고가 주택의 매물 출회를 유도하겠다는 구상이지만, 전문가들은 실제 시장 안정 효과는 제한적이라고 보고 있다. 이번 주 우리 동네 집값(우동집) 인터뷰에서는 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원을 만나 세제 개편안이 주택 시장에 미칠 영향과 고가 주택 보유자의 대응 전략을 들어봤다.
Q 세제 개편안 양도세에 대한 평가는?
고가 유주택에 대한 양도세를 단기적으로 강화합니다. 장기보유 특별공제를 보유에서 거주 중심으로 전환하고 공제 한도도 2028년도에 총 20억 이내, 29년도에 10억으로 축소하게 되고요. 다주택에 대한 양도세 중과는 반대로 2028년까지 현재 양도세 중과되고 있는 수준에서 한시적으로 완화해서 매물을 유도하는 것으로 보입니다. 보유세와 양도세를 연계해서 특히 초고가 주택의 매도를 유도해서 가격을 인하하겠다는 효과는 어느 정도 있어 보이는데 치밀하게 설계된 점은 평가될 만하지만 그러다 보니까 너무 복잡해진다는 문제가 있습니다.
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Q 늘어나는 세 부담, 집주인은 매도해야 하나?
초고가 주택과 다주택에서는 분명히 그렇습니다. 세액 차이가 작게는 양도세 쪽에서 1억, 더 내야 되는 세금이 적게는 1억에서 많게는 10억 이상까지 나오는 경우가 발생할 거고요. 여기에 종부세 인상이 매년 계속되게 되면 고정적인 현금 흐름이 없는 경우에는 고가의 주택을 소유하고 있다고 하더라도 충분히 고민이 필요한 지점입니다. 특히 이미 장기 보유하고 거주한 상태여서 양도 차익이 상당 부분 누적된 상태라면 제자리 갈아타기와 같은 것도 고려하실 필요가 있겠습니다.
Q 매물 출회 효과는?
정책이 의도하는 바가 초고가 주택의 매물 출회를 통해서 초고가 주택의 가격 인하 효과를 누리고 그것을 통해서 순차적으로 그 이하의 주택들도 가격 하락을 유도하는 것이라고 한다면 우선 첫 번째는 초고가 주택이 가격을 일부 인하해서 매물로 출회하는 효과는 분명히 존재해 보이고요. 다만 그것이 그 이하 주택에까지 충분히 가격 인하의 효과가 있을 것이냐라고 하면 그 부분은 장담하기 어려워 보입니다.
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왜냐하면 강남 일대의 초고가 주택을 제외한 한강 벨트의 나머지 주택들의 경우에는 역시 종부세 대상이 되는 경우라고 하더라도 총 세액의 부담이 절대 금액 자체가 그렇게 크지 않은 상태이고요. 상대적으로는 종부세 부담은 올라가더라도 그렇게 부담스럽지 않은 상태에서 양도세를 강화한 조치가 매물을 유도하는 효과인데 한강 벨트만 하더라도 양도차익이 20억 혹은 10억 이상을 상회하는 경우는 그렇게까지 많지는 않기 때문에 그렇습니다.
Q 비거주 장기 보유자의 매도 타이밍은?
종부세든 양도세든 거주를 해야만 혜택을 더 많이 받을 수 있는 구조여서 우선 거주를 고려하시고 그다음에는 올 연말, 빠르게 되면 그렇고요. 내년 5월 말, 5월 말을 말씀드리는 건 내년 6월 1일 시점을 기준으로 올라간 종부세가 과세되는 기준이기 때문에 그렇습니다.
역시 이것뿐만 아니라 단계적으로 내년, 이어서 내후년에도 같은 식으로 진행이 될 것이기 때문에 내후년 5월 말 다시 내후년 말까지 각각 증가하는 종부세와 그 다음에 증가하게 되는 양도세를 순차적으로 계산해 보실 필요가 있습니다.
Q 보유세 증가가 시장에 미치는 영향은?
분명하게 초고가 주택에 있어서는 1주택이라고 하더라도 내야 되는 양도세가 뒤로 지나가면서 더 많이 내야 되는 구조가 되기 때문에 분명히 일차적으로는 거주기간을 확대하려는 움직임이 발생할 거고요. 그러한 경우 포함하더라도 장기적으로는 2029년 이전까지는 금액을, 호가를 조정해서 매도에 나서는 경우들이 다수 있을 것으로 보여집니다.
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Q 양도세 중과 한시 완화, 다주택자의 매도 전략은?
여전히 보유세, 종부세를 포함한 보유세는 그렇다 하더라도 집값의 일정 수준일 수밖에 없긴 한데 다만 그 증가 속도가 굉장히 큽니다. 세제 개편안에서 종전에 있었던 세 부담 상한 150% 즉 작년에 냈던 금액의 1.5배로 제한되는 부분을 200%로 상향했기 때문에 지금과 같은 집값 수준에서는 이게 해를 거듭할수록 2배씩 증가하는 것들도 충분히 가능한 상황이어서 이렇게 되면 상당한 고가의 주택을 가지고 있는 재산가라고 하더라도 매년 현금 흐름이 부족하다고 한다면 계속 보유하는 것을 고민하기보다는 평수를 좀 줄이거나 아니면 지역을 차하위로 내려가는 것들도 고민할 필요는 있을 겁니다.
Q 다주택 자산가에게 보유, 매도, 증여 중 어떤 선택이 유리한가?
우선 제일 중요한 건 소유자 본인의 연간 현금 흐름을 고려하실 필요가 있겠습니다. 은퇴했다고 하더라도 금융소득이라든지 사업소득이나 기타 다른 소득으로 꾸준한 현금 흐름을 만들어낼 수 있는지 그리고 그렇게 만들어낸 현금 흐름이 어쨌든 증가한 종부세 때문에 가처분소득의 감소를 가져올 것이기 때문에 그것이 부담 가능한 수준인지를 좀 판단하실 필요가 있고요. 그 다음에는 연도별로 늘어나게 되는 양도세를 비교하시되 이것을 단순히 양도세만이 아니라 보유하고 있는 재산 전체를 기준으로 향후에 상속세로 어떻게 발생할 것인지. 이 상속세라고 하는 건 결국 상속을 전제로 했을 때 양도 대신에 미리 증여하는 것이 유의미한지를 역시 세액 기준으로 따져볼 필요가 있겠습니다.
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