그동안 빌라 등 비아파트는 개별 물건의 특성이 달라 적정 시세를 확인하기 어려운 대표적인 ‘시세 사각지대’로 꼽혀왔다. 하지만 최근에는 AI(인공지능)가 실거래가와 입지, 건물 특성 등 수백 개 변수를 학습한 비아파트 시세를 산출하면서 금융권의 담보 대출까지 활용 범위가 넓어지고 있다.
지난 2024년부터 AI를 활용해 연립·다세대 등 비아파트 적정 시세를 제공해 왔던 KB부동산이 그동안 개별 주택 단위로만 확인할 수 있었던 AI 시세 데이터를 취합해 지역별 가격 흐름을 분석했다.
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지난 6월 서울 연립·다세대주택 평균 매매가격은 3억 3,400만 원 수준으로, 지난해 2월보다 9.9% 상승했다. 동작구는 같은 기간 19.47% 올라 서울에서 상승률이 가장 높았고, 광진구(16.97%), 송파구(16.17%), 성동구(14.59%) 등이 뒤를 이었다.
이번 주 우리 동네 집값(우동집) 인터뷰에서는 김균표 KB부동산 빅데이터센터장을 만나 최근 빌라 시장의 가격 흐름과 AI를 활용한 시세 서비스가 부동산 시장에 가져올 변화를 들어봤다.
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Q AI로 본 수도권 빌라 시장 시세는?
상대적으로 가격 부담이 낮고 우수한 지역을 따라서 실수요 위주로 조금씩 회복이 되는 모습을 보였습니다. 평균 가격을 계산해 보니 서울 지역이 3억 3,400만 원 수준으로 나왔고 작년 말 대비해서는 한 2.4% 상승한 것으로 나타났습니다. 동작구, 송파구, 성동구 쪽에서 저평가된 매물들 중심으로 해서 가격 흐름이 개선됐었고요. 반면에 고가 주택 비중이 높은 서초구나 강남구, 중심 업무 지역인 종로구 쪽은 보합이나 오히려 마이너스인 지역을 보이기도 했습니다.
경기도 지역은 평균 가격이 한 1억 7,500만 원 수준을 보였었는데 올해 상승률이 한 0.3% 정도로 서울의 연립·다세대 매매 시장 회복세보다도 매우 더딘 모습을 보이고 있습니다. 구리, 그다음에 광명, 과천, 서울 근교 지역은 굉장히 많이 올랐었고요. 반대로 화성과 이천은 아파트 쏠림 현상이 굉장히 심한 지역으로 그런 부분들은 비아파트는 오히려 마이너스가 좀 심했습니다.
Q 일부 지역 빌라값 상승 원인은?
재개발·재건축 지역이 선정이 된 부분은 특히 다른 지역보다도 훨씬 더 선호도가 높게, 실수요자 위주로 많이 접근이 된 것 같습니다. 동작은 노량진 지역과 흑석 재개발 지역에 가까이 있는 연립·다세대 빌라 쪽이 강세를 보인 것 같고 성수동의 또 재개발 지역 역시 마찬가지로 인기가 좀 있었던 것 같습니다.
Q 비아파트에 AI 시세를 도입한 이유는?
시세의 중요한 역할 중에 하나가 가격에 대한 정보 비대칭성과 거래 기준을 좀 제시를 하는 게 가장 큰 역할을 하고 있습니다. 과거에는 시세가 없는 비아파트 부분에서는 실제로 매도자의 호가 가격과 시장 참여 일부 참여자들만 정보를 가지고 있어서 이들에 의해서 가격이 좌지우지되는 경향성이 많았고 금융기관 입장에서는 가격 정보가 없었던 부분에서 이 부분을 담보 가치를 측정하기 위해서 별도의 외부 평가라든지 이런 시간과 비용이 추가적으로 들었는데 이런 부분들에 대해서 많이 해소를 했다라고 볼 수 있습니다. 대출 이동제, 대출 갈아타기에서도 금융 상품을 비교할 때 비아파트 부분에 대해서도 시세가 있냐 없냐에 따라서 금융기관의 담보대출 상품의 경쟁력이 판가름 나고 있고요.
