진행: 전혜원 MC
출연: 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요.
저는 선친의 대를 이어 시골에 살면서 20년 이상 계속 농사를 지어왔습니다.
하지만 자식 셋을 교육시키고 생활을 하자니 농사를 짓는 것만으로는 한계가 있더군요.
그래서 5년 전, 기존에 가지고 있던 농지를 처분하고 좀 더 작은 새로운 농지를 대토로 취득해서 경작하다
2년전부터는 개별화물업도 시작해 투잡을 하며 농사를 짓고 있습니다.
그런데, 5년 전 대토로 양도한 뒤 감면받았던 종전토지분에 대해 1억원이 넘는 세금이 부과되었더군요.
그 땅은 팔았지만 새로운 농지에서 계속해서 농사를 짓고 있는데도 2개의 직업을 가졌다고 감면받은 양도세를 내야하나요?
또 지금까지 10년 넘게 농사지었던 농지도 매도하려고 하는데 사려는 사람이 농지 위에 건물을 신축한 뒤 그 분양대금으로 잔금을 주겠다고 합니다..
양도세 세금을 감면받으려면 8년 이상 농사를 짓고 양도일 현재 농지여야 한다는데
이렇게 계약 당시에는 농지이지만 잔금 때 농지가 아닌 경우에도 비과세 적용이 가능한지 궁금합니다.
전혜원/ 오늘은, 시골에서 농지 양도와 관련하여 사연이 들어왔네요,
먼저, 대토와 관련하여 이미 감면받았던 토지에 다른 일을 한다는 이유로 1억원이 넘는 세금이 부과됐다고 하셨는데요.
일단 농지의 대토에 대한 감면기준이 뭔지 그것부터 알아야 할 것 같아요?
장운길/ 네.. 오늘 3월3일은 반백년인 제50회 납세자의 날입니다.
코엑스에서 `납세자의 날`행사와 함께 많은 모범납세자에게 상을 주고 행사를 가졌는데요,
지난해 총 세수규모는 217조 9천억원으로 세입예산 215조7천억원 대비 2조원의 세수가 초과달성하였다고 합니다.
특별히 전국에서 모범납세자상을 수상한 많은 모범납세자들에게 축하의 인사를 드립니다.
먼저, 자경농지의 대토와 관련하여 현행 “농지대토에 대한 양도소득세 감면규정”에 따르면,
거주자가 경작상 필요에 따라서 종전의 농지를 팔고 새로운 농지를 샀을 때에도 자경농지의 대토규정에 따라 양도소득세를 전액 감면하고 있습니다.
요건으로는 종전 농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지면적의 1/2이상이거나 가격의 1/3이상인 다른 농지를 사야합니다.
또한, 농지를 취득한 후 새로 구입한 농지에서 계속하여 3년 이상 그 농지소재지에 거주하면서 경작해야 하구요,
판 농지는 그 농지소재지에 거주하면서 농지소유 기간 중 3년 이상 경작했어야 합니다.
이렇게 해서 새로운 농지에 거주하며 계속 경작한 기간과 종전의 농지 경작기간 합산하여 8년 이상이면 종전 농지의 양도소득세를 100% 감면하는 것입니다.
전혜원/ 오늘 시청자분께서는 자식 3명의 교육비와 생활비를 감당하려니 농사로만은 어려워서 농사도 짓고 개별화물업도 하셨다고 했는데요.
흔히 말하는 투잡(Two Job)이 되면 세금감면에서 문제가 되는 건가요?
장운길/ 네.. 문제는 5년 전 양도소득세 감면당시 사후관리 요건으로 새로운 토지에서 농작물의 경작에 3년 이상 상시 종사하거나 노동력을 50%이상 사용할 것을 약속하고 다른 사업을 영위해서 사후관리 요건을 위반했기 때문에 과세한 것으로 보입니다.
과세관청에서 과세통지를 할 때에는 여러 가지 정황조사를 하여 농업보다 개별화물업에 더 많은 시간을 할애한 것을 확인하였거나
대토농지는 다른 사람이 경작한 것으로 확인되어 과세처분 한 것으로 보입니다.
또한, 2014년 개정된 세법규정에 따라 근로소득의 총 급여와 사업소득이 연간 3,700만원 이상인 경우에 그 해당연도는 자경기간에서 제외하도록 감면규정을 더욱 엄격히 규정하고 있습니다.
전혜원/ 오늘은 농사 외에 다른 일을 하게 될 경우 양도소득세를 어떻게 대비해야 감면을 유지하거나 절세에 도움이 되는지에 대하여 세무정보를 전해드리고 있는데요.
아까 농작물 경작에 50%이상의 노동력을 사용해다 한다 이런 말씀 주셨잖아요.
그럼 만약, 개별화물업의 수입금액은 미미하고 시간이 남아서 농사를 지은 경우에 어느 쪽에 더 많은 시간을 할애했는지의 과세관청에서 확인하는 과세기준도 있나요?
장운길/ 글쎄요... 여기서 지금 정확한 과세사유는 알 수 없으나 화물운송 같으면 화물운송의 운행일지나 평균 주유주기,
신용카드 사용내역 등을 통하여 대토농지 경작에 필요한 최소한의 시간을 비교해서 과세한 것으로 보입니다.
전혜원/ 그렇군요, 또 추가로 주신 질문을 보면 10년간 농사짓던 땅을 팔 때 양도소득세 감면이 되는지 문의하셨는데요.
잔금을 치를 당시 그곳에 건물을 올려 농지가 아니면 세금이 어떻게 되는지 궁금하다고 하셨어요?
장운길/ 네.. 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받으려면 기본적으로는 양도일 현재 농지상태로 양도하여야 합니다.
여기서 양도일이란 대금청산일을 말하는데, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 말합니다.
그러나 현실적으로는 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 농사를 지은 사실은 있지만 양도일 현재는 농지가 아닌 상태로 양도하는 경우가 있을 수 있는데, 몇 가지 특별한 경우에는 인정되는 경우도 있습니다.
전혜원/ 8년 자경 후 양도일 현재 농지가 아닌 경우에 본래는 감면이 안되는데 되는경우가 있다는 말씀이죠?
어떤 경우에 감면 되나요?
장운길/ 네.. 오늘 시청자사연의 경우 매수자가 농지를 매입한 다음 그 위에다 건물을 신축하고
또 분양까지 하고나서 그 대금으로 잔금을 지급하기로 했다는데,
이러한 경우에도 매매계약일 현재 그 토지가 농지였다는 사실을 적극적으로 입증하여 인정을 받으면 가능합니다.
이와 같이 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경을 하거나 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 합니다.
따라서 매매계약체결 당시에는 농지였음을 입증하면 됩니다.
전혜원/ 네... 계약 당시에 농지였으면 감면이 가능하다고 하셨는데요.
마지막으로 그 외에도 감면 가능한 사례가 있나요?
장운길/ 네, 그 외에도 일시적인 휴경상태인 경우인데요.
공부상 지목이 농지라 하더라도 양도일 현재 실제로 경작이 사용되고 있지 아니한 토지는 양도소득세 감면 대상이 아니나,
일시적 휴경상태에서 양도한 경우에는 농지를 양도한 것으로 봅니다.
1998년 대법원 판례에서도 8년 이상 자경한 농지가 일시적 관리소홀로 양도당시 이주민들에 의하여 불법점거 당하여 농지로 사용되지 못한 경우를 일시적 휴경상태에 있었던 것으로 본 바 있습니다.
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