저금리가 만든 착각
2021년, 기준금리 0.5~1.0% 시대. 상업용 부동산 시장에는 '지금이 기회'라는 분위기가 팽배했다. 대출금리 2% 안팎이면 수익률이 2%대에 불과한 건물도 레버리지를 활용해 투자할 수 있었고, 매각차익까지 기대할 수 있으니 '낮은 수익률도 괜찮다'는 판단이 시장을 지배했다.
그러나 2022년부터 상황이 급변했다. 기준금리가 가파르게 올랐고, 대출금리는 2%에서 4%를 넘어섰다. 수익률이 2%대인 건물에서 금리가 4%가 되면 운영수익으로 이자를 충당하지 못하는 '역마진' 상태에 빠진다. 실제로 이 시기 매각을 결정한 투자자들의 공통된 이야기는 있다. "수익률이 낮다는 건 알았지만, 금리가 이렇게 빠르게 오를 줄은 예상하지 못했다"는 것이다.
문제의 본질은 금리가 올랐다는 사실 자체가 아니다. 금리 변동에 따른 수익률 시나리오 분석이 투자 의사결정 과정에서 빠져 있었다는 점이다.
이 투자 조건을 기반으로, 대출비중 70%와 30% 비중으로 금리가 3%에서 6%까지 변동했을 때 자기자본수익률이 어떻게 변동되는지 시뮬레이션해 본다. 같은 금리 변동폭인데 체감은 완전히 다르다. 수익률이 낮을수록 대출비중 관리가 중요하다.
함께 생각해 보면 도움되는 분석, 재산세를 고려한 세후 수익률
금리 변동이라는 리스크 외에도 투자자가 고려하지 않는 항목 중에 보유세가 있다. 많은 투자자가 대출 이자는 민감하게 반응하지만, 일 년에 두 번(7월, 9월) 고지되는 재산세는 수익률에서 생각하지 않는다.
건물·토지 재산세는 운영 성과(NOI)가 아닌 소유 자체에 부과되는 비용(보유세)이며, 투자자의 세금 상황과 시점마다 다른 개인적 비용이기 때문이다. 표준화된 부동산 투자 분석에서는 영업비용에서 제외하여 순수 운영 수익을 측정한다. 부동산 보유에 따른 비용은 투자 수익률을 낮추는 요소가 된다. 전문적인 투자자 외 세후 수익률까지 고려하는 투자자는 드물지만 최종적인 세후 현금흐름에는 이를 포함해 고려해야 한다. 보유세는 직접 계산할 수도 있지만 중개인에게 요청하면 어렵지 않게 알 수 있다.
왜 아무도 이 분석을 해주지 않는가
부동산 투자를 검토할 때 투자자가 가장 많이 접하는 사람은 부동산 중개업자다. 입지 분석이나 시세 비교는 잘 해준다. 그러나 금리 변동에 따른 수익률 시뮬레이션까지 제공하는 경우는 사실상 없다. 거래에 초점이 맞춰져 있어 구조적으로 그런 분석을 해줄 유인이 없는 것이다.
투자자가 직접 하기도 쉽지 않다. 대출비중별로, 금리 구간별로, 자기자본수익률이 정확히 얼마나 달라지는지를 수치화하려면 꽤 복잡한 계산이 필요하다. 취득세, 보유세, 공실률, 임대료 변동까지 반영하면 변수가 한두 가지가 아니다. '금리가 오르면 이자가 늘어난다' 정도는 누구나 알지만, 그게 내 수익률에 구체적으로 몇 %p 영향을 주는지까지 따져보는 투자자는 많지 않다. 결국 거래를 성사시키는 쪽에서도, 투자자 본인도, 금리 시나리오 분석은 사각지대에 놓이게 된다.
금리 변동 시나리오와 보유세를 함께 반영한 실질 수익률, 이 두 가지를 동시에 점검해야 비로소 내 투자의 진짜 체력이 보인다. 투자를 검토하고 있다면, 기존 분석에 두 가지만 추가해 보길 권한다. '금리가 변동될 때 내 수익률은 어떻게 되는가', 그리고 '보유세까지 반영하면 실질 수익률은 얼마인가'. 이 질문에 숫자로 답할 수 있다면, 그 투자는 한결 안전해진다.
하나은행 WM본부 리빙트러스트컨설팅센터 부동산전문위원 김화용
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