<앵커> 오늘 이시간에는 은행권PB들과 부동산 전문가들이 뽑은 올해(2016) 부동산시장을 흔들 수 있는 핵심키워드 5개를 준비했습니다.
다섯 개 키워드를 부동산팀 신동호, 홍헌표 기자와 하나씩 소개해드릴텐데요.
먼저 핵심키워드 중 그 첫 번째인 금리인상 이슈에 대해서 신동호 기자와 알아보도록 하겠습니다.
미국이 지난해 12월 금리인상을 하면서, 국내 금리도 오를것으로 예상이 됩니다.
이러면 부동산 시장에도 적지않은 영향을 미칠 거 같은데 어떻게 보시나요?
<신동호 기자> 미국이 지난달 9년 반 만에 금리인상을 단행하면서 국내 부동산 시장에 대한 불안감이 높아지고 있습니다.
미국 금리인상은 결국 국내 기준금리와 시중은행의 금리인상으로 이어질 가능성이 높아지는 것을 봤을때 대다수의 부동산 구매자들이 대출에 의존하는 점을 감안하면 상당한 악재로 작용할 것으로 보입니다.
물론 미국이 금리를 올렸다 해도 국내 인상은 곧바로 이어지진 않고 서서히 오르더라도 주택 시장은 심리적요인이 크게 영향을 미치는 점을 고려하면 당분간 관망하는 분위기 이거나 투자심리가 많이 위축돼 올해는 지난해보다 더 어려운 상황이 지속될 것이라는 전문가들의 의견입니다.
특히 금리 인상은 중도금 대출 등 집단대출 금리 인상으로 이어져 새로운 집을 사려는 신규 분양 계약자들에게도 부담이 될 것이라는 관측이 우세합니다.
최근 시중은행이 중도금 대출을 꺼리면서 중도금 대출 금리가 종전보다 올랐는데 추가로 금리가 더 인상된다면 계약자들의 자금 부담이 커진다는 것입니다.
전문가 이야기 직접 듣고 오겠습니다.
<인터뷰> 김규정 NH투자증권 부동산연구위원
"점진적으로 국내 금리도 인상이 불가피한 상황이어서 개인 대출자들의 이자상환 부담이 늘어나게 되고 그러다 보면 주택구매 심리나 부동산 투자심리는 위축될 가능성이 높습니다. 수요시장의 심리가 냉각되면서 전반적으로 거래가 둔화되고 가격회복세도 진정될 가능성이 큰 것으로 분석됩니다"
<앵커> 아무래도 지난해 저금리로 인해 수익형 부동산 투자가 많이 늘었습니다.
그렇다면 금리 인상에 따른 수익형 부동산 투자 영향은 없는 건가요?
<신동호 기자> 금리인상 자체만 놓고 보면은 수익형 부동산에 악재임에는 틀림없습니다.
하지만 앞서 말씀드렸듯이 미국이 금리인상을 올렸다고 해서 우리나라에서 급격하게 금리를 올릴 상황은 아닙니다.
올린다 하더라도 지금의 저금리 기조는 이어질 것으로 예상됩니다.
수익형부동산을 살펴봤을때 오피스텔은 연간 평균 임대수익률이 5% 대 중반이고 상가는 6%대를 유지하고 있습니다.
수익형 부동산의 수익률이 5~6% 인것을 봤을때 이는 금리보다 높기에 대세에는 크게 영향을 미치진 않을 것으로 예상됩니다.
전문가 이야기 직접 듣고 오겠습니다.
<인터뷰> 함영진 부동산 114 리서치센터장
"저성장기 운용수익을 볼 수 있는 상품이 많지 않아 관심이 지속되는 것이라고 봐야한다.
공급과잉 논란과 과거보다 임대수익률이 하락하는 문제점이 있지만 주택가격이 크게 오르지 않는 상황에서 매월 현금흐름을 가져갈 수 있는 오피스텔이나 상가의 인기가 계속될 것으로 본다."
<앵커> 올해 부동산시장 두 번째 키워드는 공급과잉입니다.
2015년 분양 열풍이 불었는데, 분양 물량이 많다보니 11월부터는 미분양 물량이 늘어나면서 공급과잉이 아니냐는 우려가 나오고 있다고 합니다.
자세한 내용 홍헌표 기자와 이야기 나눠보겠습니다.
<홍헌표 기자> 지난 2015년 분양물량은 약 51만가구로 2000년대 들어서 최고치를 경신했습니다.
