브렉시트에 따른 영국 부동산 펀드런 우려로 2008년 서브프라임 모기지(비우량 주택담보) 사태 이후 세계 부동산 시장이 재조명되고 있다. 서브프라임 모기지 사태는 미국 주택시장에 낀 거품이 붕괴되는 과정에서 ‘마진 콜(증거금 부족현상)’에 따른 ‘디레버리지(투자자산 회수)가 발생해 글로벌 금융위기로 악화됐다.
세계 부동산 시장 움직임을 한 눈에 파악할 수 있는 국제통화기금(IMF) 주택시장 보고서를 보면 올해 1분기를 기점으로 2012년 이후 지속돼온 상승세가 꺾이고 있는 것으로 나타났다. 세계 부동산 시장의 상승세가 꺾인 상황에서 영국 부동산 펀드런이 발생할 경우 그 충격은 의외로 클 수 있다. 이달 말 발표될 2분기 보고서가 관심이 되는 이유다.
나라별로 보면 미국 부동산 시장은 의외로 견실하다. 서브프라임 모지기 사태의 진원지인 주택시장은 위기 이전 수준보다 더 상승했다. 미국의 대표적인 주택지표인 케이스-실러 지수로 보면 일부 지역은 거품을 우려할 정도다. 상업용 부동산 시장은 지역별로 편차가 심하지만 위기 이전 수준의 90% 정도를 회복했다. 아직까지 미국 경기가 완전치 못함을 뒷받침해 주는 대목이다.
하반기에도 큰 변화는 없어 보인다. 가장 큰 걸림돌로 봤던 추가 금리인상폭이 브렉시트 여파와 대통령 선거일정 등을 감안하면 올해 안에 한 차례(0.25% 포인트) 이내로 축소될 가능성이 높기 때문이다. 분기별로 성장률도 2분기를 정점으로 2%대 중반의 완만한 회복기조가 유지될 것으로 예상된다.
일본 부동산 시장은 재둔화 여부가 관심사다. 2012년 12월 이후 추진해 왔던 아베노믹스(아베 정부의 경제정책)가 실패로 돌아갔기 때문이다. 추가 금융완화가 예상돼나 동원 가능한 수단이 많지 않다. 브렉시트 투표 이후 엔화 가치가 초강세를 보이는 것(미국 버클리대 배리 아이켄그린 교수가 주장한 ‘엔고 저주’)도 상반기보다 더 어둡게 하는 요인이다.
중화 경제권과 제2 아세안 지역의 부동산 가격 상승세는 쉽게 꺾이기는 힘들 것으로 예상된다. 골드만삭스 등은 올해 2분기를 저점으로 중국 경기가 완만한 회복국면에 진입할 것으로 내다봤다. 제2 아세안 국가는 자체적인 성장동인(중국 이탈기업->베트남으로, 베트남 주력업종->미얀마, 캄보디아, 라오스로) 6% 이상의 고성장이 예상되기 때문이다.
브라질, 러시아, 중동국가 등 자원 수출국 부동산 시장은 올해 상반기 원자재 가격의 반등을 바탕으로 최악의 국면은 지나가고 있다. 하반기에도 미국 추가 금리인상에 따른 자금이탈 부담이 줄어들 것으로 보여 경기와 부동산 시장이 안정을 찾는 데에는 도움이 될 것으로 예상된다. 다만 원자재 가격 상승폭은 한계가 있어 그 폭은 크지 않아 보인다.
유럽 부동산 시장은 브렉시트 전개 상황이 최대 변수다. 브렉시트 변수가 없다면 상반기 상승세가 상당기간 이어질 가능성이 높았다. 마리오 드라기 유럽중앙은행(ECB) 총재는 울트라 금융완화 정책을 지속할 뜻을 확고하게 밝히고 있기 때문이다. 일본과 달리 금융완화정책 효과도 서서히 나타나면서 독일, 프랑스 등 핵심국(Good Apples)을 중심으로 유로존 경기가 살아날 조짐을 보이고 있다.
관건은 브렉시트 여파, 그 중에서 영국 부동산 펀드런 발생 여부다. 선제적인 브렉시트 대책 차원에서 영국에 진출한 외국 금융사와 기업이 이탈하기 시작하면 상업용 시장을 중심으로 부동산 가격이 큰 폭으로 하락할 가능성이 높다. 최악의 경우 부동산 펀드런이 발생해 유동성 확보 차원에서 영국 금융사가 해외 투자한 자산을 처분할 경우 세계 경제와 국제금융시장에 ‘전염 효과’도 우려된다.
특정 위기가 ‘확산형’으로 악화될 것인가 아니면 ‘축소형’으로 안정될 것인가는 크게 두 가지 요인에 결정된다. ‘레버리지 비율(증거금대비 총투자금액)이 얼마나 높으냐’와 ‘투자 분포도가 얼마나 넓으냐’다. 이 두 지표가 높을수록 위기가 확산형으로 악화되고 디레버리지 대상국에서는 위기 발생국보다 더 큰 ‘나비 효과’가 발생한다.
서브프라임 모기지 사태가 글로벌 금융위기로 악화된 것은 위기 주범이었던 미국 금융사들의 두 가지 지표가 모두 높았기 때문이다. 영국은 미국에 비해 두 지표가 훨씬 낮은 편이다. 일부 우려대로 영국 부동산 펀드런이 발생된다 하더라도 ‘제2의 리먼 사태’로 악화될 소지는 적어 보인다.
캐나다 중앙은행 총재시절 리먼 사태의 전염 효과를 잘 극복해 ‘위기극복 전도사’라 불리는 마크 커니 영란은행 총재는 유동성 확보에 최우선순위를 두고 있다. 부동산 펀드 환매 중지는 미첼 함정(비관론이 고개 들면 순식간에 거인의 위력)에 따른 단기 유동성 ‘미스매치(mismatch?불일치)’ 현상을 차단하기 위한 선제적인 조치로 풀이된다.
<글. 한상춘 <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=039340 target=_blank>한국경제TV 해설위원 겸 한국경제신문 객원논설위원(schan@hankyung.com)>
