안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
이번 시간에는 실제 현장에서 생각보다 자주 마주치는 사례 하나를 짚어보겠습니다.
숙박시설, 즉 모텔을 일반 매매나 법원경매로 취득했는데, 막상 영업을 하려 하니 학교 인근이라는 이유로 영업허가가 나오지 않는 상황입니다.
“기존에 멀쩡히 영업하던 모텔인데 왜 내가 사고 나서 문제가 생기죠?”
현장에서 정말 많이 듣는 질문입니다. 문제는 이 질문이 대부분 잔금 납부 이후에 나온다는 점입니다. 오늘 칼럼은 그런 상황을 미리 피하기 위해 반드시 알아야 할 핵심만 정리해 보겠습니다.
많은 분들이 “영업 중인 모텔을 샀으니 영업허가도 당연히 승계되는 것 아닌가”라고 생각합니다. 실제로 법적으로는 절반만 맞는 이야기입니다.
「공중위생관리법」 제3조의2에 따르면 숙박업 시설을 일반 매매로 양수하거나 법원경매로 낙찰 받은 경우 기존 영업자의 지위를 승계할 수 있습니다. 여기까지는 맞습니다.
하지만 지위승계가 된다고 해서 영업이 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 대법원 판례 역시 새로운 영업 주체는 현행 법령상 요건을 충족해야 신고가 수리된다고 보고 있습니다.
결국 교육환경보호구역 안에 있는 숙박시설이라면, 취득 방식과 무관하게 현재 시행 중인 「교육환경 보호에 관한 법률」 규제를 그대로 적용 받게 됩니다.
실무에서 특히 문제가 되는 건 건물 소유자와 영업자가 분리된 구조입니다. 임차인이 본인 명의로 영업신고를 하고 운영 중인 모텔들이 대표적입니다.
이 경우 대항력을 갖춘 임차인의 영업신고는 임차인 본인에게 귀속됩니다. 따라서 매수자나 낙찰자가 임차인을 명도하기 전까지는 직접 영업을 할 수 없습니다.
더 큰 문제는 그 다음부터입니다.
임차인이 폐업하거나 명도가 끝난 뒤 새로운 주체가 영업신고를 다시 하려 하면, 교육환경보호구역 규제가 현행 기준으로 다시 적용되면서 신고 자체가 막혀버리는 사례가 실제로 적지 않습니다.
수십 년 동안 운영되던 모텔이었다는 사실은 이 과정에서 아무런 보호막이 되어주지 못합니다. 투자자들이 가장 많이 놓치는 함정이 바로 여기 있습니다.
과거에는 「학교보건법」상 학교환경위생정화구역이라고 불렸지만, 현재는 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따라 교육환경보호구역으로 운영되고 있습니다. 학교 주변 일정 구역 안에서 청소년 유해시설 영업을 제한하는 제도이며, 숙박시설은 대표적인 제한 업종에 해당합니다.
구역은 크게 절대보호구역과 상대보호구역으로 나뉩니다.
절대보호구역은 학교 출입문 기준 직선거리 50m 이내입니다. 이 구역에서는 숙박시설 영업이 원칙적으로 금지됩니다.
상대보호구역은 학교 경계선 기준 직선거리 200m 이내 구간입니다. 교육감과 지역위원회 심의를 거쳐 조건부 허용이 가능하지만, 실제 현장에서는 불허되는 사례가 훨씬 많습니다.
유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 특수학교 모두 규제 대상이며 공립·사립 여부도 관계없습니다.
일반 매매와 법원경매는 취득 방식은 다르지만, 이 규제 앞에서는 사실상 같은 구조로 움직입니다. 다만 실무적으로 주의해야 할 포인트는 조금씩 다릅니다.
일반 매매에서는 공인중개사가 개입하니 어느 정도 검토가 되었을 것이라고 안심하기 쉽습니다. 하지만 실제 현장에서는 교육환경보호구역 해당 여부나 영업신고 승계 가능성까지 깊이 검토되지 않는 경우가 생각보다 많습니다.
특히 권리금 문제가 위험합니다.
