<앵커>
최근 베트남 부동산에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 있습니다.
이와 함께 베트남 부동산 투자시 발생하는 세금에 대한 궁금증도 커지고 있는데요.
오늘은 베트남 공인 회계사이자 이정회계법인 대표이신 임병관 K-VINA(케이비나)비즈센터 전문위원 모시고 이와 관련된 자세한 이야기 나눠보겠습니다.
안녕하세요.
<앵커>
질문1) 국내 거주자가 베트남에서 아파트를 구입할 경우 세금을 얼마나 내야 하나요?
<답변>
네. 한국에서도 부동산을 분양 받게 되면 분양가액 및 면적에 따라 약 1.1-3.5%까지의 취득세 등을 납부해야 하는데요.
여기에 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)를 초과하는 경우 건물 분에 대해 부가가치세도 부담해야 합니다.
베트남에서 아파트 분양 받는 경우 한국과 달리 취득세는 없으나 소유권 등기 시 분양가액에 대해 0.5%의 등록세를 납부해야 합니다.
이외에 건물가액의 10%를 부가세로 납부해야 합니다.
또, 세금은 아니지만 유지보수비(한국의 장기수선충당금) 명목으로 분양가의 2%를 선 납부해야 하므로 분양가액의 약 12.5%의 부대비용이 발생된다고 보시면 됩니다.
현지에 거주하더라도 세금은 똑같습니다.
<앵커>
질문2) 그렇다면 베트남에서 아파트를 구입할 때 한국에도 세금을 내야 하나요?
<답변>
일반적으로 해외 부동산을 취득할 때 국내에 납부할 세금은 따로 없습니다.
다만, 해당 부동산 취득 시 취득자금을 증여 받으면 증여세를 납부하여야 하는 경우가 발생될 수 있겠지요.
증여세는 10년 이내에 부모 등 친족으로부터 일정금액, 배우자 6억, 자녀 5,000만원, 미성년자 2천만원 이상의 금액을 증여 받는 경우 증여금액에 따라 10-50%의 증여세를 납부해야 합니다.
<앵커>
질문3) 한국에 주택이 있는 사람이 베트남에서 아파트를 구입하면 1가구 2주택자가 되는 건가요?
<답변>
아마도 이 질문은 1가구 2주택 이상의 경우 양도세 중과/보유세 강화 등 최근 부동산세제 개정에 따른 질문이신 것 같습니다.
한국 소득세법(시행령 제154조)은 1가구 1주택의 개념을 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로 보고 있으므로 국외에 주택을 소유한자도 국내에 1주택만 소유하고 있으면 1가구 1주택에 해당됩니다.
즉, 해외에 주택을 보유하고 있더라도 국내에 1주택을 보유하고 있고 일정기간 이상의 보유 또는 거주기간을 채우면 양도세가 비과세 됩니다.
<앵커>
질문4) 베트남에서 임대 수익이 발생하면 현지 세금은 얼마나 내야 하나요.
<답변>
베트남의 경우 연간 1억동, 우리 돈 약 5백만 원 이상의 임대소득이 발생하면 부가가치세 5%, 소득세 5%의 세금을 납부해야 합니다.
신고는 개인이 직접 신고(통상적으로 부동산중개업자가 대행)하거나 법인에서 임차하는 경우 원천징수 할 수도 있습니다.
<앵커>
질문5) 베트남 현지에서 거둔 임대 수익을 한국으로 송금하면 우리 정부에 세금을 얼마나 내야 하나요.
<답변>
국내에 납부할 세금은 한국 송금여부와 관계가 없고요.
국내거주자가 해외부동산을 통한 임대소득이 발생하면 부동산소재지국 세법에 따라 관련 소득세를 신고·납부하는 것과 별도로 우리나라 국세청에도 신고하셔야 합니다.
이때 국내외에 다른 소득(예들 들어 급여 또는 사업소득)이 있으면 이를 모두 합산해 종합소득세 확정신고를 하시면 됩니다.
<앵커>
질문6) 베트남 아파트를 양도해 양도차익이 발생하는 양도세는 얼마나 되나요.
또, 수익금을 우리나라로 송금할 때 아무 문제가 없나요? 절차는 어떻게 되나요?
<답변>
베트남의 경우 양도세는 양도차익 발생 여부와 관계 없이 양도가액의 2% 를 납부해야 합니다.
양도세 납부 후 잔여금액은 매매 계약서, 양도세 신고 납부 영수증 등 베트남 현지 은행에서 요구하는 증빙 서류 등을 은행에 제출하시고 국내로 송금하실 수 있습니다.
한편, 해외부동산을 양도한 경우에는 국내세법에 따라 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2월 이내에 관할세무서에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다.
이때 국외에서 납부한 세액은 산출세액에서 공제하거나 필요경비로 산입할 수 있습니다.
<앵커>
질문7) 만약 보유 중인 해외부동산을 양도하면서 손실이 발생할 경우 국내 부동산 양도차익과 합산해 신고할 수는 있나요?
<답변>
안타깝지만 안됩니다. 국외자산과 국내자산의 양도소득을 합산하지 않기 때문에 양도차손 또한 국내 양도소득금액과 통산할 수 없습니다.
만일, 국외부동산을 2채 보유하고 있는데 하나는 이익이 나고 하나는 손실이 났다면 이는 통산해 신고할 수 있습니다.
<앵커>
지금까지 임병관 K-VINA(케이비나)비즈센터 전문위원과 이야기 나눴습니다. 고맙습니다.
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