2014년에 33만가구가 분양한 것과 비교하면 18만가구 약 1.5배 정도 늘었습니다.
특히, 수도권에서만 29만가구가 분양되면서 2014년보다 두 배 이상 증가했습니다.
동탄2신도시나 광교, 위례신도시 등 신도시 위주로 분양물량이 많았습니다.
최고 경쟁률은 수백대 1이 나오는 곳도 있었는데, 이런 분양 열기가 지난해 11월부터는 주춤했습니다.
한꺼번에 너무 많은 물량이 쏟아져서 김포나 파주, 용인 등 일부 지역에서는 미분양 단지가 나오기도 했습니다.
전문가들은 1년에 공급되야할 적정 분양물량을 27만~30만가구 정도로 보고 있는데, 지난해 51만가구가 분양되자 공급과잉이라는 우려가 나왔습니다.
그러면 공급과잉에 대해 전문가의 의견을 들어보겠습니다.
<인터뷰> 이동현 하나은행 부동산센터장
"지금 수도권을 중심으로해서 아파트 공급량이 2015년 경에 엄청 많았습니다.
이런 시장에 대한 과잉공급우려가 계속해서 이어지고 있는데요.
2016년도 신년같은 경우에도 당분간은 수도권에 분양 대기물량들이 있기 때문에 지속적으로 나올 것 같습니다.
그래서 시장에서는 과잉공급우려가 없지않아 있지만 이안에서도 어떤 차별적, 어떤 시장에서 선호하는 아파트 같은 경우에는 커다란 영향을 받진 않을 것 같고요.
단지 도심에서 멀어진 또는 수도권 외곽지역의 아파트는 이런 시장에 과잉공급에 대한 우려감이 확대되고 있습니다"
<앵커> 공급과잉이 계속되면 미분양은 계속 늘어나는 문제가 발생할텐데요, 이런 공급과잉이 해소되려면 어느정도 시간이 걸릴까요?
<홍헌표 기자> 시장에서 공급과잉이 됐다고 보면 건설사들이 분양물량을 분명히 줄이게 됩니다. 당연히 미분양이 나오면 안되기 때문이죠.
올해 분양 예정인 민영아파트는 32만가구 정도입니다. 이런 전망대로라면 올해에도 수요보다 공급이 조금 많은 상황입니다.
이 때문에 많은 전문가들이 공급과잉 문제가 올해 안으로는 해결되기 어렵다고 전망했습니다.
최소 2년에서 많게는 4~5년까지 내다봤습니다.
전문가 의견 들어보시죠.
<인터뷰> 신정섭 신한은행 부동산팀장
"매년 20만가구 정도 늘고 있고, 7만가구의 주택이 멸실되고 있기 때문에 시장에서는 적정한 분양규모를 연간 27만가구 정도로 보고 있다.
따라서 지난해나 올해의 분양물량은 시장의 수요를 초과하는 공급과잉으로 볼 수 있다.
이와 같은 추세가 앞으로도 계속된다면 문제가 될 수 있겠지만 신도시 조성이 막바지에 달하고 있고, 최근 시장 회복으로 건설사들이 묵혀 두었던 물량이 한시적으로 집중되는 점을 감안할 때, 2~3년 후에는 시장논리에 따라 분양 규모가 적절한 수준으로 조정될 것이다."
<앵커> 3번째 키워드는 대출규제이다. 한마디로 내년부터 대출심사가 가다로워지는데요. 어떤가요?
<신동호 기자> 네. 지난달 14일 금융위원회와 전국은행연합회가 가계부채 대책을 내놓았는데요.
핵심은 크게 두가지입니다. 은행이 주택대출을 집행할 때 담보보다는 차입자의 빚 갚는 능력을 먼저 평가한다는 것이고요.
이자만 내고 원금은 만기에 갚는 방식 대신 처음부터 원리금을 나눠갚는 비거치식 분할상환을 원칙으로 한다는 것입니다.
수도권은 내년 2월1일, 비수도권은 5월2일부터 적용하며, 시점은 대출 실행일이 아닌 대출 신청일 기준입니다.
지금까지 상당수 주택 구입자는 3년 정도의 거치기간(이자만 내는 기간)을 두고 주택을 매입해 왔습니다. 거치기간이 1년 이내로 줄면 초기 자금 부담이 커져 신규 주택 수요는 감소할 수밖에 없었습니다.
