굿모닝 투자의 아침 1부 - 한상춘의 지금 세계는
한국경제신문 한상춘> 올해는 증시보다 부동산 시장에 관심이 많았던 한 해로 볼 수 있다. 증시와 부동산 시장의 투자 규모를 비교할 수는 없지만 부동산 시장은 활활 타올랐다는 표현이 가능하다. 미국, 캐나다, 중국에서는 부동산 억제 대책에도 불구하고 규제되지 않았다.
세계적인 부자들이 세금 회피를 목적으로 싱가포르, 홍콩의 주택을 많이 구입했기 때문에 거품이 나타나고 있다. 또한 호주, 북유럽의 모든 지역에서 상승세가 나타났다. 그러나 세계 부동산 시장의 상승에도 불구하고 한국의 부동산 시장은 4월, 8월에 종합적인 성격을 가지고 있는 대책에도 불구하고 오히려 연말을 앞두고 침체됐다. 이것이 증시의 침체를 불러왔다.
올해 증시 못지 않게 부동산 시장도 미국이 주도했기 때문에 미국의 부동산 시장을 본다면 구체적인 부동산 시장을 파악할 수 있다. 올해 미국 관련 지표가 연일 호조세를 나타내고 있다. 그런 각도에서 미국의 주택 시장은 트리플 크라운이었다.
주택 시장에서의 트리플 크라운의 의미는 신규 주택 활성화, 기존 주택 활성화, 잠정 주택 판매건수의 활성화다. 따라서 주택 시장이 질적으로도 상당히 좋았다. 또한 상업용 건물 투자의 활성화도 나타났다. 올해의 미국 주택 시장이 너무 좋았기 때문에 케이스-쉴러 지수를 만들고, 노벨 경제학상을 받은 로버트 쉴러조차도 거품을 우려했다.
미국 주택 시장에서 위기가 발생했을 때, 위기를 극복하기 위해서는 10년이 걸릴 것으로 예상했었다. 하지만 5년 만에 위기 이전 수준으로 회복됐다. 이렇게 빠른 회복에는 충분한 이유가 있었다. 가격이 많이 지는데 디폴트가 발생하지 않으면 상승한다는 관점에서 주택 시장도 마찬가지로 핵심적인 지역부터 상승하다가 시간이 갈수록 점차 퍼져 나갔다. 또한 미국의 오바마 정부, 연준은 전체적인 매크로지표가 아니라 서민들을 중심으로 한 주택 정책을 펼쳤다. 또한 주택 실소유 계층이 베이비붐 세대와 에코붐 세대가 겹쳤기 때문에 미국의 부동산 시장이 많이 좋아졌다.
경기는 부의 효과에 의해 경기를 추가적으로 밀어붙이기 때문에 주택 시장이 고용 창출 계수가 높다. 그런 측면에서 많은 나라들이 돈을 계속 밀어붙이는 정책을 폈다. 하지만 한국은 돈을 푸는데 인색했기 때문에 부동산 시장과 증시가 어려웠다. 미국 양적완화 정책 3차, 일본 아베노믹스, 유럽 LTRO 등 세계 각국이 돈을 푸는데 인색하지 않았기 때문에 증시, 부동산 시장이 상승한 것으로 예상된다.
내년 경기에 대해 낙관적인 기대들이 많다. 대체로 부동산 시장은 경기와 같이 상승하거나 아니면 경기 상승의 후속으로 부동산 시장이 상승한다. 그렇기 때문에 내년에는 증시보다도 부동산 시장에 더 관심이 갈 것이다. 이런 측면에서 스위트 스팟이라는 새로운 단어가 나오고 있다. 이것은 내년은 증시와 함께 부동산 시장이 핵심적인 시장이 될 것이라는 뜻을 가지고 있다.
양적완화 규모 축소는 출구전략의 첫 단추다. 재정 정책도 여지가 없고, 통화정책 측면에서도 여지가 없지만 고용 문제가 해결되지 않았기 때문에 추가적인 방편이 필요하다. 이러한 상태에서는 가장 우호적으로 선호할 수 있는 대책이 부동산 대책이다.
올해는 증시적인 측면에서 부의 효과를 경기를 끌어왔다면, 내년에는 재정과 통화 정책의 여지가 없는 상황에서 고용 문제를 해결하기 위해서는 추가적으로 경기를 부양해야 한다. 경기 부양 효과와 고용 창출 효과는 증시 보다 부동산이 높기 때문에 내년에는 부동산 시장이 초점이 될 가능성이 높다.
내년 증시에 대해 낙관론 많이 나오고 있지만 올해 보다 상승폭은 둔화될 것이다. 올해의 주가가 많이 상승했기 때문에 내년에 올해와 똑같이 주가가 상승하더라도 그 상승률은 미미할 것이다. 주가의 상승을 이야기할 때는 포인트를 많이 이야기한다. 하지만 앞으로는 주가의 상승률 개념으로 이야기를 해야 한다.
투자자들의 재테크 수익률은 레이쇼이며, 절대 규모가 아니기 때문이다. 따라서 올해 많이 상승했기 때문에 내년에는 증시가 상승하더라도 상승률은 둔화될 것이다. 반면 부동산 시장에 대해서는 우호적인 정책을 펼 가능성이 높다. 한국의 부동산 시장은 국민들의 재테크의 70% 정도가 투자돼있기 때문에 부동산 시장이 활성화돼야 한다. 또한 현재 물가가 안정돼있는 상태다. 따라서 중앙은행에서 돈을 풀거나, 부동산 시장에 돈을 들어 갈 수 있게끔 서민들 입장에서 파고 드는 지표를 관리해야 한다.
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