인구통계학적 이론 등으로 향후 부동산 가격의 추세적인 하락세가 예상되는 상황에서 공급자든 수요자든 간에 유동성을 확보하기 위해 국내 부동산 시장도 빠르게 증권화가 진전될 것으로 보여 증시와 외환시장처럼 해외자본 유출입이 심하게 나타날 가능성이 높다. 특히 올해 1월 테이퍼링 추진을 계기로 신흥국들에게 외국자본 유출입을 규제할 수 있는 합리적 근거를 마련됨에 따라 외국자금 규제 논의는 빨리 진전될 것으로 예상된다.
국내 부동산 시장에서 외국자본의 영향력과 대규모 이탈 발생 시 증시 등에서 이탈하는 것보다 우리 경제에 미치는 파장이 더 클 것으로 판단된다. 특히 각국의 SOC 확충계획을 보면 점차 정부 주도에서 민간으로 이양되는 비중이 많아질 뿐만 아니라 그 규모의 특성상 해외자본이 얼마나 많이 유입되느냐가 프로젝트의 성공여부에 관건이 될 가능성이 높다.
국내 부동산 시장은 크게 주거용부동산 시장과 상업용부동산 시장으로 나눠지는데 주거용부동산 시장의 경우 주택경기 부진세가 지속되고 있다1. 수도권 주택매매가격지수는 2008년 9월 이후 추세적으로 하락했고 지난해 1월 이후 소폭 반등했으나 여전히 부진하다. 수도권 주택매매거래량도 회복하지 못하고 있다.
올해 1분기 실질 주택매매가격은 전 분기에 이어 약보합세를 유지하는 가운데 주택거래량은 양호한 증가세를 보이고 있으며 실질 주택가격은 2009년 이후 상승추이가 지속되고 있다. 수도권의 실질 주택매매가격은 전 분기에 이어 지속적인 약보합세를 나타낸 반면 비수도권의 실질 주택매매가격은 상승폭이 확대되고 있는 것으로 나타났다2.
주요 해외 투자은행(IB)들은 한국경제가 내수증가, 기업투자 활성화, 고용증가 등으로 경기가 회복될 것으로 예상하고 있다3·4. 국내 예측기관들도 주거용 부동산시장이 전세의 매매전환 증가와 입주물량 확대 등의 이유로 지난해에 비해 전세가 상승은 다소 둔화되는 반면 매매가는 소폭 반등할 것으로 내다보고 있다. 국토연구원은 지난해 전국 집값이 2.0∼2.2% 오르고 수도권은 2.9%∼3.2% 상승할 것으로 전망했다.5
하지만 실제로 지난해 전국 집값은 0.3% 올랐고 수도권은 11%하락했으며 전세값은 전국 5.7%, 수도권은 6.97%로 예상보다 더 많이 상승했다. 주요 기관들의 올해 전망치 또한 매매가 상승은 보합에서 1.5% 사이를 전망하는 반면 전세가의 상승률은 그보다 높은 1.9∼3.0% 수준을 전망하고 있다.
갈수록 해외자본 유출입에 따른 교란요인이 높아지는 상황에서 국내 부동산 시장에서도 외국인 비중이 꾸준히 높아지는 추세다. 외국인 토지소유 면적 현황을 보면 주체별로는 외국국적교포가 1억 2,567만㎡(55.6%)으로 가장 비중이 크고, 합작법인 7,238만㎡(32.1%), 순수외국법인 1,624만㎡(7.2%), 순수외국인 1,112만㎡(2.9%) 순이다. 용도별로는 임야·농지 등 용지비중이 1억 3,338만㎡(59.0%)으로 가장 크고, 공장용 6,728만㎡(29.8%), 주거용 1,504만㎡(6.7%), 상업용 587만㎡(2.6%), 레저용 436만㎡(1.9%) 순으로 나타났다.
국적별로는 미국 1억 2,231만㎡(54.1%), 유럽 2,399만㎡(10.6%), 일본 1,702만㎡(7.5%), 중국 713만㎡(3.2%), 기타 국가 5,548만㎡(24.6%)다. 시도별로는 경기 3.910만㎡(17.3%), 전남 3,742만㎡(16.6%), 경북 3,639만㎡(16.1%), 충남 2,108만㎡(9.3%), 강원 1,925만㎡(8.5%)순으로 외국인 비중이 높은 것으로 나타났다.6
국내 부동산 시장에서도 외국인 비중이 높아짐에 따라 국내 증시를 중심으로 논의해 왔던 윔블던 효과(Wimbledon Effect)가 우려되고 있다. 윔블던 현상이란 윔블던 테니스 대회에서 주최국인 영국 선수보다 외국선수가 더 많이 우승하는 것처럼 영국의 금융기관 소유주가 영국인보다 외국인이 더 많아지는 현상을 말한다.
