최근 언론보도를 통해 사회문제화된 이슈인데 대항력 있는 세입자를 끼고 경매물건을 저렴하게 취득해서 돈벌이하는 방법이다. 먼저 기본구조를 분석해보자.
예를 들어 감정가 2억원으로 나온 경매빌라에 대항력 있는 세입자가 있다. 보증금은 1억5000만원. 세입자 대항력 때문에 유찰이 거듭될 수밖에 없는데 결국 단돈 500만원에 낙찰됐다. 이론상으로는 낙찰자가 1억5500만원을 부담할 의도로 샀다고 생각하지만 낙찰자는 보증금을 온전하게 반환할 의사가 전혀 없다. 보증금을 최소한으로만 부담할 의도로 접근, 즉 단지 투자 상품으로 해당 경매물건을 낙찰받은 것이다. 그렇다면 어떤 비법이 있을까?
법적으로 낙찰자의 보증금반환책임에는 전혀 의문이 없다. 낙찰자 역시도 이런 법리를 너무나 잘 알고 있지만 법적 책임과 별개로 보증금반환을 회피하거나 지연해서 세입자를 힘들게 하여 보증금을 절충하는 묘안을 고민하게 된다.
이를 위해 보증금반환책임에서 보다 자유로운 법인을 내세워 입찰한다. 재산이 없는 법인은 개인에 비해 법 집행에서 보다 자유로울 수 있기 때문이다.
협상이나 재판하면서 시간을 끌다 보면 낙찰물건의 시세 상승 등 여러 가지 기회를 가질 수도 있다. 세입자는 장시간 기다림 끝에 지쳐 있는 경우가 많아 시간을 더 지체하게 되면 보증금감액 협상이 가능하게 된다.
협상하지 않으면 낙찰자 법인 상대로 다시 소송과 경매를 진행해야 하고 그 과정에서 수년이 더 걸릴 것이라고 겁박하기도 하고 해당 낙찰 주택에 미리 가등기를 설정해두는 등 법적 해결을 복잡하게 하는 장치를 걸어 두기도 한다. 혹시나 협상이 여의치 않을 경우 법인은 개인에 비해 파산 등의 방법으로 탈출에도 용이하다.
이런 부담하에 어쩔 수 없이 합의되는 경우가 많은데 낙찰자 입장에서는 투자성공인 셈이다. 실패의 위험부담은 소액이지만(위 사례에서 투자금 500만원) 성공하면 큰 수익이 돌아오는 구조인 것이다.
더 심한 경우는 임차권등기를 걸어두고 이사 나간 세입자들인데 낙찰자는 빈집이라는 점을 이용해서 분쟁하는 기간 동안에 단기월세 등으로 돈벌이까지 한다. 장기간 보증금을 못 받고 이사 나간 세입자들에게 엄청난 충격인 셈이다. 보증금 반환할 생각도 없이 해당 집으로 돈벌이하면서 시간 끄는 상황을 지켜볼 수밖에 없기 때문이다.
더더욱 심한 경우도 있다. 일반적으로는 신규 세입자의 보증금이 수백만원 정도의 소액이지만 보증금이 수천만원을 넘을 경우 기존 세입자 보증금반환은 더 힘들어질 수 있다. 현행제도상 신규 세입자 역시 기존 세입자처럼 향후 경매에서 대항력을 가지게 될 수 있고 낙찰자는 이런 점을 악용해 허위 세입자까지 만들어서 기존 세입자를 압박할 수 있다.
이 때문에 이 사람들을 ‘악덕 경매꾼’이라고 부정적으로 이야기한다. 이런 방법을 공공연하게 가르치면서 돈벌이하는 부도덕한 경매학원이나 변호사를 통해 이런 수법은 날로 확산하는 경향이다.
그렇다면 이런 억울한 일을 당하지 않기 위해 어떻게 해야 할까? 위에서 언급된 바와 같이 보증금반환받지 못하고 있는 상황에서 임차권등기하고 섣불리 집을 비우는 것은 바람직하지 않을 수 있다. 경매꾼들에게 이용당하기 십상이기 때문이다.
근본적으로는 매매시세에 육박하는 보증금을 지급하는 임대차계약은 삼갈 필요가 있다. 앞서 본 바와 같이 현행 법제도는 보증금을 완전하게 보장하기에 미흡하다. 하이에나와 같은 경매꾼들이 제도의 빈틈을 파고들면서 세입자를 힘들게 하고 있지만 이를 근절할 수 없는 것이 엄연한 현실인 상황에서 담보가치가 애매한 주택에 거액을 주고 임차하는 것은 인생을 거는 도박이나 다름없다.
최광석 로티스 법률사무소 변호사