전세 만기가 지났음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않은 상황에서 임대인의 '전출 요구'를 받아들이면 안된다는 조언이 나왔다.
3일 부동산 전문 엄정숙 법무법인 법도 대표변호사는 "전출에 응하는 순간 대항력과 우선변제권을 동시에 잃어 경매에서 후순위 채권자로 전락한다"고 경고했다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 전입신고를 갖춘 때 발생하는데, 전출하면 이 요건이 깨지면서 곧바로 소멸한다는 뜻이다.
대법원도 올해 선고한 '2024다326398' 판결에서 이를 확인했다. 임차권등기명령을 신청했더라도 등기 완료 전에 이사하면 기존 대항력은 소멸하고, 이후 등기가 완료돼도 과거 대항력은 부활하지 않는다고 판시한 것.
그 사이 임대인이 근저당을 추가하거나 다른 채권자가 가압류를 걸면 임차인은 후순위로 밀려 경매 배당에서 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있다.
엄 변호사는 결정문만 받고 이사부터 하는 것이 문제라고 지적했다. 임차권등기명령은 신청→결정→등기소 촉탁→등기 완료 단계를 거치는데, 결정부터 완료까지 길게는 몇 주가 걸린다는 이유에서다. 등기부등본에서 임차권등기 기재를 직접 확인한 뒤 이사해야 한다는 제언이다.
엄정숙 변호사는 "전출 요구를 받으면 문자·녹취로 정황을 보존하고, 대항력 상실을 전제로 한 조건은 거부 대상"이라며 "은행이든 중개인이든 임대인이든, 대항력 포기를 전제로 한 제안에는 절대 응해서는 안 된다"고 당부했다.