최근 들어 협동조합형 민간임대주택사업이 여러 곳에서 문제를 일으키고 있다. 협동조합형 민간임대주택사업은 ‘협동조합기본법에 따른 협동조합이나 사회적협동조합이 주택 등을 신축하면 조합원들이 일정 기간(보통의 경우 10년) 이를 임차하여 거주한 후 기간 경과 후 분양전환 가격에 주택 등을 분양하여 소유권을 취득하는 내용의 사업’을 말한다. 내용만 놓고 보면 큰 문제가 없어 보이는 이 제도는 그러나 지역주택조합 등과 관련된 규제를 피해 보려는 일종의 편법으로 활용되면서 많은 문제를 불러왔고, 2020년 민간임대주택에 관한 특별법이 개정되어 협동조합형 민간임대주택사업에 관한 여러 규제장치가 마련되기에 이르렀다.
구체적으로, 민간임대주택에 관한 특별법은 (1) 조합원 모집 시 관할 관청에 대한 신고 및 공개 모집을 의무화하고, (2) 조합가입신청자가 납부한 가입비(실질은 분양대금의 일부)를 예치기관에 예치하도록 하며, (3) 조합가입신청자에게 계약 체결 이후 30일간 청약 철회권을 부여하며, (4) 조합가입신청자를 상대로 한 위약금이나 손해배상 청구의 제한과 같은 여러 규정을 두고 있다. 그러나 개정에도 불구하고 이 제도는 여전히 많은 위험성이 있다. 우선, 임대 및 향후 분양전환권의 취득 조건이 개별 약정에 따라 정해지므로, 향후 법률관계를 정확하게 예측할 수 없다는 문제가 있다. 또한 지역주택조합의 조합원들에게 사업에 관한 결정권이 없는 경우가 많으며, 관련 법령상의 요건을 형식적으로 준수하기만 하면 사업이 장기간 연장되더라도 조합원은 보호받기 어려울 수 있다.
더 큰 문제는 민간임대주택에 관한 특별법에서 정한 여러 규정을 우회하려는 탈법행위가 만연해 있다는 점이다. 예를 들어 조합 설립 없이 ‘협동조합형 민간임대주택사업이 아님’을 명시하고, 추진위원회도 아닌 ‘회원모집 주체’라는 법인격도 없는 무의미한 단체를 내세워 ‘보장 증서’를 발행하면서 계약금을 지급받는 일은 지금도 여러 지방에서 벌어지고 있다. 지방자치단체는 허위 홍보 광고나 탈법사례를 단속하고 있고, 직접 형사고발을 하는 경우도 있으나 문제 사업장 전부에 대한 완전한 단속은 요원한 실정이다.
이러한 허위, 과장 광고나 민간임대주택에 관한 특별법을 잠탈하는 문제 사업장에 대해서는 구체적인 행위 내용에 따라 사기죄로 고소를 제기하거나 민사상의 대응(계약의 취소나 해제 등)을 할 수 있으나, 더욱 중요한 것은 사전에 위험을 회피하는 것이다. 따라서 협동조합형 민간임대주택 사업이 가지는 위험성을 충분히 인식해야 하며, 홍보 문구나 낮은 액수의 계약금에 현혹되지 말아야 한다. 필요한 경우, 관할 지자체 등에 조합 설립 여부 등을 질의하고, 최소한 조합 설립이 되지 않은 사업장에 대해서는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 사업 진행 가능성이 매우 낮다는 점을 인식하는 등 사전에 많은 주의가 필요하다.
배지호 변호사는 전 서울중앙지방법원 판사를 거쳐 법률사무소 한평 대표변호사로 재직중이다.
사법시험에 합격하고 사법연수원을 수료한 이후, 10년간 판사로 재직하면서, 서울중앙지방법원 건설 전담재판부, 서울중앙지방법원 언론 전담재판부, 서울중앙지방법원 환경 전담재판부, 수원지방법원 성남지원 등에서 근무하였다.
특히 판사로 재직할 당시 건설전담재판부의 판사 등이 주축이 되어 구성한 '서울중앙지방법원 건설소송실무연구회' 소속 회원으로 건설소송과 관련된 가장 권위있는 자료인 '건설감정실무' 등의 개정작업에 참여한 바 있다.
<자문=배지호 전 서울중앙지방법원 판사 / 법률사무소 한평 대표변호사>