영업이 계속될 것이라는 전제로 권리금까지 지급했는데, 이후 영업신고가 수리되지 않는 상황이 발생하면 그 권리금은 사실상 회수하기 어려워집니다.
임차인이 운영 중인 모텔 역시 마찬가지입니다. 건물만 매입하고 임차인은 계속 영업하면 괜찮을 것 같지만, 임대차 종료 후 새로운 영업자가 신고를 하는 순간 다시 동일한 규제가 적용됩니다.
경매는 더 위험할 수 있습니다.
입찰자들은 감정평가서와 현황조사서를 주요 판단 근거로 삼는데, 이 서류들은 대부분 물리적 현황과 권리관계 중심으로 작성됩니다. 교육환경보호구역 여부나 영업신고 승계 가능성 같은 행정규제 이슈는 기재되지 않는 경우가 많습니다.
결국 입찰자가 직접 확인하지 않으면 놓칠 수밖에 없습니다.
일반 매매라면 계약 해제나 하자 문제를 일부 다툴 여지라도 있지만, 경매는 매각허가결정이 확정되고 잔금을 납부한 이후에는 되돌리기가 현실적으로 매우 어렵습니다.
문제가 현실화되면 손실은 생각보다 복합적으로 발생합니다.
우선 영업 자체가 막히면서 당초 기대했던 수익 구조가 무너집니다. 그렇다고 다른 용도로 쉽게 전환되는 것도 아닙니다. 원룸이나 고시원, 사무실 등으로 바꾸려 해도 건축법·소방법·주차 기준·용도지역 규제가 복합적으로 얽혀 별도 인허가가 필요해집니다.
시장에서는 이런 물건을 정상 가격으로 평가하지 않습니다. 결국 매각 자체가 어려워지거나 큰 폭의 가격 조정을 감수해야 하는 경우가 많습니다.
대출을 활용해 매입했다면 상황은 더 심각해집니다. 영업수익은 끊겼는데 이자와 원금 상환은 그대로 이어지기 때문입니다.
숙박시설을 검토할 때는 가격보다 먼저 확인해야 할 것들이 있습니다.
우선 교육환경보호구역 해당 여부를 직접 조회해야 합니다. 국토교통부 토지이용규제정보서비스나 관할 교육지원청을 통해 반드시 직접 확인하시기 바랍니다. 공인중개사 설명이나 감정평가서만 믿고 들어갔다가 문제가 생기는 사례가 실제로 적지 않습니다.
현재 영업신고 명의가 누구인지, 임차인의 대항력 여부는 어떤 상태인지도 반드시 확인해야 합니다. 특히 임차인이 운영 중인 모텔이라면 명도 이후 신규 영업신고가 가능한 구조인지까지 전문가와 함께 검토할 필요가 있습니다.
인근 학교의 위치뿐 아니라 향후 학교 신설 계획도 함께 봐야 합니다. 현재는 문제가 없어 보여도 학교 신설 이후 규제가 새롭게 적용되는 경우가 있기 때문입니다.
숙박업이 막혔을 때 어떤 용도로 전환 가능한지도 미리 검토해야 합니다. 용도지역, 건폐율, 용적률, 주차 기준, 소방시설 요건까지 사전에 검토해 두어야 출구전략이 보입니다.
일반 매매라면 권리금 문제도 계약 단계에서 반드시 점검해야 합니다. 영업 지속이 불가능해졌을 경우 권리금 반환 청구가 가능한 구조인지 계약서 문구까지 세밀하게 검토할 필요가 있습니다.
숙박시설은 수익성이 높은 투자처인 동시에, 진입 전에 반드시 넘어야 할 행정·법률 리스크가 분명한 업종입니다.
얼마나 싸게 샀는가보다 중요한 건, 얼마나 제대로 알고 들어갔는가입니다.
“오래 영업하던 모텔이니 괜찮겠지”라는 생각은 이 규제 앞에서 아무런 보호막이 되어주지 못합니다. 숙박시설 투자는 취득 가격보다 사전 검토 수준이 성패를 결정합니다.
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
* 본 칼럼은 작성자의 의견입니다.