종합부동산세 과세 기준을 현행 '주택 수' 중심에서 '주택 가액' 중심으로 바꿔야 한다는 전문가 제언이 나왔다. 양도소득세 장기보유특별공제는 단순 보유 기간이 아니라 실거주 기간을 기준으로 재설계해야 한다는 의견이 힘을 얻었다.
재정경제부는 16일 서울 중구 은행회관에서 구윤철 부총리 겸 재경부 장관이 참석한 가운데 부동산 관련 세제 토론회를 열었다. 종부세와 재산세 등 보유세, 양도세 개편 방향을 놓고 전문가들이 의견을 냈다.
이날 토론의 핵심은 '똘똘한 한 채'였다. 현행 종부세가 다주택 여부에 초점을 맞추다 보니 초고가 1주택에 대한 과세 형평성 논란이 이어지고 있다는 지적이 나왔다. 전문가들은 대체로 주택 수보다 가액을 기준으로 과세 체계를 손보는 방향에 공감했다.
오종현 조세재정연구원 본부장은 "초고가 1주택은 주택 가액을 기준으로 삼으면 가액 안에 포섭된다"며 "누진과세, 실거주주택 공제 한도를 두면 초고가 1주택 문제도 해결할 수 있다"고 말했다.
초고가 주택 기준선을 어디에 둘지도 쟁점이었다. 심충진 교수는 "초고가 주택의 조세 부담이 낮다는 데 동의한다"며 "시가 50억원, 공시가격 현실화율을 고려하면 35억원 정도인데 이 이상은 공제 적용률을 10%포인트씩 차감하면 과세 형평성에 도움이 될 것"이라고 했다. 공제율은 최대 50%까지만 적용하는 방안을 제안했다.
이광수 광수네복덕방 대표는 초고가 주택에만 실효세율을 크게 높이는 '핀셋 증세'를 주장했다. 기준선으로는 40억원을 제시했다. 다만 "왜 40억원이냐는 고민이 필요하다"며 "공론화와 합의를 통해 만들 필요가 있다"고 했다.
보유세 강화에 대해서는 큰 틀에서 공감대가 있었지만 속도와 강도에는 의견이 갈렸다. 남기업 토지거래자유소장은 "우리나라 보유세의 고질적인 문제는 실효세율이 선진국의 3분의 1에서 5분의 1 수준이라는 점"이라며 "장기적으로 강화하는 것은 징벌적 과세라고 할 수 없다"고 말했다. 이어 "종부세뿐 아니라 재산세도 병행해서 높여야 한다"고 했다.
반면 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 급격한 증세에 신중해야 한다고 봤다. 그는 "시장 수용성을 넘어서 급격히 부동산 과세가 강화되면 매물 잠김과 거래량 감소, 시장 경직, 전월세 매물 부족에 따른 월세를 통한 세금 전가 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다. 공정시장가액비율은 재산세 60%, 종부세 80% 수준이 바람직하다고 제안했다.
1가구 1주택 공제도 실거주 중심으로 바꿔야 한다는 의견이 나왔다. 현재 종부세 1세대 1주택 공제는 나이와 장기보유 기간을 중심으로 설계돼 있다. 심 교수는 "보유는 투기를 조장할 수 있기 때문에 실거주 기간으로 대체해야 한다"며 "5년 이상 거주하면 10% 공제하고 이후 5년 늘어날 때마다 공제율을 10%포인트씩 가산해 20년 이상 살면 최대 40% 공제하는 방식"이라고 제안했다.
함 랩장도 "1가구 1주택에 최대 80% 주는 세액공제 중 보유공제를 거주공제로 바꿔 실거주에 종부세 공제율을 적용해야 한다"고 했다.
양도세 토론에서는 장기보유특별공제가 쟁점이 됐다. 토론자들은 대체로 현행 보유 기간 중심 공제를 실거주 중심으로 다시 짜야 한다는 데 뜻을 같이했다.
심 교수는 "보유만 해도 40%를 해주는 공제가 투기적 주택 수요를 촉진하는 부작용이 있었다"며 "보유기간 공제는 폐지하고 실거주 중심 장특공제 제도를 도입할 필요가 있다"고 주장했다. 그는 10년 이상 거주할 경우에만 공제하는 방안을 제시했다.
오 본부장도 "양도세는 거래세라기보다 자본이득세인 만큼 자본이득 과세 원칙에 따라야 한다"며 "1가구 1주택 실거주자는 거주 이전의 자유를 보장하기 위해 양도세 부담이 없게 하되 실거주가 아닌 투자자산의 양도소득은 원칙에 맞게 과세하는 것이 맞다"고 말했다. 다만 "고가주택까지 거주 이전의 자유를 보장해야 하느냐는 물음표도 있다"며 한도를 둘 필요가 있다고 했다.
다주택자 양도세를 두고는 의견이 엇갈렸다. 심 교수는 "10년 또는 15년 등 일정 기간 주택 양도소득에 누적 합산과세하는 제도를 도입하면 매물 잠김 현상도 완화하고 과세 형평성도 제고할 수 있다"고 말했다.
이 대표는 "다주택자는 1가구 1주택자와 구별해서 부과하고 감면을 줄여야 공정의 문제가 해결된다"며 "이미 보유하고 있는 사람들은 3년 안에 팔면 혜택을 주는 식으로 하면 시장에 매물이 크게 증가해 안정 효과가 나타날 수 있다"고 했다.
보유세를 높인다면 거래세 성격의 양도세 부담은 낮춰야 한다는 주장도 나왔다. 함 랩장은 "서울은 양도세 중과 이후 8만가구 매물이 6만가구까지 줄었고 전월세도 전년 동기보다 14% 줄었다"며 "보유세를 높인다면 조정지역 다주택자의 양도소득세율을 일부 낮추는 식으로 거래세는 낮춰줄 필요가 있다"고 말했다.
문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "부동산 세제는 보유세 위주로 운영해야 하며 양도세는 동결 효과로 시장을 왜곡한다"고 했다. 그는 장특공제를 정률로 적용하는 대신 보유세와 연동하는 방안을 제안했다.
구 부총리는 "부동산은 기본적으로 '사는 곳'인데 그동안 정부 정책이 '사는 것'에 관한 지원이 없었다고 보기는 어려웠다"며 "사는 곳 이외 여러 주택을 가진다는 국민의 의사결정은 존중하지만 정책으로 도와준 게 바람직하냐"고 말했다.
지난 14일부터 진행된 부처별 공급·금융·세제 관련 부동산 공개 토론회는 이날 마무리됐다. 이재명 대통령은 각 토론회에서 나온 의견을 수렴해 오는 23일 정책 전반에 관한 공개 대토론회를 주재한다. 정부는 이르면 이달 말 최종 세제개편안을 발표한다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com