`정부의 보유세 완화 조치로 매물이 쌓이고 집값이 떨어질 것`이란 분석이 나왔습니다.
양지영 양지영R&C연구소 소장은 한국경제TV 유튜브 `권영훈의 집중탐구`에 출연해 "다주택자 양도세 중과 유예에 이어 1주택자 보유세 부담 완화로 시장에 매물이 쌓일 것"이라며 "집값이 하향 안정세로 가는 초입 국면"이라고 말했습니다.
이와 관련 정부는 지난 5월 30일 1주택자 보유세 부담을 2020년으로 환원하고, 일시적 2주택자 취득세 중과배제 인정 기한을 1년에서 2년으로 확대하는 내용의 민생안정대책을 발표했습니다.
양지영 소장은 `내집 마련은 언제 하는게 바람직하나`란 질문에 "정책, 금리, 입주 물량 등 3가지가 집중적으로 맞물리는 시기가 대세 하락으로 접어드는 시기로 매수 적기"라며 "시장의 흐름을 제대로 파악해야 한다"고 설명했습니다.
아래는 주요 질답을 정리한 것이며 전체 영상은 유튜브 [권영훈의 집중탐구]에서 확인할 수 있습니다.
(질문)
정부가 민생 안정 대책을 내놓았습니다. 부동산 세금 완화 그리고 금융 접근성 개선 이렇게 크게 두 가지로 볼 수가 있는데요. 먼저 재산세와 종부세 등 보유세 부담을 완화하기로 했습니다. `1주택자 보유세 부담을 2020년 그러니까 지금 2022년인데 2년 전으로 환원하겠다`, 그리고 이를 위해서 관련 `보유세 개편을 3분기에 하겠다`, 이런 내용이고요. 다음으로 `일시적 2주택자 취득세 중과배제 인정 기한을 1년에서 2년으로 확대하겠다`. 앞서 다주택자 양도세 중과유예 조치가 나왔었죠? 그거와 관련돼 `거래세 부분을 완화하겠다`, 이런 얘기입니다. 대책의 포커스가 1주택자 쪽에 맞춰져 있어요. 그래서 다주택자 부분이 빠져있다 보니까 시장에서 여러 가지 전망들이나 분석들이 나오고 있는데요. 우리 소장님이 보시기에 이번 대책 어떤 영향이 있을 것 같습니까?
(답변)
문재인 정부 때는 거래세 그리고 보유세 둘 다 막혀 있었잖아요. 그래서 다주택자 입장에서는 시장의 그 보유에 대한 부담감이 있지만 내놓을 수 있는 환경이 아니었던 거죠. 양도세의 중과에 대한 부담감이 너무 컸던 거예요. 그렇기 때문에 오히려 시장에 매물 나오지 못해서 어떻게 보면 가격 상승의 가장 문제였던 문제, 근본적인 문제였던 부분이었다고 생각을 하거든요. 근데 이번에는 정반대로 오히려 거래세와 보유세 자체를 다 열어줬잖아요. 즉, 어떻게 보면 다주택자들에 대한 퇴로를 열어줬다고 보시게 될 것 같거든요. 근데 보유세 부담은 여전하잖아요. 1세대 1주택자들에 한해서만 지금 보유세 부담이 진짜 경감이 되는 거죠. 근데 기본적으로 또 보면 올 한국은행 자체에서는 올 연말까지 기준 금리를 2.5까지 오를 수도 있다고 전망을 하고 있단 말이에요. 그만큼 금리 인상이 가파르게 오를 수 있다는 거를 우리가 예견을 할 수 있단 말이에요. 금리도 오르고 있는 상황에서 대출 받은 사람들 그리고 보유에 대한 부담감 이런 서민들과 중산층들의 부담이 커지는 거기 때문에 1세대 2주택자들 실소유자들에게는 좀 어떤 생계 부담을 줄여주자라는 의도로 볼 수가 있을 것 같고요. 반면에 다주택자들 입장에서는 양도세 중과가 한시적으로 지금 유예가 됐기 때문에 대출 이자 부담과 어떤 실제적인 그 보유에 대한 부담감이 커지는 가운데 다주택자들은 어떻게 할까라고 고민을 해보면 우량 매물은 제외를 하고 그 외 매물들은 던질 수 있다라고 얘기를 할 수 있습니다. 즉, 그동안은 시장에 매물이 갇혀있었다고 한다면 그 매물들이 이젠 풀린다는 거죠. 시장에서 가격이 조정이 되기 위해서는 매물이 쌓여야 되는 근본적으로 그런 원칙이 있는데 그동안은 매물이 쌓이지 않고 아예 없었던 반면에 지금은 다주택자들의 매물이 점차 쌓일 수 있습니다. 매물은 나오는데 매수하려는 사람들은 줄어들기 때문에 사실 가격이 앞으로는 좀 더 다운이 될 수 있습니다. 집값 어떻게 보면 하향 안정세로 가는 스타트 국면입니다.
