이번 시간에는 상가 건물을 매매하거나 경매로 취득하는 과정에서 실제로 자주 발생하는 분쟁을 하나 살펴보겠습니다.
건물의 소유자가 바뀌었는데, 기존 임차인이 전 소유자에게 월세와 관리비를 여러 달 밀린 상태였던 경우입니다.
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새 건물주가 소유권을 넘겨받은 뒤에도 임차인은 계속 영업했습니다. 그러다 임대차계약이 끝나고 가게를 비우면서 보증금을 돌려달라고 요구했습니다.
새 건물주는 이렇게 생각합니다.
“전 집주인 때부터 밀린 월세와 관리비가 있으니 보증금에서 빼고 나머지만 돌려주면 되겠지.”
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하지만 임차인의 생각은 다릅니다.
“그 돈은 전 집주인에게 밀린 것이지 지금 건물주에게 빚진 돈은 아니잖아요. 채권을 넘겨받은 것도 아닌데 왜 제 보증금에서 빼나요?”
언뜻 들으면 임차인의 주장도 일리가 있어 보입니다.
실제로 소유권 이전 전에 발생한 연체차임을 새 건물주가 직접 청구할 수 있는지와, 나중에 보증금을 반환하면서 그 금액을 공제할 수 있는지는 서로 다른 문제입니다.
이 차이를 이해해야 건물 매매 이후 발생하는 보증금 분쟁을 정확하게 판단할 수 있습니다.
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먼저 확인할 것, 새 건물주가 임대인의 지위를 승계했나
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건물주가 바뀌었다고 해서 모든 경우에 새 소유자가 기존 임대차계약과 보증금 반환의무를 승계하는 것은 아닙니다.
상가 임차인이 건물을 인도받아 영업하고 사업자등록을 신청하는 등 상가건물 임대차보호법상 대항요건을 갖췄다면, 건물의 양수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다.
소유권이 매매로 넘어갔는지, 상속이나 경매 등으로 넘어갔는지는 본질적인 차이가 아닙니다.
새 소유자는 임대료를 받을 권리를 갖는 대신, 임대차계약이 끝나면 기존 임대차보증금을 반환할 의무도 부담합니다.
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다만 경매에서는 조금 더 주의해야 합니다.
모든 경매 낙찰자가 기존 임대차와 보증금 반환의무를 인수하는 것은 아닙니다. 임차인의 대항력과 배당 여부, 말소기준권리와의 선후관계에 따라 임대차가 낙찰자에게 승계될 수도 있고 소멸할 수도 있습니다.
따라서 경매 사건에서는 낙찰자가 보증금 반환의무를 실제로 인수했는지부터 확인해야 합니다.
이번 칼럼에서 설명하는 공제 원칙은 새 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 승계한 경우를 전제로 합니다.
소유권 이전 전 연체차임은 누구의 채권일까요?
새 건물주가 임대인의 지위를 승계했더라도, 소유권을 취득하기 전에 이미 발생한 월세채권까지 자동으로 넘겨받는 것은 아닙니다.
임차인이 어느 기간에 건물을 사용했다면 그 기간의 월세는 당시 건물을 사용하도록 해준 임대인에게 귀속되는 것이 원칙입니다.
예를 들어 7월 31일까지는 전 소유자가 임대인이었고, 새 소유자가 8월 1일 소유권을 취득했다면 7월분까지의 미납 월세는 원칙적으로 전 소유자의 채권입니다.
새 소유자가 이 돈을 임차인에게 직접 청구하려면 전 소유자로부터 연체차임채권을 별도로 양도받아야 합니다.
채권양도계약만 체결하면 끝나는 것도 아닙니다. 임차인에게 채권양도 사실을 통지하거나 임차인이 이를 승낙하는 등 민법에서 정한 대항요건도 갖춰야 합니다.
채권양도 절차가 없다면 새 소유자는 일반적으로 임차인에게 다음과 같이 직접 요구하기 어렵습니다.
“전 집주인에게 밀린 500만 원을 나에게 지급하십시오.”
그 채권은 아직 전 소유자에게 있기 때문입니다.
직접 청구는 안 되는데 보증금에서는 왜 빠질까요?
여기서 많은 분이 혼란을 느낍니다.
소유권 이전 전 연체차임을 새 건물주가 직접 청구할 수 없다면, 보증금을 반환할 때도 공제할 수 없어야 하는 것 아닐까요?
그렇지 않습니다.
임대차보증금은 단순히 임대인이 보관했다가 계약이 끝나면 그대로 돌려주는 돈이 아닙니다.
