진행 : 장효윤 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
다니던 직장을 정리하고 자영업을 준비하고 있는 40대 중반의 가장입니다.
건물을 빌려서 사업을 할 때 임대료 인상, 임대기간 연장, 보증금 반환 등 건물 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 있는 경우에는 대부분 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인들이 불이익을 감수하고 있는 것을 종종 보아왔습니다.
저와 같이 영세한 임차인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 `상가건물임대차보호법`이 있다고 들었는데, 주택임대차보호법에 따라 주택은 확정일자를 받는 경우처럼 상가건물에도 확정일자를 받을 수 있는지 궁금해서 사연 보냅니다.
우선, 확정일자란 의미가 무엇인지, 그리고 언제 어디서 받아야 하는지도 알려주시고, 확정일자를 받는 기준이 있는지도 궁금합니다.
또한 확정일자를 받으면 임차인이 보호받는 사항과 임대인의 권리도 어떤 것인지에 대하여 세무사님의 답변을 듣고 싶습니다.
장효윤/ 오늘 사연주신 분은, 건물을 임차하여 새롭게 자영업을 시작하려고 상가건물 임대차보호법에 대하여 사연 주셨는데요,
주변에 비슷한 사연을 가지고 계신 분들이 엄청 많을 것 같은데요,
우선, 확정일자가 무엇이고 언제까지 받아야 하는지를 먼저 설명주신다면?
장운길/ 네. 요즘 취업도 어렵고 해서 자영업을 꿈꾸는 분들이 많을텐데요,
`확정일자`란 건물소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다.
건물을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지므로 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.
만약, 확정일자를 받아놓지 않으면 임대차계약 체결 후 당해 건물에 근저당권 등이 설정된 경우 우선순위에서 뒤지기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 생길 수 있습니다,
따라서 건물을 임차하여 사업을 하는 경우에는 사업자등록을 신청할 때 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.
장효윤/ 전국에 건물을 임차하여 사업하는 사람들이 많을 텐데,
누구나 확정일자를 받을 수 있는 건지 아니면 어떤 기준이라도 있는 건가요?
장운길/ 네, 중요한 질문인데요,
상가건물을 빌린 모든 임차인에 대하여 적용하는 것이 아니라 지역에 따라 보증금이 일정금액 이하인 경우에만 적용됩니다.
여기서 상가임대차보호법은 2002.11.1.일부터 시행하고 있는데, 임차인이 적용을 받기 위해서는 건물의 인도와 임차인의 사업자등록이 반드시 되어 있고 확정일자를 받아야 합니다.
장효윤/ 지역에 따라 보증금 기준이 다르다는 말씀인데요,
서울과 지방의 기준이 어떤지 좀 더 구체적으로 설명 부탁드리고요, 대부분 보증금과 월세가 섞여 있을 텐데, 월세금액도 영향을 미치나요?
장운길/ 네, 환산한 보증금이 기준이 되는데 월세도 영향을 미칩니다.
환산보증금이란 보증금에 월세의 보증금 환산액을 더하는 방법인데 월세×100으로, 예를 들어 보증금 5천만원에 월세 50만원인 경우 5천만원+(500,000×100=50,000,000원) 즉, 5천만원을 더하면 1억원으로 기준금액을 정한다는 말씀입니다.
지역별로는 서울의 경우 환산보증금이 4억원 이하, 다음은 수도권 중 과밀억제권역의 경우는 3억원 이하, 광역시와 경기도 광주, 김포, 안산, 용인시의 경우에는 2억4천만원 이하, 그 외 기타지역에는 1억8천만원 이하입니다.
장효윤/ 부동산 세무상담, 오늘은 사업장 건물을 임차한 경우 확정일자를 받는 정보를 전해드리고 있는데요.
세무사님, 다음은 확정일자를 받으면 임차인이 보호받는 사항이 무엇인지 궁금해서 사연 주셨는데 어떤 사항이 있을까요?
장운길/ 네, 상가임대차보호법에 따라 확정일자를 받으면 임차인이 보호받는 사항이 여러 가지가 있을 수 있는데요.
첫 번째는, 대항력이 생깁니다.
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
두 번째는, 보증금을 우선 변제받을 권리가 있습니다.
사업자등록을 마치고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.
세 번째는, 소액임차인은 최우선변제권이 있습니다.
확정일자를 받은 임차인은 경매, 공매 시 확정일자를 기준으로 변제순위가 결정되지만, 환산보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 사업자등록을 마친 경우 건물이 경매로 넘어가는 경우에도 경매가액의 1/2범위 내에서 다른 권리자보다 최우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 있습니다.
장효윤/ 아주 중요한 정보라고 생각이 되네요.
세무사님, 임차인이 보호받는 사항 세 가지를 말씀 주셨는데 혹시 또다른 혜택이 있나요?
장운길/ 네, 앞에서 말씀드린 세 가지 외에 두 가지 정도를 더 말씀드릴 수 있는데요,
넷째는, 5년 범위 내에서 계약갱신 요구권이 생깁니다.
임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못하므로 임대차기간이 5년간 보장됩니다.
다섯 번째는, 지나친 임대료 인상이 억제됩니다.
임대료 인상 한도가 9%로 제한되며, 보증금을 월세로 전환할 때 전환율도 연 12% 이내로 제한됩니다.
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