Q. 정부의 강력한 규제에도 불구하고 서울 집값 상승세는 쉽게 꺾이지 않는 분위기다. 사실상 실패한 정책 아닌지.
정부는 규제로 해결될 문제가 아니라는 걸 깨달아야 합니다. 왜 지금 서울 집값이 많이 올랐음에도 불구하고 가격이 떨어지지 않는가에 대한 근본적인 고찰이 필요하다는 말이죠. 구조적으로 서울은 수요 과잉, 공급 부족지역입니다. 양질의 일자리와 좋은 대학교, 모든 인프라들이 서울에 집중되다 보니까 젊은 분들이 서울로 이동하게 되고, 자녀들이 서울로 가니까 부모들은 또 자녀들 전셋집이나 어떻게든 집을 구해줘야 됩니다. 최근에는 자녀가 결혼하면 부모님들까지 올라오기 시작합니다.
그래서 양극화가 생겨납니다. 과거처럼 모두가 잘 사는 시대가 아니다 보니까 뭔가는 해야 되겠다, 이대로 가만히 있으면 안 되겠다, 라는 불안심리를 자극하고요. 그러다 발생한 현상이 똘똘한 한 채인 거죠. 정부는 그조차도 투기라고 해서 규제를 합니다만 시장 수요자들은 나의 생존을 위해서, 나의 미래를 위해서, 내 자녀를 위해서 똘똘한 한 채를 사겠다는데 정부가 지나친 규제를 한다고, 어떻게 보면 억압을 받는다고 생각을 하다 보니까 규제의 약발이 전혀 먹혀들지 않고 있는 상황입니다.
Q. 모두가 타격 받았다. 다주택자뿐 아니라 갈아타기를 준비하는 1주택자, 하물며 내 집 마련을 준비 중인 무주택자까지도.
문재인 정부 시절에는 다주택자는 투기, 집 하나는 실거주라는 관점에서 규제를 하다 보니 서울 한 채만 가져야겠구나. 서울 한 채를 가진 사람들은 돈을 보태서 상급지로 가야겠구나. 무주택자도 가만히 있으면 안 되겠다라는 불안한 마음에 한 채를 사게 되는데 바로 그 한 채가 딜레마가 된 거죠. 그러다 이재명 정부 들어서는 집값은 오르는데 과거처럼 주택수를 늘리지는 않더라는 겁니다. 똘똘한 한 채를 사는데 투기와 실소유의 개념이 경계가 모호해지다 보니까 규제 기준을 다시 정했죠. 대출을 많이 받으면 투기다. 그리고 전세를 끼고 사면 투기라고 합니다. 왜 전세를 끼고 사? 실제 입주를 해야지. 그래서 토지거래허가구역을 정해서 실거주하는 사람들만 허가를 해주고, 실거주 요건들이 막 추가가 됩니다. 집 하나 사는 당사자 입장에서 본다면 내가 뭘 잘못했지? 대한민국에서 집 하나 사는 게 이렇게 큰 죄인가? 같은 생각들을 하게 될 수밖에 없죠.
Q. 부동산 시장 양극화가 더 심해진 건가.
더 심해졌죠. 양극화는 시대 흐름입니다. 어느 선진국으로 가더라도 일반적인 평범한 직장인이 열심히 노력해서 돈을 모아서 수도에 집이라는 걸 장만하는 건 현실적으로 불가능합니다. 특히 대한민국은 아파트가 계급이잖아요. 어느 지역에 사느냐 어느 아파트에 사느냐가 하나의 계급을 말해줍니다. 옛날에는 어디 살아요 물으면 서울 살아요 라고 답했는데, 최근에는 어디 살아요 하면 강남 살아요. 청담동 살아요 삼성동 살아요. 여기서 더 세분화되면 원베일리 살아요. 이런 것들이 하나의 계급으로 고착되고 있기 때문에 양극화는 앞으로 더 심해질 수밖에 없고요.
