공인중개사가 매수자를 찾아 가격까지 합의했는데, 매도인이 수수료를 아끼려고 직거래했다면 수수료를 안 내도 될까.
대법원은 이 경우에도 수수료를 지급해야 한다고 판단했다. 1일 부동산 분쟁 전문 엄정숙 변호사는 “수수료 절약을 노린 직거래가 소송 비용까지 떠안는 결과로 이어질 수 있다”고 경고했다.
대법원 2007. 4. 27. 선고 2007다12432 판결의 사안이다. 공인중개사인 원고는 매도 중개를 의뢰받아 매수자를 물색하고 40억 원에 합의를 이끌어냈다. 계약서 작성까지 갔으나 매도인 측 이의로 무산됐고, 4일 뒤 매도인과 매수인은 중개사를 빼고 동일한 조건으로 직접 계약했다.
1심은 기각했으나 2심은 판단을 뒤집었다. 중개사가 계약 성립에 결정적 역할을 했고 본인 책임 없는 사유로 최종 계약에 참여하지 못했다면, 기여도에 상응하는 수수료를 청구할 수 있다고 봤다. 피고에게 900만 원 지급을 명했고, 대법원이 확정했다.
근거는 민법 제686조 제3항과 신의성실 원칙이다. 의뢰인이 수수료를 면하려고 중개인을 배제하면 계약 성사에 준하여 수수료를 청구할 수 있다는 법리다. 다만 법정 요율 전액이 아니라 기여도를 종합해 적정 금액이 산정된다.
엄정숙 변호사는 “이 판례의 핵심은 ‘결정적 기여’라는 기준”이라며 “매수인을 찾고 가격 협상까지 주도했다면, 최종 계약서에 이름이 빠져도 수수료 청구권이 인정된다”고 설명했다. 이 법리는 최근 하급심(서울중앙지법 2024나29177, 서울남부지법 2021나58910)에서도 반복 적용되고 있다.
엄 변호사는 “단순 매물 정보 전달 수준이면 결정적 기여로 인정받기 어렵다”며 “직거래가 수수료를 아끼는 것이 아니라 소송 리스크를 키우는 선택이 될 수 있음을 유의해야 한다”고 조언했다.