무엇보다 최근 주택 거래를 주도해 온 30~40대 젊은 층의 시장 이탈이 예상됩니다. 신혼부부 등 젊은 층은 상대적으로 소득이 적어 이번 대출 규제 부담이 더 클 수밖에 없습니다.
가령 2억원을 고정금리 연 3%로 10년간 빌렸다면 지금은 거치식·일시상환으로 월 50만원의 이자만 내면 되지만, 변경 이후부터 비거치식·분할상환이 의무화되면 월 193만원(원리금)을 부담해야 합니다
지방은 특히 그동안 없던 총부채상환비율(DTI) 규제가 새로 도입되고 비거치식·분할상환도 해야 하는 등 두 가지 규제가 한꺼번에 생겨 부담이 가중될 전망입니다.
전문가 이야기 직접 듣고 오겠습니다.
<인터뷰> 이동현 하나은행 행복한부동산 센터장
"대출규제가 만약에 다시 강화된다고 한다면 주택시장, 주택시장에는 커다란 악재로 작용할 요인이 있습니다.
그래서 시장측면에서는 가계대출문제가 커다란 이슈가 될것으로 보입니다.
그래서 2016년도 신년에는 결국은 가계대출 문제를 어떻게 좀 원활하게 원만하게 접근하면서 궁극적으로는 거래에 대한 활성화를 이어갈 수 있는지 여부가 시장에 중요한 관건이 될 것 같고요."
<앵커> 대출규제에 따른 다른 부동산 시장의 영향은 없을까요?
<신동호 기자> 이번 규제에서 신규 분양 아파트와 상가의 경우 집단 대출규제 적용이 제외된 만큼 신규 분양 아파트와 상가로로 쏠림 현상이 나타날 것으로 예상됩니다.
때문에 이쪽으로의 시장이 활발할 것으로 보이는데요.
전문가들은 대출 규제 속에서 내집마련 전략을 세운다면 기존 주택을 매입하기 보다는 신규 주택을 분양 받는 게 낫다고 이야기합니다.
또 수익형부동산을 투자할 경우 상가가 일반 대출과 경락잔금대출까지 원리금 균등 상환의 규제를 받지 않기에 상가 투자를 고려해 볼 필요가 있다고 조언했습니다.
전문가 이야기 직접 들어보겠습니다.
<인터뷰> 신정섭 신한은행
"주거용 부동산에만 국한되기 때문에 상가나 오피스텔과 같은 수익형부동산에는 큰 영향을 미치지 않는다.
다만 오피스텔과 도시형생활주택은 시장에서 거의 동일한 상품으로 인식되고 있음에도 도시형생활주택만 규제대상에 포함돼 상대적으로 오피스텔에 대한 선호도가 높아질 것이다."
<앵커> 4번째 키워드는 `전세대란`입니다. 지난해에는 아파트 매맷값만큼 전셋값이 언론에 많이 보도가 되기도 했는데요.
홍 기자 지난해 전세대란이 어떤 수준이었고, 또 올해는 좀 해소가 될까요?
<홍헌표 기자> 지난해 전세난은 정말 엄청났습니다.
전세대란, 전세난민이라는 말이 나올 정도로 전세 구하기가 어렵고, 전세가도 매매가의 70~80% 수준까지 올랐습니다.
전세난에 시달린 실수요자들은 서울의 전셋값을 감당하지 못해서 경기도권으로 밀려나기도 하고 준전세나 반전세같은 월세로 전환하기도 했습니다.
이런 전세난은 올해에는 서울을 중심으로 계속될 것으로 보입니다.
당장은 강남권의 재건축 이주수요가 발생하고, 기존에 있는 전세물량이 대거 월세로 전환하면서 도심권에서는 전세품귀현상이 이어질 것 같습니다.
상대적으로 수도권 외곽지역은 신규분양 물량이 있고, 실질적으로 미입주된 부분도 있어서 전세난이 수도권 외곽지역을 중심으로는 지금보다는 완화될 것으로 전망됩니다.
전문가들은 어떤 의견인지 함께 들어보시죠.
<인터뷰> 함영진 부동산114 리서치센터장
"지방은 비교적 입주물량이 늘며 올해보다 내년 상승세가 둔화될 것이다.
하지만 서울 등 수도권은 2016년에도 전세난이 쉽게 해결될 가능성은 희박해 보인다.
