재건축 아파트 조합원들에게 집값이 오른 만큼의 일정 부분을 부담금으로 내도록 하는 재건축초과이익환수 제도가 지방선거 이후 현실화할 가능성이 나오고 있습니다.
단지에 따라 가구당 수억 원에 달하는 부담금이 예상되는 곳도 있는데, 해당 주민들의 반발이 거셉니다. 건설사회부 유주안 기자와 함께 이야기 나눠봅니다.
지금 재초환 관련해 논란이 재점화하고 있는 이유가 무엇입니까?
<기자>
시간을 약 9년 전인 2017년도로 거슬러 올라가면, 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 침체되면서 재건축초과이익환수법의 적용이 유예된 상황이었는데, 정부가 2018년부터 다시 법을 시행하겠다고 예고했습니다.
당시 적용 기준을 2018년 이후부터 관리처분인가를 신청한 단지로 삼았고, 2026년에 이르러 속속 준공 단지가 등장하고 있습니다. 법에서는 재초환 적용 단지가 준공이 되면 5개월 내 부담금을 부과하도록 정하고 있어서 첫 사례가 나올 가능성에 시장이 예의주시하고 있습니다.
재초환은, 재건축으로 인해 조합원이 얻은 이익 가운데 일정 비율만큼 부담금으로 부과해 주택도시기금과 도시·주거환경정비기금 재원으로 하는 제도입니다. 주택 가격의 안정과 사회적 형평을 도모한다는 취지로 지난 2006년도에 처음 법이 시행되었습니다.
<앵커>
2006년 이후 지금까지 실제 적용 사례는 없는데, 적용이 된다면 서울 강남권이 주 타깃이 될까요? 실제로 부담금은 얼마나 될까요?
<기자>
법은 재건축 단지 가운데 조합원 1인당 시세 차익이 8천만 원을 넘어가는 단지를 이익 환수 대상으로 삼고 있습니다.
재초환이 적용되는 대표적인 단지들을 표로 정리했는데, 서울 외에도 대전, 대구, 부산 등 지역에서도 환수제 적용 대상 단지가 있고, 이는 전국적으로 집값이 오른 영향입니다. 최근 집값 상승이 가팔라 대상도 부쩍 늘었는데요, 지난 2024년 말 기준 전국 58곳, 2만 가구가 대상이었던 것이 지금 시점에서는 전국 81곳, 6만 4,000가구에 달하는 것으로 집계됩니다.
조합원당 예상 부담금액은 지방보다는 서울, 특히 강남 3구 등이 훨씬 더 크고, 이는 이익이 클수록 환수율이 최대 50%까지 높아지는 구조 때문입니다.
가장 많은 부담금이 예상되는 단지는 서울 서초구 반포주공 1단지 3주구를 재건축 중인 반포 트리니원 단지입니다. 이 단지는 지난 2020년 9월 관리처분 인가를 받으면서 당시 서초구로부터 예상 부담금을 4억 2천만 원이라고 통보받았는데, 이후 반포 집값이 상당히 많이 오르면서 가구당 7억~8억 원가량 부담금이 부과될 것으로 조합은 추정하고 있습니다.
<앵커>
그동안 실제 부과된 적도 없지만 폐지도 못하는 법이었는데, 이번엔 다른가요?
<기자>
처음 법이 시행된 지난 2006년 이후 20년간 정치 논리에 따라 면제와 유예, 폐지 논의와 개정 등의 과정을 거치면서 실제 부과된 적은 없습니다. 주무 부처인 국토부의 경우에도 정권이 바뀌면 재초환에 대한 입장도 바뀌곤 했는데요. 2024년 박상우 전 장관은 재초환 폐지 입장을 밝혔지만 김윤덕 현 장관은 폐지를 검토하지 않고 있다는 입장을 밝힌 바 있습니다.
재건축 초과 이익을 환수하는 이 법이 논쟁의 중심에 있기는 하지만 정부가 부동산 시장 안정화에 전방위적 노력을 쏟고 있는 상황에서 적용의 가능성은 과거 어느 때보다도 높아졌다는 분석이고요,
또한 법에서는 재초환 부담금 징수 주체는 본래 국토부 장관이지만, 이를 시도지사나 시장, 구청장 등에 위임할 수 있게 해 실제 징수 주체는 지자체입니다. 따라서 다음 달 지방선거를 치르고 나면 재초환 관련 논의도 급물살을 탈 수 있다는 전망이 나옵니다.
<앵커>
그렇군요, 해당하는 입장에선 반발이 만만치 않겠습니다.
<기자>
조합원들은 이대로라면 많게는 수억 원의 부담금을 물어야 할 처지인데요, 집을 팔 때 차익에 매기는 양도세와 달리 재초환 부담금은 미실현 이익에 부과하는 징벌적인 성격의 준조세라고 호소합니다.
법 안에 감면 조항이 있기는 합니다. 1가구 1주택자에 한해 보유 기간에 따른 감면을 받거나, 연령에 따른 납부 유예를 받을 수 있기는 하지만, 재초환 제도 자체가 논란의 여지가 많아 실제 부과되지도 못하면서 불확실성만 키우고 있다고 지적합니다. 박경룡 전국재건축조합연대 간사의 발언입니다.
[인터뷰] 박경룡 전국재건축조합연대 간사/방배삼익 재건축 조합장
“공사비 오르는 모든 비용을 다 감안해서 내고, 여기다가 미실현 이익을 가지고 부과시키는 이런 것이 부과되니까 사실은 감당하기가 어려운 겁니다. 그래서 원주민들이 결국 집을 팔고 나갈 수밖에 없는 그런 구조로 돼 있는 거 아닙니까.”
실제 지난 2021년도에 입주까지 마친 반포 현대의 경우 부과금이 산정됐다가 통보 직전에 미뤄졌고, 이후 다시 산정하는 절차가 개시됐으나 조합이 이에 불복하는 등의 갈등이 무려 5년간 이어지고 있습니다.
<여기까지 듣겠습니다>