국내 부동산시장 급락 여파로 인해 가계 평균 순자산이 1년여 동안 5천만원 가량 감소한 것으로 나타났다.
주택시장의 급격한 조정으로 가계의 재무건전성이 악화된 것으로 풀이된다.
한국은행(이하 한은)은 21일 공개한 2023년 상반기 금융안정보고서 중 '주택시장 관련 주요 금융리스크 점검 보고서'를 통해 "지난 2021년 하반기부터 이어진 주택가격 조정으로 가계 평균 순자산 규모가 2021년 말 4억4천만원에서 올해 3월 말 3억9천만원으로 5천만원 가량 감소했다"고 밝혔다.
이는 한은이 2022년 가계금융복지조사 등을 활용해 시산한 추정치다.
실제 가계 자산 구성 변화를 살펴보면 부동산가격 하락이 가계에 미친 영향이 고스란히 드러난다.
2021년 말 가계 평균 순자산(4억4천만원) 가운데 대부분인 4억원 상당이 부동산으로 형성돼 있었고 그 외 실물자산이 차지하는 비중은 2천만원 수준에 그쳤다.
반면 올해 3월 가계에서 실물자산 규모는 2021년 말과 동일한 수준(2천만원)인 반면 부동산 가격은 5천만원 하락한 3억5천만원으로 나타났다.
자산 대비 부채 비율(DTA)이 100%를 넘고, 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%를 초과하는 고위험가구 비중(금융부채 보유가구 수 대비 고위험가구 수)은 2.7%에서 5%로 늘어난 것으로 나타났다.
DTA가 75%를 초과하고, DSR이 30%를 넘긴 가구도 해당 기간동안 6.4%에서 11.4%까지 증가했다.
다만, 전세가격 하락에도 임대가구의 보증금 반환능력은 대체적으로 양호한 것으로 나타났다.
전세가격이 올 3월 수준을 이어간다면 임대가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 올해 24조2천억원으로 추정되는데, 이는 해당 기간중 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 전체 규모(288조8천억원)의 약 8.4% 수준이다.
한국은행 관계자는 “전세 임대 가구(116만7천가구)의 대다수가 보유 금융 자산과 추가 차입 등을 통해 보증금을 반환할 수 있는 것으로 평가된다”며 “차입 후에도 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있는 가구의 비중은 약 4.1∼7.6%로 보인다”고 설명했다.
현재 주택시장에서 뇌관으로 작용할 이슈로는 우선 비수도권을 중심으로 한 미분양주택 증가가 꼽힌다.
대구광역시 등을 중심으로 미분양주택이 빠르게 늘면서 지난 4월 말 기준 전국 7만1천호 가량이 미분양인 것으로 파악됐다.
민간아파트의 분양물량 소진률 역시 지난 2020년 98.2%에서 2021년 97.4%, 2022년 84.1%, 올들어 4월까지 78.9%에 그치는 등 시간이 지날수록 하락 추세에 있다.
문제는 이같은 미분양주택 증가가 건설사의 미수금 증가 등을 통해 재무건전성을 저하시킬 수 있다는 점이다.
특히 미분양주택이 늘면서 주택사업 수익성이 악화될 경우 부동산PF 부실로도 이어질 수 있다는 것이 한은 시각이다.
실제 작년 말 기준 부동산PF 대출 연체율(1.19%) 및 고정이하여신비율(1.25%)은 2021년 이후 상승 추세에 있다.
또 집값 하락에 주택도시보증공사 보증 부실금액이 2022년 기준 1조6천억원으로 1년 전(6천억원)보다 2배 이상 급증하고 대위변제 규모도 2배 가량 늘어나는 등 재정 부담에도 영향을 미치고 있다.
이에 한은은 주택시장과 관련해 현재까지는 현실화된 부실 규모가 크지 않고 금융권 복원력도 양호해 리스크가 적절한 수준에서 관리되고 있다고 봤다.
다만 단기간내 집값 급락 시 임대인의 전세보증금 반환부담 증대와 미분양주택 물량 증가, 부동산PF 부실 확대 가능성을 배제할 수 없는 부분은 우려요인으로 평가했다.
한은 관계자는 "주택가격의 완만한 조정이 임차가구 주거비 부담과 전세대출 수요 둔화를 통한 가계대출 축소에 기여할 수 있다"면서 "향후 주택시장 부진 장기화에 따른 부실 리스크를 최소화하기 위해 실수요자 위주의 규제 완화와 분양가 조정, 보증금 미반환 리스크에 직면한 전세 세입자 보호 방안 등을 고려할 필요가 있다"고 설명했다.
