철로는 단순한 교통 인프라를 넘어 부동산 지형도를 재편하는 핵심 축이다. 수도권광역급행철도(GTX) 개통이 가시화하면서 집값에 영향을 미치는 요인도 달라지고 있다. 한경닷컴은 노선별 개통 효과와 역세권·비역세권 간 가격 격차, 거래 흐름 변화를 데이터와 현장 취재로 짚는다. 철로를 따라 달라지는 집의 가치와 시장 재편의 실체를 검증할 예정이다. [편집자주]
"부천은 경기도보다 서울에 더 가깝게 느껴집니다. 저도 평생 부천에 살지만 매일 서울로 출퇴근하고 있거든요. 여기에 수도권광역급행철도(GTX) 노선까지 들어오면 교통 편의성이 현저히 좋아지겠죠. 실거주하는 입장에서 마트나 백화점 같은 생활 인프라가 풍부하게 갖춰진 것에 비해 아직 집값이 저렴한데 GTX까지 개통하면 미래 가치는 더 올라갈 거라고 봅니다."
경기도 부천시에서 서울 중구 업무지구로 출퇴근하는 40대 직장인 김모씨의 말입니다. 최근 서울 아파트 매매 가격과 전셋값이 동반 폭등하면서 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택 실수요자들의 시선이 부천으로 쏠리고 있습니다. 서울의 주거비 부담을 감당하기 힘들어진 이들에게 부천이 현실적이고도 확실한 '서울 대체지'로 급부상하고 있는 것입니다.
서울 거주자 부천 아파트 매수 2배로 급증
부천시는 이미 수도권 전철 1호선과 7호선이 지나고 있어 서울 접근성이 뛰어난 지역으로 꼽힙니다. 특히 지하철 7호선을 이용하면 환승 없이 서울 강남권 주요 업무지구(GBD)까지 곧바로 이동할 수 있습니다. 여기에 중동·상동 1기 신도시를 중심으로 밀집한 대형 백화점, 쇼핑몰, 병원, 공원 등 완성된 생활 인프라를 누릴 수 있다는 점도 강점입니다.
이 같은 입지적 매력은 거래 통계로 증명되고 있습니다. 올해 들어 지난 5월까지 경기도 부천시 아파트 매매량은 총 3871건으로, 지난해 같은 기간(2295건)과 비교해 69% 급증했습니다. 이는 경기도 시·군 가운데 군포(108%), 구리(74%)에 이어 세 번째로 높은 증가율입니다.
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특히 서울 거주자들의 부천 아파트 '원정 매수'가 크게 늘었습니다. 올해 상반기 서울 거주자가 부천시 아파트를 매입한 건수는 총 925건으로, 지난해 같은 기간(444건)보다 108.3% 증가했습니다. 서울의 치솟는 집값을 견디지 못한 수요자들이 교통과 환경 인프라가 우수한 부천을 대안으로 선택했음을 보여주는 대목입니다.
GTX-B·D 겹호재…부천서 서울역까지 단 12분
부천 부동산 시장의 가장 큰 상승 동력은 단연 굵직한 교통 개발 호재입니다. 본격적인 착공에 들어간 GTX-B 노선이 개통되면 서울 주요 거점까지의 접근성이 획기적으로 개선되기 때문입니다.GTX-B 노선을 이용할 경우 부천종합운동장역에서 여의도역까지는 7분 이내, 용산역까지는 10분, 서울역까지는 12분 만에 닿을 수 있게 됩니다. 기존 부천역에서 1호선을 타고 서울역까지 이동할 때 약 37분이 소요되던 것과 비교하면 무려 25분 이상 시간이 단축되는 것입니다.
게다가 부천종합운동장역은 GTX-B 노선뿐만 아니라, 국가철도망 계획 등에서 거론되는 'GTX-D' 노선까지 지나는 핵심 거점으로 계획돼 있습니다. 계획이 현실화되면 지하철 7호선과 서해선, GTX- B·D 노선까지 갖춰, 수도권 서부권을 대표하는 '쿼드러플 역세권' 교통 허브로 거듭날 수 있습니다.
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그동안 부천 내에서는 1기 신도시로 조성된 중동·상동 일대에 비해 춘의동, 여월동, 원미동, 소사동 등은 상대적으로 개발에서 소외됐습니다. 하지만 부천종합운동장역을 중심으로 한 GTX 호재가 가시화되면서 이들 지역의 개발 기대감도 한층 고조되는 분위기입니다.
부천종합운동장 일원 역세권 융복합 개발사업(약 49만㎡)은 연구개발(R&D) 종합센터와 스포츠·문화시설, 1533가구 규모의 주거시설을 조성하는 대형 프로젝트입니다. 지난해 12월 구역 지정과 개발계획 고시를 성공적으로 마치며 사업 추진에 박차를 가하고 있습니다.
