아파트의 대체재이자 틈새 상품으로 꼽히는 오피스텔, 도시형생활주택, 연립·다세대(빌라) 등 비아파트 및 정비사업 투자에 대한 관심이 다시 커지고 있다는 분석이 나왔다.
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심형석 법무법인 조율 수석전문위원(미 IAU 교수)은 지난 30일부터 이틀간 서울 삼성동 코엑스 3층 D홀에서 열린 국내 최대 부동산 종합 전시회 ‘집코노미 박람회 2026’의 부대행사인 집코노미콘서트에서 “현재 주택 시장은 과거와 달리 전·월세 물건 자체가 사라지며 임대차 시장이 매매 시장을 강하게 밀어 올리는 독특한 국면”이라며 “비아파트와 수익형 부동산에 투자하려면 ‘월세 수익률’과 ‘아파트 대체 가능성’을 기준으로 옥석을 가려야 한다”고 강조했다.
심 교수는 ‘수도권 전·월세 시장 동향과 비아파트 전망-비아파트 지금 투자해도 될까?’라는 주제로 한 이날 강연에서 시장의 최대 뇌관으로 전·월세 시장의 불안정을 꼽았다. 임대차 계약 만기 도래와 신규 입주 물량 급감, 대규모 정비사업 추진에 따른 이주 수요가 겹치면서 서울 및 수도권 주요 지역의 전·월세 물건이 급격히 소진되고 있다는 분석이다.
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그는 “과거에는 전셋값 상승이 문제였다면 지금은 계약할 매물 자체가 없는 것이 본질적 문제”라며 “성북·동대문 등 동북권과 서울 외곽 지역을 중심으로 전세 수급 불균형이 매매가를 자극하고 있다”고 진단했다. 아울러 분양가 상한제가 적용되지 않는 서울 외곽 지역의 일반분양가가 잇따라 상승하면서 주변 기존 구축과 비아파트 시세를 동반 견인하는 현상이 뚜렷해지고 있다고 짚었다.
심 교수는 비아파트 및 수익형 부동산에 접근할 때 기존 아파트와는 완전히 다른 접근법이 필요하다고 역설했다. 우선 ‘전세 갭투자’ 환상에서 벗어나 ‘월세 수익형’으로 체질을 전환해야 한다고 짚었다. 보유세와 금융 비용이 증가하는 환경에서는 시세차익만을 노린 전세 레버리지 투자가 유효하지 않기 때문에 최소 연 4~5% 수준의 임대 수익률이 확실히 확보되는 상품을 선별해야 한다는 것이다.
신규 분양 상품에 대한 맹목적인 청약도 경계했다. 그는 “현재 공급되는 비아파트 신규 분양가는 높은 공사비와 사업 마진이 과도하게 반영돼 있다”며 “오히려 준공 및 입주 시점에 잔금 납부 부담으로 쏟아져 나오는 ‘입주장 매물’을 저가에 공략하는 편이 안전하다”고 조언했다.
상품 유형으로는 ‘신축(2020년 이후 준공)’과 ‘투룸 이상(방 2개·화장실 2개 구조)’을 핵심 키워드로 제시했다. 1인 가구 위주의 원룸은 향후 역세권 청년주택 등 공공 임대 공급 확대로 공실 위험과 감가상각 부담이 크기 때문이다. 반면 아파트로 진입하지 못한 신혼부부나 2~3인 가구를 흡수할 수 있는 투룸형 주거용 오피스텔이나 도시형생활주택은 환금성과 임대수요가 꾸준히 유지된다는 설명이다. 그는 “오피스텔은 장기 보유 자산이 아니므로 2~3년 운용 후 상급지 갈아타기 자금으로 활용하는 ‘징검다리 전략’이 적합하다”고 덧붙였다.
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연립·다세대(빌라) 투자의 경우, 단순 임대보다는 ‘정비사업(재개발) 가능성’과 결합된 자산에 주목할 것을 권했다. 서울시가 모아타운·신속통합기획 등 정비사업 활성화 드라이브를 걸고 있는 만큼, 빌라의 자산 가치 역시 정비구역 지정 여부에 따라 극명하게 갈리기 때문이다.
초기 단계 재개발 투자에 대해선 신중론을 폈다. 그는 “추진위원회 설립 전후나 동의서 징구 단계의 극초기 사업지는 리스크가 지나치게 크고 사업 지연 가능성이 높다”며 “조합 설립 이후, 특히 사업시행인가나 관리처분계획 인가를 마치고 착공을 앞둔 ‘후기 정비사업 구역’을 중심으로 접근하는 것이 실질적인 안전장치”라고 설명했다.
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지역적으로는 서울 도심권 접근성이 뛰어난 마포, 용산 등 핵심 주거벨트와 송파 등 동남권 모아타운 밀집 구역의 거래 동향을 면밀히 관찰할 필요가 있다고 짚었다. 그는 “유동성이 여전히 풍부한 가운데 집값의 하방 압력보다는 수급 불안에 따른 불안감이 시장을 지배하고 있다”며 “중개업소의 장밋빛 전망에 휩쓸리지 말고 현장 임장과 권리분석을 거쳐 냉정하게 실익을 계산해야 한다”고 당부했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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