-확정지분제 선택한 재건축 사업지 속속 문제 발생으로 사업 속도 지연..
-시장 상황 좋을때는 도급제가 유리… 광주 장미 재건축 도급제로 재건축 사업 시행하는 `모아` 눈길
"재건축 사업을 한다고 하는데 도급제와 확정지분제로 조합원 사이에서도 의견이 엇갈리고 있네요. 어떤 사업방식이 적당할지 고민이 많습니다" -광주광역시 장미 재건축 조합원 이모씨(58)
광주광역시 장미구역 주택재건축 수주전에 참여한 모아, 고려개발ㆍ대림산업 컨소시엄, 지에이건설 ㆍ대광건영 컨소시엄의 3파전에 관심이 몰린 가운데 이들 시공사에서 제안한 사업방식에 대한 조합원들 사이의 의견이 분분하다.
건설사는 재건축 사업을 수주할 때 도급제나 지분제로 사업방식을 정한다. 이번 광주 장미 재건축 수주전에서 모아와 고려개발 컨소시엄은 도급제로, 지에이건설 컨소시엄은 확정지분제로 사업제안을 했다.
사업방식이 나뉘면서 조합원들은 선택의 기로에 놓이게 된 것이다. 도급제 사업과 확정지분제 사업을 선택할 때 가장 중요한 점은 어떤 사업방식이 조합원의 부담을 낮추고 이득을 보게 하는 것이냐이다.
그렇다면, 도급제와 확정 지분제 중 어떤 사업방식이 더 유리할까?
먼저, 도급제는 조합이 주체가 된다. 시공사는 조합과 약정한 내용에 따라 공사를 진행하고 그 댓가로 공사비를 받는다. 계약시점에 공사비 평당가를 정하고 그 범위내에서 공사를 진행하는 것이다. 조합은 공사비를 제외한 나머지 비용을 부담하는 것인데 재건축 사업을 통해 발생되는 이익은 조합원 몫이 된다.
실제, 금호건설이 지난해 11월 분양한 `광주 교대 금호어울림`은 광주 북구 풍향2구역을 재개발 한 아파트로 최고 85대 1, 평균 55대 1의 경쟁률을 기록하며 분양 성공을 기록했다. 분양관계자에 따르면 이 아파트의 재개발 사업방식은 도급제로 사업 이익으로 발생한 110억원이 조합원에게 돌아간 것으로 나타났다.
확정지분제는 공사에 필요한 경비를 시공사가 부담한다. 조합원들에 대해서는 확정된 무상지분율의 재산권을 제공하고 조합원들은 신축 아파트에 입주하기 위해 추가 분담금을 납부하게 하는 방식이다. 이에 일반분양 또는 단지 내 상가분양을 통해 얻는 사업이익을 시공사가 전부 가져가게 된다.
결과적으로 주택시장 상황과 상품성을 고려해 활황기와 침체기로 나눠보면, 시장 활황기와 사업의 상품성이 높다면 이익을 재건축 조합이 가져가는 계약형태인 도급제가 유리한 것이다.
장미 재건축 조합원 박모씨(34)는 "장미 재건축 사업은 광주 내에서도 인지도가 높은 사업이기 때문에 일반 분양에서도 어느 정도의 성공 보장이 예상된다"며 "조합에 이익이 높아지기 위해서는 확정 지분제보다 도급제가 유리할 것 같다"고 말했다.
더욱이 최근에는 확정 지분제에 대한 논란의 목소리가 커지고 있어 도급제로 힘이 실어지고 있는 분위기다.
실제, 고덕지구 재건축 단지들은 불과 수년 전만 해도 `지분제` 방식으로 시공자로 뽑았지만 이후 사업 방식을 놓고 조합 대 조합원, 조합 대 시공자 간 갈등이 빚어져 한동안 사업이 지지부진했다. 결국 이들 중 다수가 `도급제`로 방식을 바꾼 뒤에야 갈등을 봉합하고 앞으로 나아갈 수 있었다.
안산시 단원구 초지동 4단지 재건축 역시 확정지분제로 재건축 사업이 진행됐지만 올해 입주를 위한 잔금 지불을 앞두고 170억 추가 분담금이 발생해 시공사 측와 조합측이 갈등이 발생했다.
이처럼 확정지분제라 하더라도 변동지분제 같이 운용될 수 있기 때문에 추가 분담금 없는 확정지분제와 관련한 논리는 무리가 있다는 것이 업계의 반응이다.
부동산 전문가는 "조합원 지분 자체를 시공사가 전량 매입해 가는 방식이 아니고서는 확정지분제란 있을 수 없다"며 "수천억에서 1조에 이르는 공사이니만큼 사업에 대한 재고와 현명한 판단이 필요하다"고 전했다.
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