지난 10년간 국내 오피스텔의 매매가격은 면적이 클수록 더 가파르게 오른 것으로 조사됐다. 서울에선 전용면적 85㎡ 초과 대형 오피스텔이 전용 20㎡ 이하 소형 오피스텔보다 4배 빠른 속도로 상승했다. 인천, 대구 등 일부 지방에선 소형 오피스텔 가격이 대형 오피스텔보다 더 많이 오르는 현상도 나타났다. 지역에 따라 오피스텔 투자 전략이 달라져야 한다는 지적이 나온다.
○오피스텔, ‘6억원 제한’ 적용 안 돼
25일 부동산R114에 따르면 전국 오피스텔의 3.3㎡당 평균 매매가격은 2015년 722만4000원에서 지난해 931만9000원으로 29% 올랐다. 면적대별로 나눠보면 전용 85㎡ 초과 오피스텔의 3.3㎡당 매맷값은 2015년 725만원에서 지난해 1325만4000원으로 82.8% 올라 가장 높은 상승률을 보였다. 같은 기간 전용 20㎡ 이하는 17.3% 올랐고, △20㎡ 초과~40㎡ 14.1% △40㎡ 초과~60㎡ 34.6% △60㎡ 초과~85㎡ 32.3% 등이었다.서울 오피스텔은 면적대가 클수록 가격 상승세가 가파른 현상이 뚜렷했다. 전용 85㎡ 초과 오피스텔의 매매가 상승률은 지난 10년간 114.5%로, 20㎡ 이하(33.3%)의 4배에 육박했다. 반면 인천의 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔은 지난 10년 동안 매매가격이 11.7% 올라 전용 20㎡ 이하(17.9%)보다 상승률이 6.2%포인트 낮았다. 대구도 전용 85㎡ 초과 오피스텔의 지난 10년 매매가격 상승률은 3.7%로, 전체 면적대 평균(4.3%)보다 낮았다.
이처럼 지역마다 면적대별 오피스텔 가격 상승률에 차이가 큰 것은 오피스텔이 아파트 대체재로서 차지하는 위상이 다르기 때문이라는 게 전문가들의 시각이다. 아파트 공급이 부족한 서울에선 상대적으로 가격이 저렴하면서도 가족 단위 생활이 가능한 대형 오피스텔로 매수 수요가 유입되는 효과가 다른 지역보다 크다는 분석이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “인천과 대구 등은 최근 수년간 택지지구를 중심으로 가족 단위로 생활이 가능한 새 아파트 공급이 상대적으로 많았다”며 “굳이 실거주용으로 대형 오피스텔을 매수할 유인이 상대적으로 낮아 앞으로도 이 지역들은 1~2인 가구 대상 임대수익을 겨냥한 중·소형 위주의 오피스텔 공급이 이어질 것”이라고 설명했다.
○서울 오피스텔 공급 ‘급감’
오피스텔 가격은 서울을 중심으로 꾸준한 상승세가 이어가고 있다. 서울의 아파트 공급 부족 현상이 지속되는 가운데 오피스텔마저 공급이 크게 줄고 있어서다. 서울의 오피스텔 입주 물량은 2023년 1만4436실에서 2024년 6060실로 반토막이 났다. 작년엔 4234실로 줄었다. 올해는 예상 입주 물량이 1700실에 불과하다. 반면 인천의 오피스텔 입주 물량은 2024년 3593실에서 지난해 8022실로 급증했다.공급 감소 속에 오피스텔 거래는 활발해지고 있다. 지난해 서울 오피스텔 거래는 총 1만253건으로 2024년(7744건) 대비 32.4% 늘었다. 같은 기간 국내 전체 오피스텔 거래량은 2만6055건에서 3만2769건으로 25.8% 늘었다.
정부가 부동산 시장 안정을 위해 아파트에 대한 대출을 옥죄는 가운데 오피스텔은 상대적으로 대출 규제가 느슨한 점이 내 집 마련 수요를 흡수하고 있다는 분석이 나온다. 정부는 지난해 '6·27 대출 정책'으로 수도권 아파트에 대한 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한했지만, 주거형 오피스텔은 이 같은 한도 규제를 받지 않는다. 정부는 또 지난해 ‘10·15 대책’을 통해 규제지역의 아파트에 대한 담보인정비율(LTV)을 70%에서 40%로 줄였지만, 오피스텔의 LTV는 그대로 70%로 유지했다.
오피스텔을 실거주 또는 투자 목적으로 매수하기 전 세금에 유의해야 한다는 지적도 나온다. 오피스텔은 취득세가 4%로, 1주택자 기준 아파트(1~3%)보다 높다. 또 주거용 오피스텔은 아무리 크기가 작은 소형이라도 주택 수에 포함된다. 유주택자는 오피스텔을 구매하면 다주택자 기준의 종합부동산세와 양도소득세가 부과된다.
정의진 기자