국내 부동산 시장에서 외국인 비중이 높아질 뿐만 아니라 주식 등 다른 자산에 비해 자산효과(wealth effect)가 큰 것으로 추정된다.7 자산효과란 부동산 등 자산가치 변화에 따라 가구의 일반적인 소비수준이 증가하거나 감소해 경기에 미치는 긍정 혹은 부정적 효과를 의미한다.
이런 자산효과는 일반적으로 항상소득가설과 생애주기가설에 따른 소비이론에 이론적 근거를 두고 있다. 가구는 전 생애에 걸쳐 소비의 흐름을 안정적으로 유지하려는 성향을 가지고 있어, 가계의 소비지출은 현재 소득과 미래에 기대되는 소득뿐 아니라 보유자산의 가치 등에 의해 결정된다.
보유자산의 가치변동은 자산처분, 자산담보 대출 등을 통한 자금조달경로로 소비증가에 영향을 미치며, 이는 역으로 자산가치 하락 시 소비지출 감소를 유발하게 된다. 가계소비의 자산효과는 금융제도 특성, 가계 자산구성, 금융자산 축적정도, 주거형태 차이 등에 따라 차이를 보이게 되는데, 국내외 연구에 따르면 대체로 주택의 자산효과가 주식의 자산효과보다 큰 것으로 나타나고 있다.
미국의 사례를 보면 그린스펀은 미국 주식자산이 1달러 증가하면 소비가 3∼4센트 증가하는 반면, 주택자산의 소비증대 효과는 1달러 당 10∼15센트로 최소한 주식에 비해 3배 이상 높은 것으로 분석했다. 여러 요인 가운데 주택가격 하락에 따른 미래에 대한 불확실성 증대로 심리적으로 위축되는 점이 가세되고 있다고 보았기 때문이다.
국내 자산시장에 대해서는 연구별로 결과의 일관성이 나타나지 않으나 주택에 의한 자산효과는 실증적으로 관찰되고 있다. 부동산자산의 자산효과에 대한 최근 연구과 미국의 사례와 유사한 결과가 나타났으나 환금성이 높은 것으로 인식된 아파트의 가격 변화에 따른 소비지출변화의 탄력성은 0.23으로 높게 나타났다.
글로벌 금융위기 이후 선진국의 규제강화 추진내용 등을 참고해 해외자본 유출입에 대한 안전장치를 강화하는 방안을 다각적으로 검토해 나갈 때다. 앞으로 문제가 될 수 있는 부동산과 사회간접자본(SOC) 분야의 해외자본 유출입 문제에 대해서도 외환?금융위기의 동일한 수준에서 이제부터는 본격적으로 논의가 이뤄져 대안을 마련해 나가야 한다.
현 시점에서 우리 입장에서 해외자본 유출입에 따른 부작용을 방지하기 위한 적합한 대책을 모색해 본다면 무엇보다 현재 외환보유액은 적정수준을 하회하고 있는 만큼 경상수지와 자본수지 흑자를 바탕으로 더 쌓아야 한다. 동시에 급격한 외자 유출시 주요 외화유출 요인으로 작용하는 단기외채를 줄여 외채구조를 대폭 개선해 나갈 필요가 있다.
외환보유액이 계속 늘어나는 것에 대응해 외환보유의 기회비용을 줄이는 노력도 병행할 필요가 있다. 그 중의 하나가 외환보유자산의 통화구성을 다변화하는 방안이다. 하지만 달러보유 비중을 단기간에 줄여 나갈 경우 예상되는 달러 가치 급락에 따른 잔여 외환보유액 평가액 감소와 한·미간의 관계 등을 고려하면 점진적으로 줄여 나가는 것이 바람직해 보인다.
<글. 한상춘 <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=039340 target=_blank>한국경제TV 해설위원 겸 한국경제신문 객원논설위원(schan@hankyung.com)>
