정부가 주택법 시행령 개정안을 내놓으며 부활시킨 민간택지 분양가상한제가 집값 안정에 기여할 수 있을지 관심이 쏠린다.
먼저 민간택지 분양가상한제 지정 필수요건이 기존 `직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역`에서 `투기과열지구로 지정된 지역`으로 바뀌었다.
현재 정부가 지정한 투기과열지구는 서울 25개구 모든 지역, 과천, 성남분당, 광명, 하남, 대구수성, 세종 등 31개 지역이다.
지난 2007년 9월 당시 정부는 민간택지 분양가상한제를 전국에 동시 적용했다.
경제정의실천시민연합(경실련)은 "전면적인 분양가상한제가 아니라 정부가 마음만 먹으면 적용 지역을 강화·완화 할 수 있는 핀셋 적용으로는 고분양가와 아파트값 급등을 막을 수 없다"는 내용의 비판 논평을 냈다.
그러나 정부가 분양가를 택지비와 건축비로 한정하면서 전문가들은 분양가 인하 효과를 기대한다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "분양가상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고, 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대된다"며 "정부 규제책에 대한 심리적 위축과 거래 관망, 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리며 7월을 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해질 수 있다"고 분석했다.
하지만 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어렵다는 관측도 나온다.
무엇보다도 이번에 정부가 민간택지 분양가상한제 지역 지정 효력 적용 시점을 재건축·재개발 단지도 일반주택사업과 동일한 `최초 입주자모집승인 신청한 단지`부터로 일원화하면서 정비사업이 크게 위축될 것으로 예상된다.
이에 따라 신축 주택 공급량이 장기적으로 감소하면 준공 5년 차 안팎의 새 아파트들은 가격이 오를 것이라는 전망이 지배적이다.
신축 아파트는 분양가상한제 영향권에서 벗어난 데다 상한제 시행으로 공급 축소의 반사효과로 가격 상승의 기대감이 최근 시장에 강하게 반영되고 있기 때문이다.
양지영 R&C연구소장은 "분양가 통제로 재건축·재개발 사업의 수익성이 크게 떨어지는 만큼 강남권 재건축 아파트 중심으로 가격 하락이 불가피하다"면서 "장기적으로는 재건축 아파트 사업 중단 등에 따른 공급 감소로 새 아파트의 희소성이 커져 가격 상승으로 이어질 것"이라고 예측했다.
이처럼 민간택지 분양가상한제 실시로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭 시켜 인기 지역에서 이른바 `로또 청약` 부작용을 야기할 가능성도 있다.
특히, 청약을 위해 무주택 자격을 유지하며 임차시장에 머무는 분양 대기 수요가 많아지면서 아파트 입주량이 적은 지역은 국지적 전셋값 상승이 나타날 것으로 전망된다.
작년 10월 5주차 이후 33주 연속 하락했던 서울 전셋값 변동률은 잠시 보합을 기록하다가 지난달 첫째 주 이후 6주 연속 상승하고 있다.
수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간이 기존 3∼4년에서 앞으로 5∼10년으로 늘어난 것과 관련해서는 과도한 청약 과열이 일정 부분 진정되는 효과가 있을 것이라는 전망도 나온다.
