진행 : 장효윤 MC
출연 :장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
홍대입구역 근처에 임대하던 5층 상가건물을 지난달 매매계약하여 이달 말 잔금을 앞두고 있습니다.
그런데, 2014년 1월 20일 취득한 매매물건이 3년 보유 시 장기보유특별공제를 받을 수 있다고 해서 잔금을 1달 늦추어 3년을 채우고 양도하는 것으로 매수자와 협의하고 싶은데요.
이달 30일 당초 계약대로 잔금이행 하는 것과 1개월 늦추어 2017년 1월 30일 잔금 이행하는 경우 양도소득세를 얼마나 절세할 수 있는지 궁금합니다.
참고로 양도가액은 25억 원, 취득가액은 15억 원이구요.
구조변경 등 수리비와 중개수수료 등 필요경비가 2억 원 정도 들어갔습니다.
양도소득세 계산구조와 장기보유공제, 양도소득 기본공제 등도 설명 부탁드립니다.
장효윤/ 오늘 사연주신 분은, 이미 매매계약을 체결하고 양도소득세 절세 때문에 사연을 주셨네요.
양도소득세는 보유기간에 따라서 차이가 많은가 본데요,
우선, 양도소득세 계산구조를 설명해 주시겠어요?
장운길/ 네. 오늘 사연 주신 분은 이미 매매계약을 체결하였는데도 잔금일자 조절이 가능해서 사연 주신 것 같은데요, 3년도 안되었는데 양도차익이 상당히 많이 났네요. 축하드리고요.
우선, 양도소득세 계산구조를 간단히 말씀드리면, 양도가액은 2007년 이후 실가과세제도라서 양도당시 실지거래가액으로 결정하구요.
취득가액도 실지거래가액을 적용합니다. 다만, 취득시 실가확인이 불가능한 경우에는 매매사례가액이나 감정가액 또는 환산가액으로 결정하구요,
또한 상속이나 증여로 취득한 경우 그 결정가액과 기준시가 중 큰 것으로 결정합니다.
이렇게 양도, 취득가액이 결정되면 필요경비를 계산하게 되는데요,
취득가액이 실가인 경우 용도변경이나 개량비, 소송비 등 자본적지출액과 중개수수료나 법무사, 세무사비용 등 양도비를 필요경비로 공제하게 됩니다.
그러나 취득가액이 매매사례가액이나 감정가액, 환산가액인 경우에는 필요경비개산공제액만을 필요경비로 공제함에 유의하셔야 합니다.
필요경비개산공제란 토지, 건물 취득시 기준시가에 3%만 공제하게 되는 것입니다.
이렇게 양도가액-취득가액-필요경비를 하고 나면 양도차익이 계산됩니다.
다음은 양도차익에서 3년 이상 보유한 토지건물의 경우에는 장기보유특별공제를 적용하고, 양도소득공제 250만원을 한 다음에 과세표준이 나오게 됩니다.
과세표준이 나오면 소득에 따른 세율을 적용해서 양도소득세를 계산하는 것이 양도소득세 계산구조라고 할 수 있습니다.
장효윤/ 그렇군요. 그런데, 오늘 사연주신 분은 장기보유 특별공제 때문에 사연 주셨는데 좀 더 자세히 설명 부탁드려요.
장운길/ 네, 장기보유특별공제제도는 말 그대로 장기간 보유한 경우 특별히 공제해 주는 제도인데요, 3년 이상 보유한 토지, 건물에 대하여 10%부터 최대 30%까지 공제해 주는데요,
다시 말해서 3년인 경우 10%, 4년은 12%, 5년은 15%로 매년 3%씩 증가하여 10년인 경우 최대 30%까지 양도차익에서 공제하게 됩니다.
이때, 미등기자산은 적용하지 아니하구요, 오늘 사연주신 분은 매매계약서 기준으로는 3년에서 1달이 모자라서 당초 계약대로 이행하는 경우 적용되지 않으나, 1월말로 조정하는 경우에는 양도차익에서 10%를 공제받을 수 있습니다.
그런데, 한가지 유의할 점은 다행히 조정이 되어 장기보유특별공제가 된다 하더라도 이달 초 소득세법의 국회통과로 내년, 2017년부터는 양도소득금액 5억원 이상은 세율이 40%로 개정되었음을 참고하셔야 합니다.
장효윤/ 그럼, 사연에 양도소득기본공제도 사연주셨는데 이 제도는 어떤가요?
장운길/ 네. 양도소득기본공제는 개인별로 부동산 및 주식으로 구분하여 각각 연간 250만원을 공제합니다.
물론, 이때도 미등기자산은 공제가 배제 되구요, 1년 중에 먼저 양도한 자산에 대하여 한번만 공제되는 것입니다.
따라서 1년에 2회 양도하는 경우 해를 달리해서 공제하는 것은 절세에 도움이 됩니다.
장효윤/ 양도가액이 25억, 취득가액 15억, 필요경비가 2억 원 이라고 하셨는데,
금년과, 내년 중 언제 양도하는 게 절세에 유리할까요?
장운길/ 네. 대충 계산해 보겠습니다.
먼저, 당초 계약대로 2016년에 양도하는 경우입니다.
양도가액 25억원에서 취득가액 15억원을 빼고 필요경비 2억원을 빼는 경우에 양도차익이 8억원이 됩니다.
그러나 3년보유가 안되어 장기보유공제가 적용되지 아니하고 양도소득공제만 적용되므로 250만원을 공제하면 7억9750만원의 과세표준이 계산됩니다.
현재 세율은 1억5천만원 이상이 최고세율로서 38%이므로 누진공제 1,940만원을 적용하면 2억8천여만원의 양도소득세가 되겠습니다.
그러나 2017년 1월에 잔금이 이행되어 3년을 채우는 경우에는 양도차익 8억원에서 10%의 장기보유특별공제가 적용되어
7억2천만원의 소득금액에서 양도소득공제 250만원을 공제하면 7억1750만원의 과세표준이 되는데,
내년부터는 소득금액 5억원 이상인 경우 세율이 40%가 적용되므로 누진공제를 적용하면 2억6천여만원이 계산되어
큰 차이는 아니지만 2017년에 양도하는 것이 2천여만원을 절세할 수 있다고 보여집니다.
따라서, 오늘 사연의 경우 세율의 변동보다는 장기보유기간을 채워서 장기보유특별공제를 받는 것이 양도세 절세에 도움이 된다고 하겠습니다.
뉴스
