부동산 분야 베스트셀러 작가 송희구가 대출 규제에도 집값이 오르는 이유와 실수요자를 위한 내집 마련 전략에 대해 조언했다.
송 작가는 25일 유튜브 채널 '지식인사이드'에 올라온 영상에서 최근 부동산 시장의 양극화 원인부터 매수 시점, 갈아타기 전략 등에 대해 말했다. 그는 대출 규제가 집값 상승을 부추기는 이유로 유동성과 물가 상승, 규제로 인한 심리적 조급함을 꼽았다.
송 작가는 "첫 번째는 유동성이다. 시중에 돈이 많이 풀리면 주식이든 부동산이든 다 오르게 돼있다. 그 돈이 자산이라는 곳으로 흘러 들어간다"고 말했다. 이어 "또 하나 원인은 소득의 증가다. 인플레이션이 강하게 반영된 게 가장 주요한 요인이고, 규제를 하면 할수록 사람들이 조급해지는 것도 원인"이라고 부연했다.
그러면서 토지거래허가구역 지정도 양극화를 심화시키는 요인이라고 말했다. 실거주 의무로 전월세 매물이 감소하면서 중심지로 매수 수요가 몰리는 현상이 나타났다는 설명이다. 아울러 다주택자 규제와 양도세 중과로 매물이 잠기면서 거래는 위축됐지만 가격은 쉽게 떨어지지 않는 구조가 형성됐다고 분석했다.
송 작가는 1주택자의 갈아타기 전략에 대해서는 신중해야 한다고 강조했다. 그는 "제일 위험한 게 24평에 살다가 같은 아파트 32평으로 가는 것"이라며 "거래를 한 번 할 때마다 양도세, 취득세, 중개 수수료로 기본 1억원은 깔고 들어간다. 투자 가치는 똑같은데 1억원을 세금으로 쓰는 셈"이라고 설명했다. 이어 "갈아타기를 하려면 확실히 상급지로 가지 않는 이상 의미가 없다. 1.5배는 가야 한다"고 덧붙였다.
대출 상환 기준으로는 세후 소득의 30% 이내를 적정 수준으로 제시했다. 그는 "한 달에 월급을 300만원 받는다면 그 30%인 90만원을 원리금 30년 상환 기준으로 최대로 본다"며 "맞벌이 부부가 세후로 1000만원을 번다면 300만원을 최대로 본다. 이 정도는 돼야 생활도 하고 저축도 가능하다"고 말했다.
송 작가는 호재를 가리는 기준에 대해서는 "쇼핑몰, 병원, 대형 마트 같은 건 호재가 아니다. 유동 인구만 늘 뿐 집값은 오르지 않는다"며 "진짜 호재는 중심지로 직결되는 지하철이 깔리는 것, 그리고 재개발이나 뉴타운으로 동네가 새 아파트 단지로 바뀌면서 급지가 올라가는 것"이라고 얘기했다.
그는 최근 하락장에 대해서도 조언했다. 송 작가는 "하락장이 5년 더 간다는 뉴스가 나오는데 그런 걸 믿으면 안 된다. 그런 말이 나왔을 때가 진짜 저점이라는 뜻"이라며 "누구나 다 더 긴 하락장을 예상할 때가 진짜 바닥"이라고 말했다.
박수림 한경닷컴 기자 paksr365@hankyung.com