소사·부천·역곡역 일대 1만2000가구 신흥 주거타운 변모
교통 호재와 개발 사업이 맞물리면서 인근 지역의 신규 아파트 공급도 봇물처럼 터지고 있습니다. 당장 부천시 소사구 소사본동 일원에서는 '두산위브더제니스 부천'이 공급을 앞두고 있습니다. 소사역 반경 약 1km 이내에는 향후 약 7000가구 규모의 대형 주거단지가 형성될 예정입니다. 소사역과 부천역, 역곡역 주변을 모두 합치면 총 1만2000여 가구에 달하는 신규 주거 타운이 들어설 계획입니다.
여기에 부천의 기존 중심축인 1기 신도시 재정비 사업도 본격적인 궤도에 올랐습니다. 최근 부천 중동신도시 재정비사업의 첫 주자로 은하마을 일대가 첫 특별정비구역으로 지정되는 등 노후 도시 재정비 움직임에 시동이 걸렸습니다.
부천종합운동장역 및 소사역 일대의 개발은 중동 신도시의 재정비 추진과 어우러져 주거 시너지 효과를 낼 것으로 보입니다. 부천시 전체의 주거 지도가 구도심과 신도심을 가리지 않고 함께 바뀌기 때문입니다.
신축 평균 매매가 옆 동네 광명 대비 3.8억 저렴…"가성비 준서울 입지"
부천은 지리적으로 위로는 서울 강서구, 옆으로는 양천구·구로구와 맞닿아 있어 서울 접근성이 탁월합니다. 한강 이남에서 대표적인 '준서울'로 꼽히는 광명시와 비교해도 서울까지의 절대적인 거리는 비슷합니다.그러나 매매가 및 분양가 수준을 비교하면 부천의 가성비가 단연 돋보입니다. 부동산 R114에 따르면 광명시 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2020년 1954만원에서 지난해 4308만원으로 5년 새 120.5% 올랐습니다. 올해 상반기 광명시의 준공 5년 이하 신축 아파트 평균 매매가격은 11억2569만원을 기록하며 성남시(11억810만원)를 제치고 경기도 전체 3위에 올랐습니다.
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반면 같은 기간 부천시 아파트의 3.3㎡당 분양가는 1611만원에서 지난해 2146만원으로 33.2% 상승하는 데 그쳤습니다. 올해 상반기 부천시의 준공 5년 이내 신축 아파트 평균 매매가격 역시 7억3724만원 수준으로, 광명시와 비교하면 집값이 3억8000만원 이상 낮습니다. 서울과 인접한 입지 여건은 유사하면서도 진입 장벽은 훨씬 낮은 셈입니다.
비규제지역 프리미엄도…전문가 "서울 무주택자에 대안"
수도권 주요 지역이 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역 등 이른바 '3중 규제'로 묶여 있는 것과 달리, 부천시가 비규제지역이라는 점도 매력 포인트입니다. 대출 규제가 상대적으로 느슨하고 청약 문턱이 낮아 실수요자들의 관심이 높습니다.부천시 원미구의 한 공인중개 대표는 "지난 몇 년간 서울 집값이 크게 오른 것에 비해 부천은 잠잠한 편이었는데, 최근 들어 분위기가 바뀌며 부쩍 거래가 자주 이어지고 있다"며 "실거주를 위해 집을 사려는 이들이 가장 많고, 서울에서 찾아오는 3040 직장인들의 문의가 부쩍 늘었다"고 현장 분위기를 전했습니다.
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매매 물량은 빠르게 줄어들고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면 부천시 원미구의 아파트 매매 물량은 최근 3200건 수준으로 6개월 전과 비교해 21.2% 감소했습니다. 이는 같은 기간 경기도 전체 평균 매물 감소율(10.0%)을 두 배 이상 웃도는 수치로, 시장에 나온 매물이 빠르게 소진되고 있음을 의미합니다.
전문가 역시 부천의 상승세가 당분간 지속될 것으로 전망했습니다.
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김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "서울 강남이나 마용성(마포·용산·성동)의 높아진 진입장벽에 막힌 3040 무주택 실수요자들에게 부천은 가장 현실적인 대안이 될 수 있다"며 "대출과 청약 문턱이 낮은 비규제 프리미엄에 GTX-B 개통 등 굵직한 교통 호재가 더해지면서 서울 주요 직장가로의 접근성이 획기적으로 개선되고 있다"고 분석했습니다. 이어 "전체 아파트의 70% 이상이 노후화된 부천에서 종합운동장역과 소사역 일대를 중심으로 대규모 신축 브랜드 타운이 조성되는 만큼, 서울 접근성이 우수한 새 아파트를 선점하려는 수요자들의 발길이 지속해서 이어질 것"이라고 내다봤습니다.
이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com