[2020 부동산 시장 대전망] "고세율 시대, 탈출구는 역세권청년주택 투자"

개봉역 근처 아버지 명의의 토지를 갖고 있는 A씨는 최근 해당 토지를 180억원에 매입하겠다는 제안을 받았다. 이 땅은 공시지가 80억원, 시가는 125억 수준으로 평가받은 곳이다. 현재 시가보다 훨씬 높은 가격에 토지를 산다는 제안에 A씨는 의문이 들어 세무 컨설팅을 받았다.

절세TV 대표세무사인 윤나겸 세무사는 이 땅에 대해 역세권청년주택이 가능하고, 역세권청년주택 가능 토지의 경우 절세 등을 감안한 납세후 자산에서 상당한 혜택을 볼 수 있는 장점이 있기 때문이라고 분석했다. 한국경제TV가 주최하고 국토교통부가 후원하는 `2020 부동산 시장 대전망`에서 윤 세무사가 거론한 실제 사례다.

컨설팅에 따르면 해당 부지는 현재 시가 매도시 95억원, 일반건물 건축 후 10년 뒤 매도할 경우에는 150억원, 역세권청년주택 건축 후 10년 뒤 매도할 때에는 338억원 수준의 납세 후 자산가치를 갖는 것으로 평가됐다.

현재 역세권청년주택 투자의 경우 서울시는 투자자에 대해 취득세(전용면적 40㎡ 이하 감면)와 재산세(전용면적 40㎡ 이하 감면)·임대소득세(75% 감면)·양도소득세(장기보유 특별공제율 적용)·종합부동산세 감면(합산배제) 등의 혜택을 제공한다. 해당 부지에 대한 종상향 등의 자산가치 상승 혜택도 병행한다.

윤 세무사는 "역세권청년주택 투자의 경우 납세후 자산을 고려했을 때 임대사업을 하고 있을 경우 법인전환을 하고, 소유주가 임대사업을 하고 있지 않을 때는 자녀에게 양도하는 방법이 유리할 수 있다"고 설명했다. 증여를 염두에 둔 소유주가 쓸 수 있는 절세 방법이다.

증여와 같이 해당 물건을 자녀를 매수자로 두고 양도할 경우에도 자녀가 현행법상 매수자금의 90%를 대출해 부모의 땅을 사오고, 소유자인 부모는 양도세를 제외한 자금을 현금화 할 수 있는 이점이 있다.

소유자가 임대사업을 할 경우에는 역시 법인전환을 하고, 자녀가 등기를 통해 해당 법인의 주주로 들어가는 방법 등을 통한 절세설계가 가능하다는 게 윤 세무사의 분석이다.