4일 부동산 정보업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 물건은 1만5403개로 연초에 비해 33.8% 감소했다. 2023년 집계 이후 최저 수준이다. 경기와 인천도 전·월세 물건이 각각 35.8% 줄었다.
시장에 새로운 전·월세를 공급해주는 아파트 입주가 줄어든 탓이다. KB부동산이 집계한 서울 아파트 입주 예정 물량은 올해 1만6913가구, 내년 1만6433가구다. 작년(3만5452가구)의 절반 수준이다. 작년까지 10년간 연평균 입주 물량은 3만7871가구였다. 경기 역시 올해와 내년 각각 5만4487가구, 7만7869가구로 10년 평균(10만5733가구)을 밑돈다. 성남 분당, 용인 수지, 하남 등 인기 지역은 올해 입주가 ‘0’이다.
실거주 의무 강화는 기존 단지 전·월세 공급을 줄이는 요인이다. 작년 ‘6·27 대책’에 따라 수도권에서 주택담보대출을 받아 집을 사면 6개월 내 입주해야 한다. 지난해 ‘10·15 대책’은 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 지정했다. 대출 여부와 상관없이 아파트를 사면 2년 실거주해야 한다. 규제 지역에선 1가구 1주택 양도소득세 비과세(매매가 12억원 이하) 요건이 ‘보유 2년’에서 ‘거주 2년’으로 강화됐다.
비거주 주택을 팔도록 다주택자와 비거주 1주택자를 겨냥한 규제 수위도 높아지고 있다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “대출을 받으면 갈아타기 매수자는 6개월 내 기존 집을 처분해야 하고, 새 아파트 입주자는 세입자를 받을 수 없다”며 “강력한 실거주 의무로 인해 시장에 전·월세 물건이 나오기 힘든 구조”라고 말했다.
아파트 전세가 귀해지면 빌라 등으로 수요가 분산돼야 한다. 하지만 전세 사기 여파로 비아파트 시장이 위축돼 대체 기능이 작동하지 않고 있다. 수요자 외면으로 지난해 서울 연립·다세대·다가구주택 준공은 5063가구에 그쳤다. 2022년까지 연 2만 가구 이상 나오던 공급원이 사라진 셈이다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “정부가 전·월세 시장 안정을 위한 대책 마련에 적극 나서야 한다”고 말했다.
임근호 기자 eigen@hankyung.com