였다. 송파(-20.6%), 강남(-19.54%), 양천구(-17.54%) 등 버블세븐 지역의 아파트값이 일제히 약세로 돌아서 나란히 하락률 1∼3위를 기록했다. 서초구도 -9%로 서울에서 여섯 번째로 하락폭이 컸다.
이명박 정부에서 떨어진 낙폭은 박근혜 정부 4년 만에 대부분 회복돼 노무현 정부 시절 찍었던 역대 최고 시세에 근접했거나 넘어선 지역이 속출했다.
분당, 평촌이 속한 성남시와 안양시도 비슷한 추이다.
성남시의 아파트값은 노무현 정부에서 94.43%, 안양시는 69.12%가 올라 28개 경기지역 시(市) 가운데 상승률 2위와 11위를 각각 기록했다. 반면 이명박 정부에서는 각각 15.83%, 13.77%가 하락하면서 7, 8번째로 많이 떨어졌다.
이후 지난 박근혜 정부에서는 다시 안양시가 15.41%, 성남시가 15.19% 올라 상위 3, 4위의 높은 상승률을 기록했다.
버블세븐 가운데 용인시는 노 정권에서 92.42%로 경기지역 가운데 네 번째로 상승폭이 컸다가 이명박 정부에서 -24.56%로 하락률 1위를 기록하는 등 롤러코스터 장세를 보였다.
그러나 용인은 박근혜 정부 4년 동안에도 경기지역 20위인 6.23% 오르는 데 그쳤다. 인근 지역의 신도시 개발과 입주·신규 공급물량 증가가 가격 회복의 발목을 잡았다.
◇ 盧-朴 정부, 부동산 정책은 정반대 방향…다음 정권은?
흥미로운 것은 아파트값의 움직임은 비슷하지만 노 정부와 박 정부의 부동산 정책 노선은 완전히 상반됐다는 점이다.
노무현 정부는 한마디로 '부동산과의 전쟁'을 치렀다.
외환위기에서 벗어난 2000년에 부동산 시장에는 투자 수요가 몰리고 강남권 저밀도 재건축 사업, 판교신도시 개발 본격화로 집값이 급등했다. 그러자 정부는 분양가 상한제·재건축초과이익환수제·종합부동산세 도입, 다주택자 양도소득세 중과 등 각종 부동산 규제를 쏟아냈다.
부동산 실거래가 과세, 총부채상환비율(DTI), 담보대출인정비율(LTV) 등 금융규제도 이때 본격 시행됐다.
이러한 '메가톤급' 규제 정책은 노 정부를 지나 이명박 정부 들어서야 서서히 효과를 나타냈다.
여기에다 예상치 못한 미국발 글로벌 금융위기가 터지고 '반값 아파트' 논란을 일으킨 보금자리주택 정책이 시행되면서 정권 내내 집값이 하락하고 거래가 감소하는 등의 침체가 지속됐다.
2013년 출범한 박근혜 정부 들어서는 침체된 부동산 시장을 살리는 것이 경제성장을 위한 지상 과제였다.
중단된 재건축 사업을 살리기 위해 재건축 초과이익환수제를 올해 말까지 유예하고 민간택지의 분양가 상한제 적용을 사실상 배제했으며 청약규제를 대폭 완화해 공급을 확대했다.
전 세계적인 저금리의 장기화는 수익형 부동산의 활기와 더불어 '세입자'를 '집주인'으로 만드는 데 크게 일조했다.
전문가들은 이런 상황에서 버블세븐 아파트값이 특히 '극과 극'의 가격 변화를 보인 이유는 돈이 몰리는 인기 지역이기 때문이라고 말한다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "강남권과 목동, 신도시 등지는 살기가 편해 실수요층이 두터운 데다 재건축 재료까지 더해져 유동성이 많이 모이는 지역"이라며 "이런 곳은 정부 규제 대상이 되기 쉽고, 이로 인해 가격이 하락하면 매수자들이 다시 유입돼 가격이 급등하는 등 변동성이 크게 나타난다"고 말했다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석전문위원은 "버블세븐 지역의 주택은 필수재라기보다는 투자재와 교환재의 성격이 강하다"며 "가격 변화에 따라 수요층들이 민감하게 반응할 수밖에 없다"고 말했다.
