상속받은 임대 부동산, 보증금 반환책임은 누구에게 있을까 [세종의 가사분쟁 솔루션]

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피상속인의 사망 후 슬픔이 가시기도 전에 상속인들은 복잡한 재산문제와 마주하게 된다. 피상속인이 재산과 함께 부채를 남긴 경우 이를 어떻게 갚아야 하는지, 상속인들 중 과연 누가 최종적으로 그 책임을 부담하는지를 두고 가족 간 다툼이 발생하는 경우도 적지 않다.

공동상속인, 임대인 지위 함께 승계

상속이 개시되면 피상속인의 금전채무는 원칙적으로 공동상속인들에게 각자의 법정상속분에 따라 나뉘어 귀속된다. 상속인들끼리 “채무는 A가 전부 부담하기로 하자”고 합의하더라도, 채권자의 승낙이 없다면 이러한 합의 만으로는 채권자와의 관계에서 변제책임이 달라지지 않는다.

그런데 대항력을 갖춘 주택이나 상가건물의 임대차계약에 따른 보증금 반환의무는 일반적인 금전채무와는 조금 다른 양상을 보인다. 임대인이 사망해 임대 부동산을 공동상속한 경우, 공동상속인들은 임대인의 지위를 함께 승계하고 각자 임차인에게 보증금 전액을 반환할 의무를 부담한다.

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따라서 임차인이 공동상속인 중 한 사람에게 보증금 전액의 반환을 요구하는 경우, “내 법정상속분만큼만 반환하겠다”고 주장할 수 없다. 임차인에게 보증금 전액을 반환한 뒤 다른 공동상속인들과 각자가 부담해야 할 몫을 정산할 수 있을 뿐이다.

한편 상속재산분할심판을 통해 해당 임대 부동산을 공동상속인 중 한 사람의 단독 소유로 정하고, 다른 상속인들에게 그에 상응하는 금전을 지급하기로 한 경우에는 대외적인 책임관계가 달라진다. 이 경우에는 부동산을 소유하게 된 상속인이 단독으로 임차인에게 보증금을 반환해야 하고, 나머지 공동상속인들은 임차인에 대한 직접적인 보증금 반환채무를 면한다.

다만 단독소유자가 보증금을 전액 반환했다고 해서 다른 상속인들의 내부적인 부담관계까지 사라지는 것은 아니다. 구체적인 상속재산분할의 내용이나 당사자 사이의 합의에 따라 달라질 수 있지만, 별다른 합의가 없다면 보증금 전액을 반환한 상속인은 다른 공동상속인들에게 각자의 부담분을 청구할 수 있다.

반면 피상속인이 임대 부동산을 유증한 경우 보증금 반환책임의 주체는 달라진다. 피상속인이 상속인 중 한 사람에게 해당 부동산을 특정유증한 경우 특별한 사정이 없는 한 수증자가 임대차보증금 반환채무까지 부담하는 것을 조건으로 유증했다고 본다. 따라서 임대차보증금은 수증자가 반환해야 하고 수증자가 임차인에게 보증금을 반환하더라도 이는 자기 채무를 이행한 것에 불과하다. 다른 공동상속인들에게 채무의 분담을 요구할 수 없다.

피상속인이 포괄적으로 유증했다면?

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피상속인이 모든 재산을 포괄적으로 유증한 경우에도 포괄적 수증자는 상속인과 유사한 지위에서 피상속인의 채무를 함께 부담하게 된다. 임대차보증금 반환책임 역시 포괄적 수증자가 부담한다. 이후 유류분 부족액이 발생해 유증받은 재산의 일부를 반환하더라도 채무의 부담관계까지 달라지는 것은 아니다.

상속포기나 한정승인을 고려하고 있다면 피상속인의 기존 임대차계약을 처리하는 과정에서 각별한 주의가 필요하다. 보증금 반환을 위해 무심코 부동산을 다른 사람에게 다시 임대하거나 보증금을 증액하는 경우 상속재산을 처분한 것으로 평가돼 단순승인으로 간주될 수 있기 때문이다. 다만 임대인 사망 후 공동상속인들이 기존 임대차계약의 기간만을 연장해 갱신하는 것은 상속재산의 관리행위에 해당할 뿐 처분행위로 볼 수 없으므로, 상속포기나 한정승인에는 영향을 미치지 않는다.

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반대로 임대차기간 중 임차인이 사망하는 경우도 있다. 이때 임차인과 함께 생활하던 사실혼 배우자가 있다면 주의해야 한다. 주택임대차보호법은 일정한 요건 아래 임차인이 사망한 경우 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 임차인의 권리와 의무를 공동으로 승계하도록 정하고 있다. 따라서 임대인이 이러한 법률관계를 제대로 확인하지 않은 채 법정상속인에게 보증금 전액을 반환한다면, 추후 보증금 반환을 둘러싸고 사실혼 배우자와 법적 분쟁이 발생할 수 있다.

아울러 임차인이 사망하고 임대차기간까지 종료됐음에도, 상속인들이 순차적으로 상속을 포기해 임대차 목적물에 임차인의 물건이 그대로 남아 있는 경우도 적지 않다. 이 경우 임대인이 임의로 물건을 처분하면 형사책임이 문제될 수도 있으므로 주의해야 한다. 필요한 경우 법원에 상속재산관리인의 선임을 청구하는 등 적법한 절차를 거쳐 건물을 인도받고 남아 있는 물품을 처리하는 것이 안전하다.

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임대 부동산의 상속에 있어 부동산의 소유권 귀속만을 살피는 것으로는 충분하지 않다. 임차인과의 관계에서 임대차보증금 반환책임이 누구에게 있는지, 실제로 보증금을 반환한 사람이 다른 상속인들에게 각자의 부담분을 청구할 수 있는지는 서로 구별되는 문제다. 결국 ‘누가 상속받는가’에서 한 걸음 더 나아가 ‘누가 최종적으로 부담하는가’까지 살펴보는 것이 상속과 임대차가 얽힌 분쟁을 예방하는 핵심이다.