임대차계약이 종료되고 임차인이 건물을 반환할 때까지 발생한 임차인의 채무를 담보하는 성격을 가집니다.
월세뿐 아니라 임대차계약에 따라 임차인이 부담하기로 한 관리비, 시설물 훼손에 따른 손해배상금, 원상복구비용 등도 보증금이 담보하는 채무에 포함될 수 있습니다.
따라서 임대차계약이 종료되고 임차인이 목적물을 반환하면, 그때까지 발생한 임차인의 채무는 특별한 사정이 없는 한 별도의 상계 통지 없이 보증금에서 공제됩니다.
새 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 승계했다면, 소유권 취득 전에 발생한 연체차임도 이 공제 대상에 포함될 수 있습니다.
정리하면 다음과 같습니다.
소유권 이전 전 연체차임을 임차인에게 직접 지급하라고 요구하는 것은 ‘연체차임채권을 누가 가지고 있는가’의 문제입니다.
보증금을 돌려줄 때 연체차임을 공제하는 것은 ‘임대차보증금이 어떤 채무를 담보하는가’의 문제입니다.
서로 다른 법률관계이기 때문에 직접 청구는 하지 못하면서 보증금에서는 공제하는 결과가 나올 수 있습니다.
임대차가 끝나기 전에는 자동 공제되지 않습니다
여기서 반드시 구분해야 할 부분이 있습니다.
임차인이 월세를 밀렸다고 해서 그 즉시 보증금이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.
임대차계약이 계속되는 동안에는 임대인이 연체차임을 보증금에서 충당할 것인지 선택할 수 있습니다. 임대인이 별도로 공제하거나 충당하겠다는 의사표시를 하지 않았다면, 계약이 진행 중인 상태에서 연체차임이 보증금에서 저절로 빠지는 것은 아닙니다.
자동 공제 원칙이 적용되는 시점은 임대차관계가 종료되고 임차인이 목적물을 반환할 때입니다.
따라서 임차인은 다음과 같이 주장할 수 없습니다.
“보증금이 5000만 원 있으니 월세를 밀려도 보증금에서 알아서 빠질 것입니다.”
임대차가 유지되는 동안 월세 지급의무는 계속되고, 일정 수준 이상 연체되면 계약 해지와 계약갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.
반대로 임대인도 계약이 계속되는 동안 아무런 근거 없이 “보증금에서 공제했으니 보증금이 이미 줄었다”고 단정해서는 안 됩니다.
계약 종료 전의 충당 여부와 계약 종료 후의 당연 공제는 구분해야 합니다. 대법원도 임대차 종료 전에는 별도의 의사표시 없이 연체차임이 보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니라고 판단하고 있습니다.
대법원 사건에서는 어떻게 판단했을까요?
대법원 2017년 3월 22일 선고 2016다218874 판결이 이 문제를 대표적으로 다뤘습니다.
해당 사건에서는 여러 사람이 공동 소유하던 상가 건물이 공유물분할을 위한 경매를 통해 새 소유자에게 넘어갔습니다.
임차인은 사업자등록과 건물 인도를 통해 대항요건을 갖춘 상태였기 때문에 낙찰자가 기존 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 승계했습니다.
임대차보증금은 2500만 원이었습니다.
그런데 임차인이 새 소유자가 건물을 취득하기 전까지 전 소유자들에게 미납한 월세와 관리비가 약 3495만 원에 달했습니다. 이미 보증금보다 연체금액이 더 많았던 것입니다.
새 소유자가 건물을 취득한 이후에도 임차인은 월세 등을 계속 지급하지 않았고, 결국 임대차계약이 해지됐습니다.
대법원은 새 소유자가 취득하기 전 발생한 연체차임과 관리비 채권이 별도의 채권양도 없이 새 소유자에게 넘어온 것은 아니라고 판단했습니다.
그러나 임대차계약이 종료되고 건물이 반환되는 시점에는 그 연체금액이 보증금에서 당연히 공제된다고 보았습니다.
전 소유자에게 밀린 금액만으로도 보증금 2500만 원이 모두 소진됐기 때문에, 새 소유자가 임차인에게 반환해야 할 보증금은 남아 있지 않았습니다.
그 결과 임차인은 새 소유자가 건물을 취득한 뒤 추가로 발생한 월세와 관리비도 별도로 지급해야 했습니다.
대법원은 임대차보증금이 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다는 점과, 건물이 양도될 때 연체차임이 남아 있더라도 계약이 끝나면 보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 일반적인 거래관념에 부합한다는 점을 근거로 들었습니다.
관리비라면 모두 보증금에서 공제할 수 있을까요?