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Q AI 시세 산출 원리는?
보유하고 있는 데이터뿐만 아니고 실거래가라든지 건축물대장, 토지대장 그리고 입지 정보, 지역 특성 정보까지 한 300여 개 종류의 어떤 변수들을 수집하고 이 중에서 가격에 영향을 가장 많이 미치는 변수들을 자체적으로 선별을 하고 AI 모델의 학습과 검증을 수차례씩 시킵니다.
주요 변수로서는 실제 거래 가격과 건축 연도 같은 물건 특성, 주소와 위치 정보, 전용 면적과 계약 면적과 같은 물리적 특성이라든지 용적률, 건폐율과 같은 건물 건축 관련된 정보, 그다음에 지하철 접근성, 심지어 학교나 주변의 병원과 같은 인프라 시설까지도 모두 변수가 중요한 요소로 작용을 했었습니다.
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오차를 다시 재측정하고 예상치를 저희 협력 공인중개사를 통해서 한 번 더 검증하는 단계를 거쳐서 지금 제공하고 있습니다.
Q AI 시세의 정확도는?
연립·다세대는 265만 호가 전체적으로 평균이 한 6.5% 정도 오차율을 보였었고, 그중에 제일 잘 나온 A그룹이라고 하는 게 한 107만 호 정도가 한 4.6%.
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단독·다가구, 토지는 최근에 산출을 시작했는데 외부 평가 금액들하고 좀 상대적으로 비교를 해봤을 때 실거래가에 훨씬 더 저희 AI 시세가 더 근접하게 산출되는 거를 좀 확인을 했습니다.
오피스텔 같은 경우는 전체적으로 평균적으로는 한 7.8% 정도 오차율을 보였는데 아파트 AI 시세는 5% 정도 수준으로 나오기 때문에 실제 거래되는 시장 가격에 근접하게 지금 보여준다고 볼 수 있습니다.
Q 비아파트 시세 사각지대, 얼마나 줄었나?
2025년도 기준에 의하면 285만 호 정도 수준의 연립·다세대가 전국에 있는데 그중에 거의 한 93% 정도 커버리지로 저희가 확대해서 제공하게 됐고요.
단독·다가구도 우리가 전국에 383만 호 정도가 있는데 그중에 이제 200만 호를 이번에 제공할 수 있게 됐습니다. 그래서 단순 수치만 보면 50% 정도밖에 되지 않는다라고 볼 수 있지만 실제 거래되고 순수 주거용 부동산이 가장 활발하게 거래되고 있는 부분에 집중돼 있기 때문에 그 부분에 대해서는 커버리지는 거의 다 커버한다고 보시면 되고요.
그 다음에 토지도 전국에 토지대장 3,800만 필지이지만 실제 거래 가능한 국공유지라든지 산림 지역을 제외한 2,000만 필지 중에서 1,000만 필지를 저희가 제공을 하게 (됩니다).
Q AI 시세 서비스, 어디까지 확대되나?
한강 주변에 있는 단지들에 대한 흐름이라든지 시장 흐름이라든지, 특정 지역을 묶음, 그다음에 아마 동읍면 레벨, 특정 마을 지역이라든지 얼마 금액에 대한 여러 가지 콘텐츠성으로도 저희가 AI 시세를 활용해서 통계를 제공할 수 있을 거라고 지금 보고 있습니다.
오피스텔 매매를 9월에 오픈할 예정이고요. 전세 AI 시세도 10월에 오픈을 할 예정입니다.
토지와 단독·다가구 AI 시세는 금융기관에 제공하고 공공기관에도 저희가 제공을 할 예정입니다. 공동주택에서는 커버리지를 미처 못 채운 나머지 10%까지 다시 채울 수 있도록 확대할 예정입니다.
HUG에서는 아마 준비 중으로 알고 있는데 전세의 안정성 진단을 해서 안전하다, 위험하다라는 부분, 임대인의 어떤 정보까지 포함을 해서 준비 중으로 알고 있습니다. 저희 KB부동산이 가지고 있는 정보를 연계를 해서 협력해서 제공을 할 예정입니다.