미 연방준비제도(Fed)의 기준금리 인하가 임박한 가운데, 글로벌 금리인하 사이클 진입은 '리츠(REITs)' 시장의 중요한 전환점이 될 전망입니다. 금리 인하기 리츠가 주목받는 원리는 간단합니다. 저금리로 자금 조달 비용이 줄고, 이는 곧 수익성 개선과 배당금 확대로 직결되기 때문입니다.
13일 <투자의 재발견>에서는 서원형 단국대 부동산대학원 겸임 교수, 안정진 삼성자산운용 ETF 컨설팅팀장과 금리 인하기 리츠 투자 전략을 살펴봤습니다.
서원형 교수는 "대출 금리가 1%포인트 낮아지면 LTV 60%를 가정한 상황에서 배당수익률은 1.5%포인트 오르는 모습을 볼 수 있다"고 설명했습니다. 지난해 상장 리츠의 평균 배당률은 약 7.6%로, 추가 배당수익 확대에 주가상승에 따른 자본 차익까지 금리인하의 가장 직접적인 혜택을 누릴 것이란 기대입니다.
● AI 수요 폭발에 뜨는 데이터센터 리츠
국내 상장리츠는 모두 24개, 시가총액도 약 7조원대 수준입니다. 리츠의 역사가 긴 미국은 상장리츠 수도 200개가 넘고 시가총액은 1640조원에 달합니다. 일본(140조원), 싱가포르(98조원)에 비해서도 아직은 작은 시장입니다. 전문가들은 하반기 'ETF의 재간접 리츠 투자 허용'이나 리츠 배당확대법 등을 담은 부동산투자회사법이 국회에서 통과되는 호재가 더해진다면 국내 리츠시장의 성장도 더 가파라질 것으로 봤습니다.
안정진 팀장은 "리츠의 배당수익률이 고배당주들 보다 더 높은 모습"이라며, "최근 리츠 ETF 중에서는 금리에 민감한 미국 리츠가 상대적으로 우수한 성과를 보이고 있다"고 했습니다. 특정 섹터 리츠에 집중하기 보다 분산 투자 방식을 추천했는데, 데이터센터와 물류센터, 오피스 등 다양한 부동산을 한번에 투자할 수 있다는 장점이 있다는 겁니다.
최근 뜨고 있는 리츠 섹터로는 인공지능(AI) 수요 폭발에 함께 떠오르는 데이터센터를 주목했습니다. 특히 미국의 경우 데이터센터 공실률이 사상 최저치인 2.8%까지 떨어지면서, 임대료 인상이 잇따르고 있는 상황입니다. 또 헬스케어와 물류, 인프라 등도 신규 수요가 급증하고 있다고 전했습니다.
● '옥석 가리기' 필수…주목할 지표는
금리 인하기에 접어들었지만 옥석 가리기는 필수입니다. 서 교수는 "투자할 리츠를 선택할 때 두 지표를 주목하라"고 조언했는데요. 'P/NAV(주가순자산가치배율)'과 'FFO(주가 대비 배당가능이익)'입니다.
먼저 P/NAV는 리츠가 보유한 순자산가치를 시가총액으로 나눈 값으로 주식의 PBR 같이 1보다 높으면 고평가, 1보다 낮은 보유한 순자산 대비 낮은 가격에 거래되고 있다고 볼 수 있습니다.
FFO는 리츠의 순수입에 부동산 감가상각비용을 더한 수치로 리츠가 창출하는 현금흐름을 나타내는 지표입니다. 각 리츠의 자산이 제대로 된 평가를 받고 있는지, 리츠의 현금 창출력이 우수한지 확인할 수 있습니다.
이어 그는 "세제혜택을 보려면 일반계좌보다 ISA로 투자하는 것이 유리하며, 55세 이후 연금으로 받겠다고 계획하고 장기 투자할 경우 연금저축계좌를 이용하는 것이 좋다"고 설명했습니다.
※ 전체 내용은 다음 링크를 통해 한국경제TV <투자의 재발견> 영상에서 확인할 수 있습니다. https://www.youtube.com/watch?v=QZOMoq14IUA