(질문)
또 `금융접근성을 높이겠다`는 건데요. 처음 주택을 사는 사람들에 대해 `LTV 상한선을 완화한다`, `3분기 내에 80%까지 늘린다`고 합니다. 청년층은 또 대출 제약을 감안해서 이게 DSR 규제를 안 건드린다고 계속 밝히다 보니까 이게 좀 논란이 됐었죠. 자, 결국 2030을 겨냥한 대책이라고 볼 수가 있겠는데요. 이번 대책 그리고 전반적으로 또 어떻게 평가를 하시고 조금 좀 아쉬운 부분이 있으면 어떤 게 있었는지 설명을 해주시죠.
(답변)
그동안에는 어떻게 보면 자산이 있든, 자산이 없는 서민이든 대출 규제가 너무 똑같이 강했다는 거죠. 근데 지금은 어떤 생애최초 주택 구입자들에 대한 LTV를 완화를 해주는 거잖아요. 그렇기 때문에 자산이 좀 그래도 좀 갖춰져 있는 생애최초 주택 구입자들 입장에서는 충분히 내 집 마련할 수 있는 기회가 좀 더 넓어졌다고 볼 수가 있거든요. 기회라고 할 수도 있고요. 어떻게 보면 아닐 수도 있습니다. 집값에 영향을 주는 요소들이 여러 가지가 있겠지만 저는 크게 세 가지라고 봅니다. 첫 번째가 부동산 정책, 두 번째가 금리 그리고 세 번째가 이제 입주 물량, 공급물량인데요. 지금까지는 어떻게 보면 규제로만 시장을 다뤘던 시장이었잖아요. 대출 규제하고 세금 규제하고 막 이런 규제만 다루다가 올해부터 가파르게 작년 어떻게 보면 상반기부터 아, 하반기부터 금리가 오르기 시작을 해서 가파르게 오르고 있잖아요. 금리가 스타트가 됐단 말이에요. 세 번째 마지막으로 공급 물량이 받춰주게 되면 집값은 과거에 2008년 금융위기에 터졌던 그때 시기처럼 집값이 막 하락할 수가 있어요. 그런 시기가 분명 오기 때문에 생애최초 구입자들이 어떤 대출의 문이 열렸다고 할지라도 무턱대고 내가 대출을 받아서 집을 사면 이런 가격 하락 오히려 집값이 떨어질 수도 있기 때문에 문이 열렸다라기보다는 정말 실수요자들 입장에서 접근을 하셔야 됩니다. 내가 중장기적으로 그 기간을 보고 여유 있게 들어가셔야 된다라는 거죠. 만약에 기준금리가 2.5를 찍게 되면 올 하반기에는 대출금리가 8 최고 금리까지도 갈 수가 있어요. 그럴 경우에 버틸 수 있느냐라는 거죠. 결국에는 내가 대출문이 열려서 대출을 받아서 집을 샀다가도 그 금리의 이자를 감당을 못하면 떨어진 가격에 또 되팔아야 되는 상황이 발생할 수 있기 때문에 이거는 보수적으로 접근을 하셔야 돼요.
(질문)
지금 유튜브를 보고 계시는 분들 중 이런 분들도 있을 것 같아요. `본인이 봐둔 물건이 있는데 대출규제로 그동안 못 샀다. 이번에 규제가 풀렸는데 언제 사야할 지` 그 시점을 알려주시길 바랍니다.
(답변)
제가 또 말씀을 드렸는데 세 가지 있잖아요. 정책, 금리, 입주 물량 이 세 가지가 맞물리는 시기가 어떻게 보면 최적의 매수 시기다. 3기 신도시 입주 물량이 언제 시작이 되느냐, 그리고 3기 신도시 시작이 아니라 집중될 수 있는 그 시기예요. 그래서 지금은 느긋하게 기다릴 수 있는 그 마인드를 가진 사람이 성공할 수 있습니다. 결국에는 이 세 가지가 집중되는 몰리는, 맞물리는 시기가 가격이 정말로 대세 하락으로 접어드는 시기라고 볼 수 있거든요. 3기 신도시하고 뭐 주거로드맵 이런 물량들이 집중되는 시기가 어떻게 보면 최적의 적기, 매수 적기입니다. (중략)...2편에 계속...