그렇다면 다음 달 대선 이후 새 정부에서 버블세븐 아파트값은 어떻게 될까.
일단 전문가들은 주택시장의 '사이클상' 박근혜 정부에서 올랐던 버블세븐 지역이 다시 약세를 보일 가능성이 크다고 본다.
올해 하반기부터 주택 입주물량이 급증해 공급과잉 우려가 나오는 데다 새 정권의 부동산 정책도 '부양'보다는 '안정 또는 규제'에 방점을 둘 가능성이 커 보여서다. '집값 상승→정부 규제→집값 하락→부양책→집값 상승→다시 규제'로 이어지는 순환구조가 되풀이되는 셈이다.
박원갑 수석전문위원은 "하반기 금리 인상과 대출 규제, 올해 말 이후 입주물량 증가 등 시장 자체적으로 악재가 많아 내년부터는 한동안 집값이 약세를 보일 수밖에 없다"며 "지난 4년간 강세를 보였던 버블세븐 지역도 상승 피로감으로 수요가 움츠러들면서 차기 정부에선 일정 부분 조정받을 가능성이 크다"고 말했다.
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│ 역대 정부 서울 아파트값 어떻게 움직였나 (%)│
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│노무현 정부(5년)│이명박 정부(5년)│ 박근혜 정부(4년) │
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│지역│ 변동률 │지역│ 변동률 │ 지역 │ 변동률 │
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│ 강남구 │ 105.15 │ 종로구 │ 3.98 │ 강남구 │ 26.59 │
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│ 용산구 │ 96.9 │ 중랑구 │ 2.77 │ 서초구 │ 25.41 │
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│ 양천구 │ 95.76 │ 서대문구 │ 0.52 │ 송파구 │ 20.4 │
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│ 송파구 │ 90.48 │ 동대문구 │ 0.42 │ 양천구 │ 20.15 │
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│ 서초구 │ 83.82 │ 금천구 │ -1.63 │ 강서구 │ 18.98 │
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│ 노원구 │ 75.48 │ 구로구 │ -1.67 │ 강동구 │ 17.96 │
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│ 영등포구 │ 74.2 │중구│ -2.36 │ 금천구 │ 14.32 │
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│ 성동구 │ 74.19 │ 은평구 │ -3.95 │ 노원구 │ 13.96 │
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│ 강동구 │ 73.89 │ 성북구 │ -4.95 │ 성북구 │ 13.35 │
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│ 강서구 │ 71.7 │ 성동구 │ -5.61 │ 영등포구 │ 13.35 │
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│ 마포구 │ 69.32 │ 도봉구 │ -5.92 │ 성동구 │ 13.12 │
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│ 동작구 │ 69.29 │ 영등포구 │ -6.22 │ 마포구 │ 12.78 │
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│ 광진구 │ 66.75 │ 마포구 │ -7.52 │ 서대문구 │ 12.4 │
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│ 도봉구 │ 63.1 │ 용산구 │ -7.55 │ 관악구 │ 11.57 │
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│ 강북구 │ 61.47 │ 광진구 │ -7.58 │ 도봉구 │ 11.44 │
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│ 관악구 │ 59.87 │ 동작구 │ -7.75 │ 은평구 │ 10.77 │
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│ 구로구 │ 57.77 │ 노원구 │ -7.86 │ 강북구 │ 10.45 │
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│ 금천구 │ 52.23 │ 관악구 │ -7.9 │ 동작구 │ 10.37 │
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│ 서대문구 │ 51.77 │ 강북구 │ -8.31 │ 구로구 │ 10.05 │
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│ 은평구 │ 49.44 │ 서초구 │-9│ 중구 │ 9.4│
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│중구│ 49.39 │ 강서구 │ -12.12 │ 광진구 │ 9.36 │
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│ 중랑구 │ 48.41 │ 강동구 │ -14.82 │ 동대문구 │ 8.53 │
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│ 종로구 │ 47.7 │ 양천구 │ -17.54 │ 중랑구 │ 7.54 │
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│ 성북구 │ 46.83 │ 강남구 │ -19.54 │ 종로구 │ 4.85 │
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│ 동대문구 │ 44.76 │ 송파구 │ -20.6 │ 용산구 │ 3.9│
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│ ※ 자료=부동산114 (서울=연합뉴스)│
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