다주택자 양도세 중과 시행이 지난 5월 10일부터 시행되고 있다. 그동안 다주택자 중 주택을 매도할 사람들은 어느 정도 매도했을테고 매도하지 않은 사람들은 증여나 보유 쪽으로 마음을 굳힐 것이다. 양도소득세가 2주택자는 최고세율 71.5%고 3주택자는 최고세율이 82.5%로 양도차익 대부분을 양도세로 납부해야 하기 때문이다. 여기에 취득세와 등록세 그리고 그동안 납부한 재산세까지 합치면 이보다 더 높아질 것이다.
다주택자는 더 이상 주택을 매도하지 않을 것이며 양도차익을 계산해 보고 양도세 중과 금액과 증여세(최고 30억원이 넘는 경우 증여세 50%, 30억원 이하는 금액 구간별로 낮아짐) 금액을 계산해서 적은 쪽으로 의사결정을 할 것이다. 다주택자 매도 물건이 줄면서 매물 잠김 현상이 나타나겠지만 1주택자 거래는 여전히 정상 거래될 것이다.
중저가, 중소형 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출이 가능해 매물감소에 따른 가격 상승 현상이 나타나겠지만 다행스럽게 6월부터 8월까지는 부동산 시장이 비수기철로 거래 자체는 소강상태가 나타날 수 있다. 문제는 가을부터다.
지난해 서울에서 결혼한 건수는 4만9374건으로 최소한 서울은 5만 호 정도의 주택입주 물량이 있어야 매매, 전월세 시장이 안정된다. 그런데 올해 서울 입주 물량은 2만7158호이며 2027년에는 이보다 줄어든 1만7197호에 그친다. 그런데도 정부는 신규 주택공급은 하지 않고 다주택자의 주택 매도만 압박하고 있다.
최근에는 비거주 1주택자에게 장기보유특별공제(이하 장특공제)를 해주지 않겠다며 매도를 강요한다. 비거주 1주택자가 주택을 장기 보유했다는 이유로 세금을 감면해 주는 것은 조세 형평성에 어긋난다는 취지다. 비거주가 바로 투기라는 말과 같다. 과연 부동산 시장은 이를 어떻게 받아들일까?
비거주 1가구·1주택자는 주택을 구입해 놓고 어떤 사정이든 거주하지 못하는 특별한 사정이 있는 사람들이다. 예컨대 서울에서 직장 근무를 하다가 지방으로 발령이 나서 서울집은 전세를 주고 지방에 거주하면 비거주 주택이 된다. 또 주택은 수도권에 사놓고, 아이 학교 때문에 서울에서 전세를 살고 있는 경우, 부모님을 모시기 위해 주택을 구입해 놓고 부모님 곁에서 세를 사는 경우, 장기 질병 치료차 병원 근처에 주택을 구입해 놓고 종전 주택은 세를 놓은 경우 등 이유는 많다. 물론 시세차익을 노리고 갭투자를 했거나 경매로 주택을 구입한 경우, 정비사업을 한다는 소문에 정비사업지구에 주택을 구입해 놓고 본인은 전세를 사는 경우도 있을 것이다.
이렇게 사정은 여러 가지로 이유가 있어 선의의 피해자가 없도록 장특공제 적용을 배제하려면 그 기준부터 명확하게 정해야 한다. 1가구·1주택은 대부분 실수요자다. 비거주라고 주택 매도를 압박하여 매도할 사람도 많지 않겠지만 매도하게 되면 바로 무주택자가 된다. 따라서 거주하지 않는다는 이유로 장특공제를 배제하거나 축소한다면 주택공급 효과는 없고 오히려 불만의 목소리만 커질 것이다.
주택 시장을 실수요자 중심으로 바꾸려는 정부의 의지는 알겠다. 하지만 사전에 준비 없는 시장압박, 실수요자 중심의 주택 시장 재편은 오히려 전월세 가격 상승과 향후 주택가격 상승으로 이어질 수 있다. 정부는 하루빨리 단기 주택공급 정책을 내놓아야 한다. 그 방법은 비아파트 부문(다세대, 연립, 도시형생활주택, 오피스텔 등)의 공급 활성화(일정 면적 이하는 주택 수 배제) 대책이다. 그래야만 매매 시장도 전월세 시장도 안정된다. 정부의 신규 공급 대책 없이 비거주 1가구·1주택자까지 투기꾼으로 매도하는 것은 무리라고 생각한다.
권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수