① 더 복잡해진 부동산 세제
개편안은 종합부동산세 기본공제를 거주 여부에 따라 14억원과 9억원으로 이원화했다. 다주택자의 기본공제는 주택 가액 비중에 따라 4억~9억원에서 변동하는 복잡한 산식을 도입했다. 부부 공동명의 주택은 1주택 특례 신청 여부와 실거주 요건에 따라 계산 방식이 수십 개로 나뉜다. 천경욱 세무법인 송우 세무사는 “인별 한도와 물건별 한도를 동시에 적용하면서 세금 계산 구조가 지나치게 복잡해졌다”며 “한도 배분 기준도 명확하지 않아 국세청 유권해석에 의존하거나 예상하지 못한 세 부담을 질 가능성이 있다”고 말했다.
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과세기준일인 6월 1일 기준으로 거주 여부에 따라 공제액이 크게 달라지는 점, 세 부담 상한을 200%까지 확대하는 방안도 납세자의 예측 가능성을 떨어뜨린다는 지적이 나온다. 국세청이 수백만 가구의 실제 거주 여부와 비거주 사유를 매년 확인하는 것이 현실적으로 가능한지도 논란이 되고 있다.
② 실거주 강화와 전세난 후폭풍
이번 개편안의 핵심은 ‘실거주하지 않으면 1주택자든, 다주택자든 더 많은 세금을 부과한다’는 것이다. 양도세에 적용되는 장기보유특별공제를 장기거주소득공제로 전환하면서 보유 기간 공제(최대 40%)가 2029년까지 단계적으로 폐지된다. 거주하지 않으면 1주택자도 공시가 9억원(시세 15억원 안팎)부터 종부세 대상이 된다.
정부가 실거주를 압박하는 정책을 펼 때마다 전·월세 시장에서 임대 매물은 크게 줄어들었다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 서울의 전세 물건은 4일 기준 2만803건으로 토지거래허가제 시행 직후인 지난해 10월 말보다 16.8% 줄었다.
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보유세 전가를 위한 ‘전세의 월세화’도 우려되는 대목이다. 심형석 법무법인 조율 전문위원은 “기존 전세에 월세를 추가하는 경우가 많아 전셋값은 오르지 않은 것 같은 착시가 생긴다”며 “전·월세 상황이 예상보다 심각해질 것”이라고 내다봤다.
③ 정책 신뢰 훼손 논란
규제지역에서 다주택자에게 양도세를 최대 20~30%포인트 중과하는 규제는 4년 만인 올해 5월 10일 부활했다. ‘예외는 없다’ ‘버티는 게 손해가 되도록 할 것’이란 정부의 강경한 기조가 불과 3개월 만에 번복됐다.
정부는 ‘보유세 강화에 따른 단계적 매물 유도’를 이유로 매년 5%포인트 가산하기로 했지만 시장에서는 ‘정부 말만 믿고 급매에 나선 다주택자만 손해를 봤다’는 비판이 커지고 있다.
임대사업자와 상생임대사업자에 대한 세제 혜택을 1년 기한으로 소급 적용한 조치 역시 논란이다. 이전 정부의 약속을 현 정부가 뒤집으면서 정책의 일관성과 신뢰성이 훼손됐다는 지적이 나온다.
④ 서민 내 집 마련에 도움 되나
매매시장에서는 한시적으로 절세매물이 나올 수 있겠지만 2029년 이후 매물 잠김 현상이 불가피하다는 전망이 우세하다. 급매가 나와도 현행 대출 규제 속에서는 매수 여력이 있는 일부 자산가를 중심으로 거래가 이뤄질 가능성이 높다. 내 집 마련에 대한 ‘포모(FOMO)’를 잠재우기에는 한계가 있다.
초고가 주택보다 저렴한 ‘덜 똘똘한 한 채’로 수요가 몰릴 수도 있다. 한강 벨트 인근 시세 20억원대 아파트가 대표적이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “세율이 높아지는 과세표준 구간(과세표준 6억원 초과·시세 약 32억원)에는 심리적 저항선이 생길 것”이라면서도 “그 이하는 ‘절세가 가능한 똘똘한 한 채’로 새롭게 인식돼 갈아타기 수요가 집중될 가능성이 있다”고 말했다.
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이유정/정의진 기자 yjlee@hankyung.com
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