서울 집합건물 매매 시장에서 집값이 상대적으로 낮은 외곽권일수록 대출 의존도가 높게 나타났다.
23일 부동산 정보 앱 집품이 대법원 등기정보광장의 집합건물 대출지수 자료를 분석했다. 분석 기준은 2026년 5월 서울 25개 자치구다.
집합건물 대출지수는 매매금액 대비 근저당권 설정금액 비율이다. 쉽게 말해 집을 살 때 매매가 중 얼마나 대출에 기대는지를 보여준다. 지수가 높으면 대출 비중이 큰 거래가 많았다는 뜻이다. 지수가 낮으면 자기자본 비중이 큰 거래가 많았다는 의미다.
대출 의존도가 가장 높은 곳은 금천구였다. 금천구의 2026년 5월 대출지수 평균값은 63.02였다. 중랑구는 57.54를 기록했다. 구로구는 56.97이었다. 노원구는 56.57이었다. 도봉구는 55.57이었다. 대출지수 상위권은 서울 외곽·중저가 권역에 집중됐다.
반대로 대출지수가 낮은 곳은 고가 주택이 많은 지역이었다. 강남구는 29.44로 서울에서 가장 낮았다. 성동구는 34.94였다. 용산구는 35.68이었다. 서초구는 37.72였다. 송파구는 41.23이었다.
금천구와 강남구의 격차는 33.58%p였다. 같은 서울 집합건물 시장 안에서도 자금 조달 방식이 크게 달랐단 의미다.
1년 전과 비교하면 서울 전역의 대출 의존도는 낮아졌다. 2026년 5월 평균값 기준으로 서울 25개 자치구 중 24곳에서 대출지수가 하락했다.
하락 폭이 가장 큰 곳은 동대문구였다. 동대문구는 69.13에서 50.92로 낮아졌다. 하락 폭은 18.21%p였다. 성동구도 크게 떨어졌다. 성동구는 52.21에서 34.94로 내려갔다. 하락 폭은 17.27%p였다. 강북구는 68.47에서 54.56으로 하락했다. 하락 폭은 13.91%p였다. 반면 서초구는 유일하게 올랐다. 서초구 대출지수는 34.19에서 37.72로 높아졌다. 상승 폭은 3.53%p였다.
전월과 비교하면 흐름은 엇갈렸다. 2026년 4월 대비 11개구는 올랐다. 14개구는 내렸다.
평균값과 중앙값 차이에서도 지역별 거래 성격이 드러났다. 강남구의 평균값은 29.44였다. 중앙값은 21.78이었다. 평균값이 중앙값보다 7.66%p 높았다.
이는 대출 비율이 높은 일부 거래가 평균을 끌어올렸다는 뜻이다. 다수의 강남구 매매는 평균보다 낮은 대출 비율에서 이뤄졌다는 의미다. 금천구는 반대였다. 금천구 평균값은 63.02였다. 중앙값은 65.85였다. 중앙값이 평균값보다 높았다. 대출 비율이 높은 거래가 다수를 차지했다는 의미다.
집품 관계자에 따르면 "지난달 서울 집합건물 대출지수는 매매가 대비 대출에 기대는 비중이 1년 새 전반적으로 줄어든 흐름이 확인됐다"며 "금천·중랑구 등 외곽권은 대출 의존도가 높게 유지된 반면, 강남·성동구 등 고가권은 자기자본 중심의 거래가 두터워 권역별 자금 조달 방식의 차이가 뚜렷하게 나타났다"고 분석했다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com