왜 심해지냐면 서울 집중화 현상 때문입니다. 10년 전만 하더라도 지방에 큰 건물 하나 팔면 강남에 아파트 5채를 샀는데 지금은 한 채도 못 사는 상황이거든요. 지방의 자산가치는 떨어지는데 서울은 오히려 3배 정도 올랐거든요. 10년 지나면 그 격차가 더 벌어질 겁니다. 이게 양극화의 현실이에요. 그래서 이거를 단순히 전세 끼고 사지마, 대출 안 해줄 거야 라는 식으로 수요를 억제한다고 해서 해결될 문제는 아닌 것 같습니다.
Q. 결국 보유세를 인상할까.
가장 무서운 게 내성이거든요. 진통제도 처음에는 효과가 굉장히 커요. 그런데 계속 맞다 보면 약발이 잘 안 먹힙니다. 규제도 마찬가지입니다. 집값이 급등했을 때 일시적으로 규제를 통해서 수요를 억제하고 안정을 시키는 건 효과적일 수 있지만 어느 정도 시간이 지나면 사람들은 익숙해지거든요. 강남 3구와 용산구는 지난 2017년부터 투기과열지구로 지정되고 8년째 안 풀리고 있습니다. 토지거래허가구역은 2020년 잠실·삼성·대치·청담동을 묶었다가 올해 2월에 잠깐 풀어서 난리가 났고 다시 묶긴 했지만 거기 사는 분들 중에 규제 때문에 불편해서 집 못 산다는 사람 없습니다. 강남에 집 사려면 자기 자본으로 입주해야 한다는 게 하나의 공식이 됐기 때문에 더 이상 두렵지가 않습니다. 이게 굉장히 무서운 거거든요.
그래서 세금 규제도 저는 사실 잘 안 먹힌다고 봅니다. 이미 문재인 정부 시절 한번 경험했기 때문에. 세금 규제에는 포인트가 있습니다. 보유세, 종합부동산세를 점진적으로 올리면 거래세는 내려줘야 돼요. 양도세, 취득세는 내려줘야 되는데 이 두 가지를 함께 하기가 굉장히 힘들어요. 문재인 정부 때는 보유세도 올리고 거래세도 올려버렸거든요. 그러면 부담을 느낀 분들이 집을 팔아야 되는데 양도세가 높다 보니 못 파는 겁니다. 양도세 중과세가 적용되면 82.5%까지 올라가거든요 다주택자들의 경우. 결국 매물 잠김 현상이 생기면서 입주 물량은 부족한데 매물까지 안 나오니까 집값이 폭등했습니다. 정부 입장에서는 풍선 효과도 생기지 말고 지금 상태라도 쭉 이어갔으면 좋겠다고 생각할 지 모르겠지만 현실 시장은 바람대로 이어지지 않을 것입니다.
Q. 그럼 도대체 어떻게 해야 하나. 해결책은 없는 건지.
굉장히 어려운 숙제죠. 부동산이 왜 어렵냐면 단순히 집값으로 보면 안 되고요. 대한민국의 주택시장 문제는 대한민국의 사회현상을 다 말해주고 있습니다. 양극화 문제 있죠. 저출산 문제 있죠. 지방소멸 문제도 있죠. 지금 대한민국에서 우리 자녀들의 미래를 위해서라도 내 집 한 채는 굉장히 소중한, 단순히 주거의 개념을 넘어서 나의 인생과 내 자녀의 인생이 달린 문제인데 이게 정책 한두 개로 해결이 된다? 그렇지 않습니다. 똘똘한 한 채 사는 사람들에게 투기다, 돈 벌려고 한다고 하지만 반대로 생각하면 생존 전략입니다. 내가 가만히 있으면 나와 내 자녀가 미래에 지금보다 더 내려가야 되는데. 그러지 않으려고, 생존하려고 발버둥을 치고 있는 거거든요. 그런데 그거를 단순히 돈 벌려고 한다, 투기다 라고 해서 규제 몇 개로 막으려고 합니다. 생존하겠다는 사람들과 규제를 막겠다는 사람들이 부딪히면 누가 이길까요?