여기서는 ‘관리비’라는 표현도 조심해서 사용해야 합니다.
대법원 판결에서 공제된 관리비는 임대차계약에 따라 임차인이 임대인에게 지급해야 했던 관리비였습니다.
그렇다고 모든 종류의 관리비가 언제나 새 건물주가 반환할 보증금에서 당연히 공제된다는 뜻은 아닙니다.
관리비는 그 성격과 채권자가 누구인지에 따라 달라질 수 있습니다.
임대차계약서에 따라 임차인이 임대인에게 내기로 한 공용관리비라면 임대차에 따른 채무로서 보증금의 담보 범위에 포함될 가능성이 큽니다.
반면 관리단이나 관리회사에 직접 납부해야 하는 관리비, 전기·수도·가스요금처럼 별도의 공급기관에 지급해야 하는 금액이라면 채권자가 다를 수 있습니다.
아파트나 집합건물의 공용부분 관리비는 소유권 승계와 관련해 별도의 판례 법리가 적용될 수도 있습니다.
따라서 단순히 ‘관리비가 밀렸다’는 이유만으로 전액을 보증금에서 공제하면 안 됩니다.
누구에게 지급할 채무인지, 임대차계약에서 임차인이 부담하기로 했는지, 실제로 미납됐는지를 먼저 확인해야 합니다.
주택 임대차에도 같은 원칙이 적용될까요?
임대차보증금이 임대차관계에 따른 채무를 담보하고, 계약 종료 후 연체차임 등을 제외한 나머지만 반환한다는 기본 원리는 상가뿐 아니라 주택 임대차에도 적용될 수 있습니다.
주택 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 해 대항요건을 갖춘 상태에서 소유권이 이전되면, 새 소유자는 원칙적으로 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 승계합니다.
이 경우에도 임대차가 종료되고 주택이 반환될 때까지 발생한 연체 월세나 임차인의 손해배상채무 등은 보증금에서 공제될 수 있습니다.
다만 주택 경매에서는 임차인이 배당을 받았는지, 보증금 중 얼마가 낙찰자에게 승계되는지, 임대차가 소멸하는지에 따라 결론이 달라집니다.
상가 판례의 결론을 모든 주택 경매에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
먼저 새 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 실제로 승계했는지를 확인해야 합니다.
새 건물주는 연체내역을 반드시 확인해야 합니다
건물 매수인은 매매계약을 체결하기 전에 임대차 현황을 정확히 확인해야 합니다.
임대차보증금과 월세만 확인해서는 부족합니다.
현재까지 밀린 월세가 있는지, 관리비와 공과금은 누가 부담하는지, 선납한 임대료가 있는지, 임차인이 주장하는 시설비나 수선비 채권이 있는지까지 확인해야 합니다.
가장 안전한 방법은 매도인과 임차인이 함께 확인한 임대차현황확인서를 받는 것입니다.
확인서에는 최소한 다음 사항을 적는 것이 좋습니다.
임대차보증금
월세와 부가가치세
관리비와 공과금 부담 주체
미납 월세와 관리비
선납 임대료
계약기간과 갱신 여부
계약 해지나 분쟁 진행 여부
매도인이 작성한 자료만 믿기보다 가능하면 임차인에게도 내용이 맞는지 확인해야 합니다.
새 소유자가 나중에 보증금에서 연체금을 공제할 수 있다고 하더라도, 연체 사실과 금액을 입증하지 못하면 또 다른 분쟁이 생길 수 있습니다.
매도인과 매수인은 잔금일에 어떻게 정산해야 할까요?
소유권 이전 전 발생한 연체차임채권은 원칙적으로 매도인에게 남지만, 나중에 임대차가 종료되면 그 금액이 매수인이 반환할 보증금에서 공제될 수 있습니다.
이 때문에 매도인과 매수인 사이에는 별도의 정산 문제가 발생할 수 있습니다.
매도인은 “소유권 이전 전 월세는 내 채권”이라고 주장할 수 있습니다.
매수인은 “그 연체금만큼 내가 돌려줄 보증금이 줄었으니 이미 매매 정산에 반영돼야 한다”고 생각할 수 있습니다.
임차인에게 같은 연체금액을 이중으로 받을 수는 없습니다. 보증금에서 실제로 공제돼 임차인의 채무가 소멸했다면, 매도인이 다시 임차인에게 동일한 금액을 청구하는 것은 어렵습니다.
그렇다고 매도인과 매수인 사이의 정산이 저절로 해결되는 것도 아닙니다.
