제주 5성급호텔 객실가동률 84% 적용 시…객실 수익만으로도 충당가능
롯데관광개발과 녹지그룹 자회사인 그린랜드센터제주가 제주시 노형동 925번지에서 선보이는 제주 드림타워 복합리조트 내 호텔레지던스가 안정적인 수익구도를 갖추고 있어 눈길을 끌고 있다.
지하 6층~지상 38층에 5성급 호텔(750실) 및 호텔레지던스(850실), 디자이너 부띠크 쇼핑몰, 호텔부대시설, 위락시설(외국인전용카지노), 글로벌레스토랑 등 총 30만3737㎡ 규모로 이뤄진다. 현재 분양중인 호텔레지던스 850실은 전용면적 65㎡ 규모의 스탠다드 스위트 802실과 전용면적 136㎡ 규모의 프리미어 스위트 48실로 구성된다.
수분양자는 20년간 분양가의 5%를 확정수익(부가세 포함)으로 지급받는 동시에 연간 24일 무료로 객실을 사용할 수 있다. 객실을 사용하지 않을 경우 연 6%를 확정수익(부가세 포함)을 지급받거나, 객실 정상요금의 40% 할인된 금액으로 연간 60일을 사용할 수 있는 옵션을 선택할 수 있다.
예컨대 호텔레지던스 객실을 7억원(부가세 제외)에 분양 받아 연 6%의 확정수익을 받는 조건을 선택할 경우 수분양자는 부가세 0.55%(확정수익의 약 9.1%)를 제외하고, 1년에 연 5.45%인 약 3820만원을 받을 수 있다. 또 같은 조건에서 연 5% 확정수익을 선택할 경우 역시 부가세 0.45%(확정수익의 약 9.1%)를 제하고, 1년에 연 4.55%인 약 3180만원을 손에 쥘 수 있는 동시에 연간 1000만원 상당의 24일 무료숙박 혜택을 받을 수 있다.
특히 롯데관광개발은 수분양자들의 불안감을 불식시키기 위해 20년간 수분양자에게 운영여부와 상관없이 확정수익으로 지급한다는 내용과 여름휴가철 100% 객실예약 보장, 금요일과 토요일에 한해서만 주말을 적용하는 내용을 담은 보증서를 계약자에게 발급할 계획이다.
▷ 기존 분양형 호텔과 차원이 다른 안정적인 수익 구도
특히 이 복합리조트는 수익구조 방식이 기존 분양형 호텔과 차원이 달라 안정적인 수익 보장이 가능하다. 지금까지 선보였던 분양형 호텔의 경우 대부분 100~500실 안팎의 소규모다 보니 자체 보유한 부대시설이 미흡해 운영수익을 객실 운영에만 의존할 수 밖에 없었다.
하지만 5성급 호텔 750객실과 호텔레지던스 850객실, 제주 최대규모 쇼핑몰, 10개의 글로벌 레스토랑, 호텔부대시설 등을 단일 사업자인 롯데관광개발이 직접 소유하고 통합 운영해 여기서 발생한 전체 운영수익을 호텔레지던스 수분양자에게 우선 지급하게 된다.
복합리조트 내 시설들을 각각 별도 법인을 만들어 분리 운영하는 것이 아니라 롯데관광개발이 단일 사업자로서 통합 운영하는 다양한 수익구조를 갖춤으로써 호텔레지던스의 객실 운영 성과와는 상관없이 확정수익을 20년간 지급하기로 한 것이다.
▷ 제주도 5성급호텔 객실가동률 80%...전국 객실가동률 보다 20% 높아
제주도의 특급호텔 객실 가동률을 고려했을 때에도 수익률 지급에는 큰 문제가 없다. 복합리조트 전체 1600객실은 일반 5성급 호텔(40㎡)보다 넓은 전용면적 65㎡ 이상의 올 스위트로 조성된다.
실제 한국관광호텔업협회 자료를 보면 지난 2014년 제주시 특1급(5성급) 호텔 투숙객 수는 315만3459명으로 전체 숙박객수(411만9399명)의 76.55%에 달한다. 특1급(5성급) 호텔의 경우 객실가동률이 평균 84.07%로 전국 호텔 객실 가동률(63.52%)보다 20.55%나 높은 수치다.
이러한 제주시 특1급(5성급) 호텔 객실가동률을 적용할 경우 때 객실 운영 수익만으로 확정수익 지급이 가능하다. 현재 제주도 특1급 호텔인 제주 신라호텔 전용면적 39㎡ 평균 객실요금은 31만5000원이며, 롯데호텔 전용면적 40㎡ 평균 객실요금은 31만1000원이다.
1600객실에 제주 내 5성급 호텔의 평균 객실요금(31만원)과 객실가동률(80%)을 적용할 경우 객실 연 매출만 1,448억원에 달한다. 또 호텔레지던스 수분양자(850실)에게 확정수익으로 지급해야 하는 금액은 약 308억원으로 객실 운영수익으로만 확정지급 수익이 가능한 셈이다. 특히 제주 드림타워의 경우 스위트룸으로 제공되기 때문에 이에 따른 요금을 적용할 경우 객실 매출은 더욱 증가할 전망이다.
▷ 제주 드림타워, 제주 최대 쇼핑몰 조성…제주 노형동 일대 상가 수익률 10%
복합리조트 내 조성되는 제주 최대 규모의 쇼핑몰 수익도 기대해 볼만 하다. 리조트 지상 3~4층에는 2만48㎡의 제주 최대규모의 쇼핑몰이 조성된다. 이 곳에는 국내 유명 디자이너 부띠크숍 60여개와 7개의 글로벌 레스토랑이 어우러져 골목길 형태의 스트리트몰로 조성된다.
여기에 복합리조트에서 500~600m 거리에는 연간 140만명의 외국인 관광객이 찾는 롯데면세점과 신라면세점이 자리하고 있고, 제주국제공항도 차로 5분 거리에 있어 이 일대가 제주 쇼핑의 메카로 자리매김할 것으로 보인다.
상황이 이렇다 보니 노형동 상가 투자수익률 역시 고공행진을 기록하고 있다. 실제로 한국감정원 자료를 보면 지난해 제주 노형오거리 집합상가 투자수익률은 연 10.5%로 타 지역들을 제치고 전국에서 가장 높게 나타났다. 서울 강남 수익률이 5.66%인 점을 감안하면 제주 노형오거리 수익률이 강남의 약 2배 수준에 달하는 것이다.
여기에 제주 관광객의 꾸준한 증가세도 전망을 밝게 하고 있다. 제주관광협회 자료를 보면 지난해 제주에 방문한 관광객은 관광객은 총 1585만2980명으로 지난 2015년 1366만 4395명보다 16.02% 증가했다. 특1급 호텔 객실가동률이 84%를 기록했던 지난 2014년(1227만 3917명)에 비해서는 무려 30% 가량 증가했다.
분양 관계자는 "확정수익을 객실의 운영성과와 상관없이 20년동안 무조건 지급하는 등 기존의 다른 분양형 호텔과는 완전히 차원이 달라 현재 상황을 감안해도 확정수익 지급에는 전혀 문제가 없어 보인다"며 "특히, 코스피 상장사인 롯데관광개발이 직접 보증서까지 발급해 주고 있기 때문에 저금리시대에 안정성과 고수익을 보장하는 투자처라고 말할 수 있다"고 설명했다.