Q. 정부가 연내 추가 공급대책을 내놓는다고 한다.
하나씩 하나씩 풀어야 될 것 같습니다. 정책 한두 개로 임기 내에 풀려고 하는 그런 조급한 마음이 실패를 불러오는데 사실 5년 만에 해결되기는 힘든 문제고요. 매년 공급을 많이 한다고 하는데 우리가 체감할 수 있는 주택은 항상 부족하다고 느낍니다. 시장의 수요자들은 숫자 이런 거 관심 없어요. 내가 사고 싶을 때 살 수 있는가, 전세집을 쉽게 구할 수 있는가, 주택시장이 안정되느냐가 중요한데 주택시장이 불안하고 공급은 항상 부족하다 보니 신뢰가 떨어집니다. (2030년까지 착공한다는) 135만 가구라는 숫자 자체가 굉장히 공허한 메아리 같이 느껴지고요. 정책이라는 게 실질적인 효과도 중요하지만 국민들이 관심을 가지고 어? 이게 나오면 믿고 기다려도 되나? 라는 생각이 드는 공감형 정책이 나와야 한다고 생각합니다.
수요 분산 또한 고민을 해야 합니다. 서울 집중화 현상에 대해서 고찰이 좀 필요해요. 기업들이 지방에 쉽게 투자할 수 있는 환경을 만들어줘야 합니다. 그래서 지방에 계시는 분들이 굳이 서울에 오지 않아도 지방에서 잘 살 수 있도록. 서울의 수요를 당장 이동시키는 게 현실적으로 어렵다면 지방에 계시는 분들이 서울로 유입되는 것을 차단하고 지방에서 잘 살 수 있도록 그런 대기업 일자리들을 만들어주는 정책이 필요합니다. 10년, 20년이 걸리는 프로젝트니까 5년 임기 내 해결하려고 하지 말고 지금은 법을 만들 수 있잖아요. 더불어민주당이 여당이고 행정권까지 가지고 있기 때문에 의지만 있으면 차근차근 일을 진행하면서 국민에게 설명하고 설득을 해준다면 국민들도 시간이 지나면 해결이 되겠구나 희망의 빛을 보고 불안한 마음도 어느 정도 사라지지 않을까.
Q. 내년 부동산 시장 전망은.
일단 서울은 입주 물량이 올해보다 반토막 납니다. 이게 2028년까지 가거든요. 절대적인 입주 물량이 부족하고, 또 정부가 집값은 잡고 싶은데 주식은 올리고 싶다는 게 굉장히 모순적인 형태입니다. 주식으로 돈 벌면 또 부동산 사거든요. 그래서 지역별로 온도 차이는 있겠지만 수도권 지역들은 그래도 상승할 가능성이 여전히 높고요. 지방의 경우 바닥은 찍은 것 같습니다. 입주 물량이나 미분양이 좀 적은 지역들, 울산이라든지 전주라든지 이런 지역들은 오히려 상승전환 가능성도 있습니다. 그래서 최악의 상황은 좀 벗어나고 있는 상황이다.
사실 정책은 자극이거든요. 잘못된 정책을 내놓으면 시장은 자극을 받게 되고, 자극을 받으면 이상 급등 현상이 나올 수도 있는데 정부만 잘하면 내년에 급등까지는 아닐 것 같다. 하지만 내년의 진짜 문제는 전월세입니다. 전세나 월세는 매매보다 훨씬 더 많이 올라갈 겁니다. 절대적인 입주 물량이 부족하고 (계약갱신청구권 때문에) 매물이 없어지다 보니까 살던 분들이 계속 눌러앉아 살아버립니다.
전세가격은 계속 오르는데 정부는 전세대출 규제를 하고 있고 실거주 의무도 부과하고 있잖아요. 그러면 매물은 더 안 나오고 월세로 전환되면서 월세 가격이 더 많이 올라갑니다. 결국 전세 매물이 실종되고 전세 가격이 올라가고 월세 가격도 오르는 전월세난이 내년 부동산 시장의 화두가 될 것입니다.