따라서 매매계약서에 연체차임의 귀속과 보증금 공제 효과를 구체적으로 정해야 합니다.
예를 들면 다음과 같은 방식입니다.
“잔금일 전까지 발생한 미납차임 및 임대차계약상 미납관리비는 잔금일 현재 확인된 금액을 기준으로 매매대금에서 정산한다.”
“매도인은 잔금일 전 발생한 미납차임채권을 매수인에게 양도하고, 임차인에게 채권양도 사실을 통지한다.”
“임대차 종료 시 보증금에서 공제되는 미납금액과 관련한 매도인·매수인 사이의 경제적 귀속은 잔금 정산표에 따른다.”
채권을 매수인에게 넘기기로 했다면 계약서 문구만 작성할 것이 아니라 임차인에게 양도 사실을 통지하는 절차까지 갖추는 것이 안전합니다.
임차인도 연체금액을 그대로 인정할 필요는 없습니다
보증금에서 연체차임이 당연히 공제된다는 원칙이 있다고 해서 새 건물주가 주장하는 금액이 모두 인정되는 것은 아닙니다.
임차인은 실제로 월세를 지급했다면 계좌이체 내역과 영수증을 제시할 수 있습니다.
관리비가 임대차계약상 임차인의 부담이 아니거나 이미 관리회사에 납부했다면 이 부분도 다툴 수 있습니다.
원상복구비용도 임대인이 일방적으로 정한 견적 전액이 곧바로 공제되는 것은 아닙니다. 임차인의 고의·과실로 발생한 훼손인지, 통상적인 사용에 따른 노후인지 등을 구분해야 합니다.
따라서 보증금을 반환할 때에는 다음과 같은 정산서를 작성하는 것이 좋습니다.
보증금 총액
소유권 이전 전 미납차임
소유권 이전 후 미납차임
관리비·공과금
원상복구비용
최종 반환금액
임대인은 공제 항목별 근거자료를 제시하고, 임차인은 지급내역과 이의가 있는 항목을 확인해야 합니다.
'자동 공제’란 별도의 상계 의사표시가 없어도 법률상 보증금에서 빠진다는 뜻이지, 임대인이 근거 없이 임의의 금액을 뺄 수 있다는 뜻은 아닙니다.
건물주가 바뀌어도 연체 사실은 사라지지 않습니다
부동산 소유권이 이전됐다고 해서 기존 임차인의 연체차임이 없어지는 것은 아닙니다.
소유권 이전 전에 발생한 연체차임을 직접 청구할 권리는 원칙적으로 전 소유자에게 남습니다.
그러나 새 소유자가 임대인의 지위와 보증금 반환의무를 승계했고, 이후 임대차가 종료돼 목적물이 반환된다면 그 연체금액은 보증금에서 공제될 수 있습니다.
두 법률관계를 구분해야 합니다.
또한 연체차임이 보증금에서 공제되는 시점은 임대차가 끝나고 목적물이 반환될 때입니다. 계약이 계속되는 동안에는 별도의 의사표시 없이 보증금이 자동으로 줄어드는 것이 아닙니다.
관리비도 그 명칭만 볼 것이 아니라 계약상 채무인지, 채권자가 누구인지 확인해야 합니다.
매도인과 매수인은 계약 전에 임차인의 연체내역을 확인하고, 잔금 정산과 채권 귀속을 매매계약서에 명확히 남겨야 합니다.
임차인도 건물주가 바뀌었다는 이유로 연체금이 사라질 것이라고 생각해서는 안 됩니다. 반대로 새 건물주가 제시하는 공제액이 맞는지 지급내역과 계약서를 근거로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
건물 매매에서 임대차보증금은 단순한 인수금액이 아닙니다.
미납 월세와 관리비, 선납 임대료, 원상복구비용까지 연결돼 최종 반환금액이 달라지는 자금입니다.
상가나 임대건물 매매를 앞두고 있다면 보증금 액수만 확인하지 마십시오.
임대차계약서와 입금내역, 관리비 정산자료를 함께 확인하고, 잔금일 전에 매도인·매수인·임차인 사이의 채권관계를 명확히 정리하시기 바랍니다.
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
※ 본 칼럼은 건물 소유권 이전 전후의 연체차임·관리비와 임대차보증금 공제에 관한 일반적인 법률·부동산 실무 내용을 설명한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 임대인 지위 승계 여부와 보증금 공제 범위는 임차인의 대항력, 매매·경매의 방식, 배당 여부, 임대차계약 내용, 관리비의 성격과 채권자 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 사안은 변호사, 법무사, 공인중개사 등 관련 전문가와 상담하시기 바랍니다.