2016년 입주예정 아파트는 2만가구 정도에 그치는 반면, 사업시행인가·관리처분계획 단계의 재건축·재개발 구역은 총 113곳 6만1970가구로 추산된다.
향후 이주·멸실 대기물량을 최소 4만가구 정도로 낮춰 잡더라도 수급 불일치에 따른 전세가격 불안 현상은 자명해 보인다."
<앵커> 올해도 전세난이 해소되기 어렵고, 높은 전셋값은 계속될 거라고 전문가들이 보고 있군요. 그러면 이런 높은 전세가가 분양시장이나 집값 상승에도 영향을 주지 않을까요?
<홍헌표 기자> 그럴 가능성이 충분합니다.
지난해 전세난은 저금리가 계속되면서 전세가 월세로 전환되는 등 공급은 줄었는데, 수요가 계속있다보니 전셋값이 계속 올랐는데요,
전셋값이 오르자 실수요자들이 차라리 돈을 더 보태 집을 사버리는 매매전환 수요도 발생하면서 집값도 함께 올라갔습니다.
올해에도 전세난이 계속되면 충분히 그럴 가능성이 있습니다.
전셋값 고공행진이 계속되고, 월세로 전환하는 수요가 나타나면 주거비용이 계속 늘어나서 집을 사버리려는 심리가 있기 때문입니다.
하지만 올해는 대출규제가 강화된 점이 변수입니다. 대출받기가 까다로워져 올해만큼의 내 집마련 수요는 없을 것이라고 전망됩니다.
또, 이미 지난해 집값이 많이 올랐기 때문에 집값의 상승폭은 둔화될 것으로 보입니다.
전문가 의견 들어보겠습니다.
<인터뷰> 김규정 NH투자증권 부동산연구위원
"전세가격이 지속적으로 오르고 전세난이 지속될 경우에 어쩔수없이 세입자들이 내집마련으로 전환할 가능성이 있기 때문에 주택가격을 밀어올릴 가능성은 없지 않지만 전반적으로 공급증가에 따른 불안감이 커진 상황이고, 대출규제가 강화되면서 내집마련에 나서는 수요자들은 2015년 보다 줄어들것으로 보여집니다.
따라서 전세난은 지속되겠지만 상대적으로 2015년에 비해서 주택가격의 상승세는 상당히 둔화될 것으로 보입니다"
<앵커> 마지막 키워드. 총선입니다. 올해 4월13일 총선이 예정돼 있는데요.
총선을 앞두고 후보자들이 여러 공약을 발표하면서 이에 따라 시장에도 영향을 미칠 것으로 보이는데 어떤가요?
<신동호 기자> 네 아무래도 상반기 부동산 시장에 영향을 미칠 가장 큰 이슈중 하나는 총선입니다.
과거에는 선거철 표심을 잡기 위해 여러 개발공약과 정책이 발표되면서 부동산 가격 상승을 이끌기도 했는데요.
하지만 2000년 이후 치러진 총선에서는 분위기가 달라져 집값에 별다른 영향은 없었습니다.
그러나 지역구별로는 민심을 고려한 개발 공약들이 나오는 만큼 총선 이후 지역별 온도차가 있을 것으로 예상됩니다.
특히 총선을 앞두고 지역개발 정책 발표나 공약이 나올 경우 시장을 자극할 가능성도 있다.
지역별로 봤을때 가장 크게 영향을 미칠 곳으로 꼽히는 곳은 세종시와 제주도를 볼 수 있습니다.
전문가 이야기 듣어보겠습니다.
<인터뷰> 김규정 NH투자증권 부동산연구위원
"과거에 비해서 대규모 개발 사업이 크게 줄어들었기 때문에 총선에 따른 부동산시장에 긍정적인 영향 내지는 회복세에 대한 기대는 예전보다는 크게 둔화된 것으로 볼 수 있겠습니다.
하지만 총선을 앞두고 정부와 여당측이 그동안 유지해온 부동산 부양대책 또 활성화대책 기조를 유지할 것으로 보이고 지역에 따라서는 2015년 연말에 발표된 대규모 공항개발이나 도로, 철도 개발 사업등을 중심으로 해서 지역별로는 총선을 중심으로 이슈가 되고 부동산 시장에 대한 투자심리가 나타날 가능성이 있습니다"
<앵커>네, 지금까지 올해 부동산시장을 좌우할 5가지 키워드를 부동산팀 신동호 기자, 홍헌표 기자와 함께 이야기 나눠봤습니다.
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